ایجادصندوق‌های زمین‌وساختمان، پیش‌فروش ساختمان از محل صندوق‌های موجود در بازارسرمایه و راه‌اندازی بازار ثانویه رهن، ازجمله روش‌هایی است که در تامین مالی نوین بخش مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد. با وجود این، بازارسرمایه در همه کشورها راهگشای تامین مالی بخش مسکن نیست و هر کشوری با توجه به شرایط خود باید از ابزارهای تامین مالی در این حوزه استفاده کند. فرصتی فراهم شد تا در خصوص شفاف سازی دیدگاه مذکور در گفت‌وگویی نظرات محسن فاضلیان، مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن را جویا شویم.
صندوق‌های زمین و ساختمان در بازارسرمایه چندان موفق عمل نکرد؛ محدودیت‌های این ابزار چه بود؟
بدون تردید بخش مسکن یکی از مهم‌ترین و سرمایه‌برترین بخش‌های اقتصاد کشور است و ارزش سرمایه موجود در آن سـهم بزرگی از کل سرمایه کشور را شامل می‌شود. از جمله عمده‌ترین چالش‌های بخش مسکن به‌خصوص در شرایط فعلی اقتصاد کشور، مسئله تأمین‌مالی آن است. باوجود ابزارهای تأمین‌مالی در بازار سرمایه، شاهدیم که تأمین‌مالی بخش مسکن عموماً بر منابع بانکی محدود شده است. در حقیقت، سازوکار ابزارهای تأمین‌مالی برای عده‌ای از عموم به‌خصوص انبوه‌سازان و تولیدکنندگان شیوه‌ای نوین محسوب می‌شود که رغبتی برای ورود به این ساختارها را ندارند. کما اینکه بسیاری از ابزارهای تأمین‌مالی مبتنی بر سرمایه در این حوزه کارایی خود را نشان داده‌اند که در این راستا می‌توان به صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین‌وساختمان اشاره کرد. با توجه به شرایط حاکم بر بخش مسکن، این صندوق‌ها با کاهش تکیه تأمین‌مالی بخش مسکن بر منابع محدود بانکی این فرصت را برای فعالان بخش مسکن ایجاد تا پروژه‌های ساختمانی خود را تکمیل و فعالیت‌شان را گسترش دهند. همچنین، نرخ بازدهی بر اساس مشارکت واقعی و بازگشت طولانی‌مدت سرمایه از عواملی است که منجر به کاهش استقبال عمومی این ابزارها در بازار مسکن شده؛ بنابراین لازم است که ساختار مشارکت در سود و زیان در این صندوق‌ها مورد توجه عموم سرمایه‌گذاران نهادی و حقیقی قرار گیرد.
راهکارهای تقویت این ابزارها چیست؟
همان‌طور که اشاره شد، سازوکار این ساختار ناشناخته است که به‌نظر می‌رسد با اطلاع‌رسانی گسترده بتوان مزیت‌های این ابزارهای تأمین مالی را برای آنان معرفی کرد تا به‌موجب آن زمینه‌ای برای فرهنگ‌سازی و جلب اعتماد عمومی فراهم شود. از سوی دیگر، به‌منظور ایجاد بسترهای لازم برای تقویت و گسترش ابزارهای تأمین مالی بازارسرمایه در حوزه مسکن لازم است تا به تنوع ابزارهای تأمین‌مالی در حوزه مسکن افزوده شود. متنوع‌سازی محصولات تأمین‌مالی ساخت و خرید به منظور پاسخگویی به شرایط متفاوت متقاضیان نیز از جمله ملزومات گسترش ابزارهای تأمین‌مالی در این حوزه است که برای تحقق آن لازم است تا ضوابط اجرایی نوآورانه و متناسب با مقتضیات بخش مسکن
تدوین شود.
تأمین مالی مسکن در دنیا به چه صورت است؟
به‌طورکلی، مدل‌های تأمین‌مالی مسکن در دنیا در چهار حوزه الگوهای مبتنی بر سپرده‌گذاری، مبتنی بر صندوق، مبتنی بر اوراق بهادار و ایجاد روش‌های ترکیبی است. البته در کشور ما تقریباً از تمامی روش‌های مذکور بهره برده می‌شود. برای نمونه درخصوص الگوهای مبتنی بر صندوق اعم از صندوق‌های پس‌انداز و سرمایه‌گذاری در کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه نشان می‌دهد که در این حوزه رویکردهای مختلفی صورت گرفته است. یکی از روش‌های متداول تأمین‌مالی صندوق‌های‌سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات معروف به ریت (REIT) در دنیاست. این صندوق‌ها علاوه بر تولید مسکن به فعالیت اجاره‌داری و بهره‌برداری از مجتمع‌های مسکونی، مراکز تجاری و خریدوفروش املاک هم می‌پردازند. به‌عنوان مثال ریت‌ها در آلمان شرکت‌های سهامی معاف از مالیات هستند که در بورس لیست شده باشند. البته سرمایه یک ریت آلمانی باید حداقل ۱۵ میلیون یورو بوده ؛ همچنین حداقل ۷۵ درصد دارایی‌ها و درآمدهای ریت‌ها و شرکت‌های زیرمجموعه آنها باید به بخش زمین و ساختمان مرتبط باشد.
- محسن فاضلیان- مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن
- شماره۳۳۳ هفته نامه اطلاعات بورس-صفحه۵