به گزارش صدای بورس، البته در این روند برخی موارد مذکور به سامان نسبی رسیده‌اند. بر این اساس، شفاف‌سازی بخشی ازمسائل تاثیرگذاردر وضعیت پیش‌روی بازار از جمله نرخ ارز، صنایع بورسی و غیره می‌تواند تاحدودی افق‌هایی را برای سهامداران ترسیم کند. فرصتی فراهم شد تا در گفت‌وگوی زنده صدای بورس نظرات میثم‌هاشم‌خانی، تحلیلگر بازار سرمایه را جویا شویم.
بازار ارز را تا پایان سال چگونه ارزیابی می‌کنید؟
دراین خصوص دو مسئله وجود دارد، اولین نکته این که دلار نقش مهمی در جایگاه اقتصادی دنیا ایفا می‌کند. در واقع بعد از جنگ جهانی اول امتیازاتی را مبادله کردند و آمریکا خواستار این شد که واحد پول بین الملل دلار شود و دیگر هیچ امتیاز دیگری را نخواست. در واقع این غنیمتی است که آمریکا بعد از جنگ جهانی دوم گرفته است.البته قرار بر این شد هر سی و پنج دلار را با یک اونس طلا معاوضه کنند. این برنامه تا سال ۱۹۷۰ برقرار بود تا این که میکسون اتصال بین طلا و دلار را برداشت. دوم این که بدانیم دلار روی چه نرخی به تعادل می‌رسد. بر فرض، ما مشکل سیاسی نداشتیم،تمام تحریم‌ها هم برداشته و پیچیدگی‌های دیگری هم وجود نداشت و دلار با نرخ ثابت برای همه خرید و فروش می‌شد. علم اقتصاد می‌گوید قیمت تعادلی دلارچطوری تعیین می‌شود. در عراق و افغانستان وضعیت سیاسی آشفته‌ای وجود دارد ولی قیمت دلار طی ۱۰ سال اخیر یک و نیم برابر شده است، ولی در ایران طی ۱۰ سال گذشته حدود ۲۵ برابر افزایش قیمت دلار را شاهدیم. تنها ویژگی عراق و افغانستان و کشورهایی مثل امارت این است که تورمشان با تورم آمریکا یکی بوده، یعنی کاهش مستمر قدرت خرید دلار، ایجاد می‌شود.اگرچه در آمریکا قدرت خرید مردم روی دو درصد باقی مانده، اما در ایران تورم به بالای ۱۲۰ درصد رسید یعنی قدرت خرید مردم کاهش یافته است. اگر قیمت دلار در ایران ثابت می‌ماند تمام تولید کنندگان ایرانی ورشکست می‌شدند. یعنی اگر دلار امروز هزار تومان بود مرغ باید ۷۰۰ تومان بود. در این صورت تولیدکنندگان نمی توانستند به فعالیت خود ادامه دهند. بر اساس گزارش‌های بانک جهانی دو سوم کشورها، تورمی بین ۲ تا ۳ درصد دارند. تا زمانی که شرایط اقتصادی این‌گونه باشد، هرچقدرهم مشکلات سیاسی را حل کنیم هر چند سال یکبار جهش قیمت دلار را خواهیم داشت. دنیا یاد گرفته که تورم را زیر ۳ درصد نگه دارد که راهش هم خاموش کردن ماشین چاپ پول بانک مرکزی است. بنابراین تنها راه حل این است که قیمت تورم ما معادل سایر کشورهای دنیا باشد. با توجه به مواردی که مطرح شد، اگر مشکلات سیاسی جدیدی در حوزه برجام و تحریم‌های جدید پیش نیاید، آخر اسفند ماه قیمت دلار بین ۲۰ تا ۲۲ تومان خواهد بود.یعنی اگر دلار تک نرخی شود و بی‌ثباتی سیاسی خاصی روی ندهد قیمت در همین حدود تثبیت می‌شود.
نرخ دلاری که اقتصاد ما توانش را داشته و آن‌را بپذیرد چقدر برآورد می‌شود؟
طبق محاسبات آماری، چون تا اسفند ماه انتقال قدرت در آمریکا انجام شده و بی ثباتی سیاسی و اقتصادی خاصی هم نخواهیم داشت، قیمت تعادلی دلارهمان ۲۰ تا ۲۲ تومان خواهد بود اما به شرط این که دلار ۴۲۰۰ هزارتومانی را حذف کنیم. درآن صورت با دلار ۲۲ هزار تومانی که میانگین تمام نرخ‌هاست می‌توانیم فعالیت کنیم و اقتصاد پذیرای آن خواهد بود.
دلار در بودجه سال بعد با چه قیمتی بسته شود مناسب خواهد بود؟
ایده آل این است که دقیقا بودجه با دلار تعادلی بسته شود. در آن صورت کسری بودجه و پیچیدگی‌های خاصی به وجود نمی آید. تنش‌های مالی هم نخواهیم داشت زیرا تورم کنترل می‌شود و دیگر نیاز نیست دولت پول چاپ کند.
با توجه به توقف جهش قیمت مسکن، شرایط این بخش را چگونه می‌بینید؟
قیمت مسکن در ایران در ۱۵ سال اخیر بسیار بسته و چفت با دلار بوده است. یعنی قیمت آپارتمانی اگر ۱۰ سال پیش هزار دلار بوده الان هم هزار دلار است اما به طور کلی قیمت دلار در یک سال آینده با ثبات خواهد بود. قیمت خرید و فروش مسکن را اگر با دلار محاسبه کنیم تقریبا ثابت بوده است.
چرا قیمت مسکن در برخی مناطق کشور کمتر از دلاررشد داشت؟
اگرچه نرخ مسکن در برخی مناطق کمتر و یا بیشتر از دلار رشد کرد اما در نقطه تعادلی، برآوردها این است که قیمت مسکن بیشتر یا کمتر از قیمت دلار نباشد.تئوری قیمت مسکن می‌گوید افرادی که در یک منطقه زندگی می‌کنند همیشه به این فکر هستند که مسکن خود را بفروشند و در منطقه دیگر،کمی گران‌تر یا کمی ارزان‌تر بخرند. قیمت مسکن در مناطق لوکس ایران باید با دلار برابر باشد تا مردم ثروتمند در ایران اجاره نشینی را انتخاب نکرده و در سایر مناطق مسکن بخرند. بنابراین تا آخر امسال، قیمت مسکن جهش نخواهد نداشت و رو به اصلاح شدن می‌رود، ممکن است افت کند و در قیمت‌ها رکود ایجاد شود.الان زمان خرید مسکن نیست و زمستان بهترین زمان برای خرید املاک است چون فروشنده‌ها به خاطر رکود مجبور به فروش می‌شوند.
با توجه به گران شدن مصالح، کاهش قیمت مسکن چگونه امکان پذیراست؟
قیمت مسکن ربطی به نرخ مصالح ندارد. زیرا قیمت تعادلی مسکن بر اساس دلار است و اگربیش از قیمت دلار رشد کند نمی تواند پایداربماند.
بانک‌ها در گرانی مسکن چه نقشی دارند؟
ممکن است تاحدی مقصر باشند اما باید بپذیریم رشد قیمت‌ها تابعی از رشد نقدینگی است. این که فکر کنیم نقدینگی تولید شود و قیمت‌ها بالا نمی رود غلط است.
شرکت‌های ساختمانی چگونه می‌توانند از روند کنونی قیمت مسکن استفاده ببرند؟
این موضوع بستگی به بیزنس شرکت‌ها دارد. طبیعتا شرکتی که مسکن زیادی ساخته و نفروخته تا در زمستان بفروشد برآورد بنده این است که به قیمت ارزان تری خواهد فروخت. برعکس شرکتی که تمام املاک خود را فروخته و نقد کرده لطمه کمتری خواهد خورد.اگر هر زمین یا ملکی اندازه قیمت دلار رشد نکرده هنوز جا برای رشد دارد. باید به یک موضوعی توجه کنیم که مناطق گردشگری کشوربعد از کرونا شرایط بهتری خواهند داشت. زیرا سفرهای خارجی و داخلی بیشتر می‌شود. از طرف دیگر هم یک موضوعی در کل دنیاست که دیگر نیاز نیست مردم در شهرهای بزرگ زندگی کنند چون امور شغلی خود را با دورکاری آنلاین می‌توانند انجام دهند. بنابراین به خاطر تکنولوژی‌های موجود دیگر نیاز به حضور فیزیکی افراد نیست.
وضعیت افزایش اجاره مسکن به چه صورتی خواهد بود؟
اجاره بهای مسکن در ایران، به نرخ تورم بستگی دارد. با افزایش قیمت کالاها و خدمات نرخ اجاره مسکن افزایش می‌یابد. یکی از دلایلی که قیمت خرید مسکن ممکن است رکود کند نسبت قیمت خرید نسبت به اجاره بهاست.
شرایط پیش روی بازار سهام را چگونه تحلیل می‌کنید؟
سهم‌هایی که با دلار پیوسته مرتبط هستند شرایط خاصی دارند. به خصوص این که در یک سال آینده دلار جهش نخواهد داشت و اگرهم داشته باشد با شیب ملایم است. پس سهامی که به دلار وابسته است نمی تواند رشد آنچنانی داشته باشد. موضوع بعدی که در زمستان هم می‌تواند مثبت باشد بحث حضور شرکت‌های تکنولوژیک در بورس است مثل، دیجی کالا، کافه بازار و چند شرکت دیگر که مقدمات حضورشان در بورس خوب پیش رفته است. حضور این در بورس ارزشمند است. درواقع حضور این شرکت‌ها بورس را از بحث فلزات به سمت مسائل تکنولوژیکی سوق می‌دهد برای همین بسیار ارزشمند است. به نظر می‌رسد این سهم‌ها از قیمت مناسبی هم برخوردار خواهند بود. چون سهم‌های مشهوری هستند و ذهنیت سهامداران را مثبت می‌کند. سهم‌هایی که از جنس خدماتی هستند وضعیت بهتری خواهند داشت.اگر اتفاق عجیبی نیفتد سهم‌هایی که می‌توانند مبادلات بین المللی داشته باشند مانند خودرو سازی‌ها وضعیت رو به بهبودشان در یک سال آینده ادامه پیدا می‌کند.
چه صنایع دیگری موفق خواهند بود؟
شرکت‌های خدماتی مانند پرداخت‌های آنلاین که زمان کرونا فعالیتشان بیشتر بوده و سهام‌های تکنولوژیکی شرایط خوبی خواهند داشت. در واقع برای این صنایع بیش از متوسط بازار بازدهی پیش بینی می‌شود.
قیمت‌های جهانی فلزات در دنیا رو به افزایش بوده، آثار آن را در بورس ایران چگونه می‌بینید؟
تاثیرگذاری این موضوع را زمانی می‌بینیم که وضعیت بین المللی ما به سال ۹۴ برگردد. تا زمانی که تاثیری در بازارهای بین المللی نداشته باشیم مدام برخی نهادها (دولت و مجلس) همواره قیمت‌ها را دستکاری می‌کنند اما قیمت‌ها در سال‌های آینده صعودی خواهد بود.
در خصوص سردرگمی بازار سرمایه چه نظری دارید؟
بخشی از این سردرگمی‌ها عادی و بخشی غیرعادی است. بخش عادی به این دلیل است که بازار سهام به ویژه بعد از انتخابات آمریکا با وضعیتی مواجه شده که توانمندی تحلیل ندارد و نمی داند اقتصاد ایران در زمان بایدن چگونه خواهد بود. از سوی دیگر رقابت‌های سیاسی ایران برای انتخابات از ماه دیگر آغازمی شود. بخشی از سردرگمی‌ها هم غیر عادی است و آن این که بورس ایران یک بیماری دارد به نام ویروس صف، که منشای تولید رانت است. بر این اساس بازیگران عمده می‌توانند سهامداران خرد را به خریدن یا نخریدن سهمی ترغیب کنند. این صف‌ها غیر عادی است. در بورس ما سهامی با صف بالا و با صف پائین می‌آید.این قوانین رانت زا و فساد زا هستند که تحلیلگرها را به شهروند تبدیل می‌کند. طی یک سال اخیر دیدیم که دامنه نوسان‌ها و حجم مبناها چقدر می‌توانند روی بازارتاثیرگذار باشند.
روند عملکرد بورس در ماه‌های پایانی امسال را چگونه پیش بینی می‌کنید؟
تا اسفند ماه سهم‌های دلاری پیشرفت چندانی نخواهند داشت زیرا دخالت‌های دولت و مجلس که بعید هم نیست بیشتر شود چندان به رشد این گروه کمک نمی کند وبنده به این مسئله خوشبین نیستم اما صنایع تکنولوژیکی و خدماتی پیشرفت‌های خوبی خواهند داشت. به ویژه این که بایدن بهمن ماه مستقر می‌شود و طی این دو ماه موضع‌گیری خاصی نخواهد داشت. بنابراین تا فروردین ماه موضع‌گیری‌های بین المللی را نخواهیم داشت به همین دلیل وضعیت خودرویی‌ها هم خوب خواهد بود.
مدیریت دولت در بورس چگونه باید اعمال شود؟
هرگونه دخالت دولت در بازار خوب نیست. هر چقدر که دخالت دولتی‌ها توانست دربازارهای دیگر آرامش ایجاد کند،همانقدر در بورس هم می‌تواند مفید واقع شود. باید بخواهیم دولت کمتر در بورس دخالت کند و کمترعرضه و تقاضا را بهم بزند. به عنوان مثال، اخیرا دخالت‌های غیر قابل پیش بینی دولت در حوزه فولاد باعث شده بسیاری از سهامداران متضرر شوند. وقتی چیزی به عنوان خودآزمایی در خودرویی‌ها ایجاد کردیم، باعث فساد در این صنعت شد. مداخلات دولت باعث بی اعتمادی بسیاری از سهامداران شده است به طوری‌که هر هفته منتظر هستند دولت در مسئله‌ای تغییر و تحول ایجاد کند. ممنوعیت‌های متعدد و پیچیده صادرات و واردات که بسیاری از آنها دامنگیر شرکت‌های بورسی می‌شود، همچنین بی ثباتی در تصمیمات که مدام مصوبه‌ها و دستورالعمل‌ها تغییر می‌کند، بخشی ازچالش‌های بنیادین دخالت‌های دولت در بورس به شمار می‌آیند. البته قطع دخالت دولت و این که اجازه بدهد عرضه و تقاضا به طور شفاف به تعادل برسد کمک می‌کند بازار سهام به تعادل برسد. اساسا چیزی که حال بورس را خوب می‌کند اقدامات دولت نیست، بلکه مسئله نبودن دولت است.یعنی این که دولت نباید پول بیاورد. دولت نباید قیمت اتومبیل را چند نرخی کند. نباید لاتاری راه بیندازد. دولت نباید تصمیم‌گیری‌های یک شبه داشته باشد. نباید روی صادرات و واردات تصمیم گیری‌های آنی کند و تا حد امکان از دخالت‌های بیجا صرف نظر کند. البته ما که نمی توانیم دولت را به این کار مجاب کنیم ولی با توجه به ریسک‌هایی که در ایران وجود دارد به گونه‌ای باید سرمایه‌گذاری کنیم که مدیریت برخی ریسک‌ها توسط خودمان انجام شود.
بهناز صفری
منبع: هفته نامه اطلاعات بورس شماره ۳۸۱