به گزارش صدای بورس، در بازار سرمایه ایران طی سال‌های اخیر شاهد تأسیس و گسترش سریع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق با درآمد ثابت، سهام، مختلط، کالایی، جسورانه و … بوده‌ایم.
با توجه به اخبار منتشره، به نظر می‌رسد در آینده‌ای بسیار نزدیک، اولین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأسیس خواهد شد.
با این حال با توجه به مشکلات گسترده‌ای که در بخش اجاره مسکن خصوصاً برای خانه اولی‌ها وجود دارد، صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند در زمینه کنترل اجاره بها، راه حل خوبی باشد.
کارشناس اقتصاد مسکن: صندوق‌های املاک و مستغلات راهکاری برای کنترل اجاره بها
در همین راستا بهرنگ اسدی پژوهشگر اقتصاد مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره اینکه منظور از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات چیست؟، گفت: صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) پس از دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، با هدف جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران و تخصیص آن به دارایی‌های موضوع فعالیت صندوق، تأسیس می‌شوند.
موضوع فعالیت صندوق‌های املاک؛ خرید و فروش و اجاره مسکن
وی افزود: موضوع فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید و فروش املاک و مستغلات و اجاره آن‌هاست. موضوع فعالیت فرعی نیز دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی، اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته شده در بورس یا بازار خارج از بورس و در نهایت تقسیم عوائد ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران صندوق است. همچنین امکان سرمایه‌گذاری مانده وجوه صندوق، در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی نیز وجود دارد.
ظرفیت ۷ درصدی صندوق‌های املاک در GDP
اسدی ادامه داد: تجربه جهانی نشان می‌دهد در صورت فراهم شدن بستر مناسب و پس از بلوغ فعالیت، ارزش بازار این صندوق‌ها در بسیاری از کشورها در حدود ۳ تا ۷ درصد تولید ناخالص ملی برآورد می‌شود که به خوبی نشان‌دهنده ظرفیت‌های بالقوه این بخش برای تقویت سمت تقاضای املاک و مستغلات کشور و افزایش عرضه املاک اجاری است.
بازدهی صندوق‌های املاک؛ معادل نرخ رشد مسکن
کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیش‌بینی بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای دارندگان یونیت‌ها و واحدهای هر صندوق اظهار کرد: عوامل مختلفی در بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان‌سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن است.
وی تأکید کرد: در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن مربوط به استان تهران با میانگین حدود ۲۷ درصد و کمترین نرخ رشد مربوط به استان کهگیلویه و بویراحمد با میانگین حدود ۱۱ درصد بوده است. همچنین شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر خواهد بود.
نسبت قیمت مسکن به اجاره چه رقمی است؟
اسدی دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق‌های زمین و ساختمان را میزان دریافت اجاره‌بهای املاک تحت تملک عنوان و تصریح کرد: مطابق با آخرین آمار منتشر شده در شهر تهران در بهار ۱۳۹۹، نسبت قیمت به اجاره (P/E) حدود ۲۸ واحد در یک سال بوده است. در واقع اجاره‌بهای دریافتی سالانه حدود ۳.۵ درصد بازدهی واقعی برای صندوق ایجاد می‌کند.
وی افزود: صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، هزینه‌هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به دلیل افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و … را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. بنابراین در حالت محافظه‌کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، می‌توان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.
بیشتر بخوانید:
درخشان‌ترین هفته معاملاتی بورسی در سال ۱۴۰۰ / پیش بینی بازار سرمایه در هفته آینده
طلا و سکه ارزن شد/ آخرین قیمت طلا و سکه امروز (۰۰/۳/۱۳)
بیشترین رشد قیمت مسکن در ۳ سال اخیر در کدام مناطق تهران بود؟
اسدی درباره تغییرات قیمتی مسکن در ۳ سال اخیر در تهران گفت: رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران یکسان نیست؛ مطابق آمار منتشر شده، در بازه زمانی بهار ۱۳۹۷ تا اسفند ۱۳۹۹ در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن مربوط به مناطق ۲۰، ۹، ۲۲، ۳ و ۲۱ به ترتیب با درصد رشد ۴۴۰ درصد، ۴۳۶ درصد، ۴۳۳ درصد، ۴۲۵ درصد و ۴۰۴ درصد بوده است.
فاصله بسیار زیاد رقم تسهیلات خرید مسکن با قیمت املاک
اسدی در خصوص مزایای کلان تأسیس صندوق املاک و مستغلات یادآور شد: طبق گزارش صندوق بین‌الملی پول در سال ۲۰۱۶، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود ۸۰ درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین است. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن طی سال‌های اخیر نیز، این نسبت را بیش از پیش در کشور ایران کاهش داده است.
منبع: مهر