اگرچه در گذشته قصد تأسیس صندوق املاک و مستغلات(ReiTs) وجود داشت، اما به‌دلیل تهدیدها و ریسک‌ها، اشکالات در نحوه اجرا و مدل بومی‌سازی آن در کشور و همچنین نگرانی‌هایی از بابت مدل‌های اجرا شده در اقتصاد سایر کشورها طی ۵ سال گذشته، این موضوع تا به امروز عملی نشده و به تعویق افتاد. حدود یک سالی است که این موضوع وارد فاز عملیاتی شده و مسائل مربوط به تدوین آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با آن در حال پیگیری است.
دغدغه ای قابل تامل
توسعه روش‌های تأمین مالی و سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف، دغدغه تمامی مردم، صاحب‌نظران و فعالان اصلی بازار است. یعنی هر شخصی که در حوزه ساختمان کار می‌کند به این موضوع می‌اندیشد که چگونه می‌تواند با هزینه کمتر تأمین مالی کند و طبعا این نوع هزینه تأمین مالی می‌تواند کمک کند به کاهش نرخ مؤثر هزینه‌ها در مقایسه با سایر بازارها و اینکه ابزارهای متنوع برای تصمیم‌گیری در اختیار باشد که کدام روش برای سرمایه‌گذاری بهینه است.
فراگیری گسترده و توسعه متوازن
درخصوص تأثیر مثبت راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات برای صنعت تأمین مالی و سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه می‌توان به این نکته اشاره کرد که باعث شفاف‌سازی در روند معاملات بازار مسکن و تقویت نقش ابزارهای تأمین مالی در تولید ناخالص داخلی( GDP ) در بخش مسکن می‌شود و می‌تواند منجر به نحوه فرآیندهای قیمت‌گذاری و کنترل بر آن را از سیستم غیر سیستماتیک و دستوری به فرآیندی شفاف و سیستماتیک تبدیل کند و این را در اختیار تمامی بازیگران و بازارگردان‌های بازار بخش ساختمان کشور قرار دهد.
برای اینکه تمامی این موضوعات توسط این ابزار اجرایی شود باید به‌دنبال توسعه زیرساخت‌های اساسی و نیازهای اولیه بازار مسکن نیز بطور همزمان بود که بتوان فرآیند را تسهیل کرد، البته به‌نظر می‌رسد باتوجه به اینکه حداقل بیش از ۳۰ تا ۳۵ درصد اقتصاد ایران به بخش مسکن اختصاص دارد، توسعه ابزارهای متناسب با این بازارها نیز می‌تواند نقش مناسبی در فرآیند توسعه بخش املاک و ساختمان و تاثیرگذاری آن بر سایر بازارها داشته باشد.
امری ضروری و حیاتی
هر زمانی که وارد فضای ابزارسازی و توسعه آنها در تعامل با آخرین دستاوردها و پیشرفت‌های علمی در این زمینه بتوان شد، برای بازار سرمایه و پول ضروری است، مخصوصا در زمان‌هایی که دوران رکود در بازار سرمایه یا مسکن تجربه می‌شود نیاز به توسعه چنین ابزارهایی بیشتر شده است. اگر این ابزارها و فرآیندها از سالیان گذشته اجرا می‌شد قاعدتا تلاطم‌های قیمتی خیلی بهتر مدیریت شده و دوران رکود یا رونق کوتاه‌تر می‌شد تا قشری که به دنبال تأمین مسکن هستند آسیب کمتری ببینند. در شرایط فعلی تأسیس صندوق املاک و مستغلات برای بازار مسکن امری کاملا ضروری و حیاتی است. البته ذکر این نکته ضروری است که تجربه و سوابق بین‌المللی در اجرای صندوق املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است و با نگاه به این موضوع درصدد توسعه این ابزار در ایران برآمده‌اند به همین دلیل امکان دارد در کوتاه مدت آسیب‌هایی را تجربه کند اما در بلند مدت و در کلان موضوع به نفع توسعه بازار املاک و مستغلات خواهد بود.
تمرکز بر چشم انداز چند ساله
همچنین درخصوص ظرفیت‌های بالقوه پیش بینی شده در ساختار صندوق‌ها از جنبه‌های مختلف سیاستگذاری، نحوه مدیریت، بهره برداری بازیگران مختلف و انگیزه‌های سودآوری آن، باید دید که دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌ها به چه صورت است اما طبیعتا با پیگیری سابقه آیین‌نامه و دستورالعمل‌های مرتبط با صندوق‌ها اشخاص حقوقی دارای سوابق اولیه و واجد شرایط که تمایلی برای ورود به چنین فرآیندی را دارند از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار هویت و صلاحیت حرفه‌ای آنها تأیید می‌شود، طبیعی است که در مرحله راه‌اندازی چنین ابزاری، نهاد حاکمیتی ریسک کمتری را می‌پذیرد اما اگر طبعا توسعه پیدا کند باید به مدلی فراگیر برای تمامی اشخاص حقیقی تبدیل شود که بتوانند دارایی‌های خود را در بازار سرمایه تبدیل به سایر دارایی‌هایی با قدرت نقدشوندگی بهتر و بازدهی بیشتر کنند. البته این موضوع با توجه به همه آسیب‌ها و ریسک‌های ناشی از آن مورد توجه قرار می‌گیرد، به‌همین دلیل به‌نظر می‌رسد فرآیند بعدی این است که چگونه می‌توان دارایی شخصی را تبدیل به اوراق بهادار و آن را در بورس عرضه کرد و برای رسیدن به این مهم چشم‌انداز ۴ تا ۵ ساله‌ای با برنامه مدون در بخش دارایی‌های ملکی و ساختمان مورد نیاز است.
در نظر گرفتن مؤلفه‌های انگیزشی
این اوراق در مرحله اول برای اشخاص حقوقی طراحی می‌شود که آسیب‌ها و خلاءهایش برداشته شود و به‌تدریج توسعه پیدا کند. اولویت نوع کاربری‌ها براساس نیازها و الزامات بازار مسکن است. بنابراین قاعدتا باید نوع کاربری، مسکونی باشد زیرا پوشش بیشتری دارد و روند سفته بازی در آن کمتر به چشم می‌خورد. شاید نهادهای حاکمیتی که می‌توانند وارد این فضا شوند و کمک کنند به نوعی پشتیبان این موضوع باشند. درمجموع با مدیریت درست، صحیح و هوشمند می‌توان کارایی و اثربخشی این ابزار را در بازار تجربه کرد و از تمامی عوامل و کارشناسان مرتبط با این موضوع کمک گرفت که به‌زودی عملیاتی شود. یکی از چالش‌های اصلی توسعه چنین ابزارها و صندوق‌هایی، مراقبت در درست اجرا کردن آن و تسریع در حل نواقص احتمالی در فرآیند اجراست که می‌تواند موفقیت آن تضمین و بازیگران بورسی را برای ورود به آن ترغیب کند. قطعا باید به مؤلفه‌های انگیزشی برای استفاده از این ابزارها توجه کرد که منجر به رقابت بهتر، شناسایی بیشتر بازیگران اصلی بازار مسکن و سودآوری بیشتر از محل بکارگیری این ابزارهاست.
- امید میرچولی - کارشناس ارشد تأمین مالی بازار املاک و مستغلات
-
منبع: هفته نامه اطلاعات بورس شماره ۴۰۷