ارمغان جوادنیا - خبرنگار؛ سید ابراهیم رئیسی چه آن زمان که نامزد سیزدهمین دوره انتخابات بود و چه حالا که به عنوان رئیس دولت سیزدهم برگزیده شده، وعده‌های زیادی برای رونق اقتصاد کشور داد که ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی یکی از آنها بود. اهمیت بخش مسکن از نگاه او به حدی بود که حتی در نخستین جلسه هیأت دولت نیز با تکرار وعده خود به وزیر تازه نفسش دستور داد برای تحقق آن با جدیت هر چه بیشتری گام بردارد. هر چند در این میان، سکاندار وزارت راه و شهرسازی نیز از صندوق‌های «حمایتی خرید مسکن»، «ضمانت تسهیلات مسکن»، «املاک و مستغلات»، «زمین و ساختمان» و ایجاد قراردادهای واسپاری برای تأمین مالی بخش مسکن رونمایی کرده است اما موضوعی که مطرح می‌شود این است که وعده‌های داده شده چقدر امکان اجرایی شدن دارند و دولت سیزدهم در این مسیر پر پیچ و خم بر چه دشواری‌هایی باید فائق آید.
این وعده‌ها در حالی از سوی دولت جدید داده شده که بازار مسکن در هشت سال گذشته ناملایمات زیادی به خود دیده و به نوعی به حاشیه رفته است. تا جایی که نه تنها برنامه‌های دولت‌های قبل به سرمنزل مقصود نرسید که تعهدات زیادی هم برای دولت سیزدهم به ارث گذاشته شد. در این میان اما رشد فزاینده قیمت مسکن نیز برچالش‌های این بخش اضافه کرد تا جایی که آمارها گویای این واقعیت است که در سه دهه گذشته میانگین قیمت زمین در تهران بیش از هزار برابر و مسکن نزدیک به ۷۰۰ برابر افزایش یافته است. در همین حال شاخص قیمت‌ها از جمله دلار نیز با افزایش حدود ۲۰۰ برابری روبه‌رو شده است. از این رو، گفته می‌شود افزایش ۳ تا ۵ برابری قیمت مسکن و زمین نسبت به تولید ناخالص داخلی، درآمد مردم (حقوق و دستمزدها)، شاخص قیمت‌ها و قیمت دلار، نشان‌دهنده مالی‌سازی (سلطه سفته‌بازی و سوداگری و تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای) و تشکیل حباب قیمت‌های زمین و مسکن در اقتصاد ایران است که در ۳ سال گذشته تشدید شده است. با این وجود، هر چند رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی تاکید دارد که توان مهندسی و فنی برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن وجود دارد و کارشناسان تحقق چنین وعده‌هایی را سخت می‌دانند اما باید دید آیا در چهار سال ابتدایی دولت سیزدهم این وعده‌ها عملیاتی خواهند شد؟
بی‌شک تحقق چنین قوانینی اثرات قابل توجهی بر بازارهای کالایی و سهام خواهد داشت و می‌تواند سبب جهش بزرگ در آنها و اقتصاد ایران شود.
راهی برای خانه‌دار شدن
حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه املاک با اشاره به برنامه‌های وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم مبنی بر راه‌اندازی صندوق «حمایتی خرید مسکن» گفت: با توجه به حجم انبوه متقاضیان، کاهش قدرت خرید دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه و مهیا نبودن زیرساخت‌های لازم برای متناسب کردن توان دهک‌ها برای خرید خانه، راه‌اندازی اینگونه صندوق‌ها یکی از راهکارهایی است که می‌تواند به خانه‌دار شدن دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه کمک قابل توجهی کند. او با بیان اینکه امکان اجرایی شدن این طرح وجود دارد، افزود: البته امکان دارد ایرادهایی نیز داشته باشد اما این ایرادها باید حین انجام کار مورد واکاوی و آسیب‌شناسی قرار بگیرد و برطرف شود تا همانند طرح مسکن مهر در مکان‌یابی دچار مشکل نشود. او صندوق «ضمانت تسهیلات مسکن» را یکی از اساسی‌ترین ابزارهای لازم برای اعمال سیاست‌های دولت در حوزه مسکن برشمرد و افزود: البته دولت باید منابع لازم را برای تاسیس این صندوق در بودجه سالانه در نظر بگیرد و شورای پول و اعتبار نیز در این باره مصوبات لازم را تصویب کند.
عقبایی با اشاره به اینکه برای تامین مسکن سه ضلع اساسی وجود دارد، گفت: اصلی‌ترین ضلع تامین مسکن مسئله زمین است که ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. ضلع دیگر آن مصالح ساختمانی است که در این حوزه صادرکننده هستیم. اگرچه در بخش‌هایی مثل سیمان و آهن سوداگری موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود اما وزارت صمت و نهادهایی همچون تعزیرات باید اقدامات لازم را برای جلوگیری از آن انجام دهند. ضلع سوم نیروی انسانی است که به اندازه کافی موجود است. در این میان، ضلع چهارمی به نام بودجه وجود دارد که کمبود آن از سوی دولت‌های یازدهم و دوازدهم به عنوان یک نقیصه مطرح می‌شد. بنابراین چنین ضلعی می‌تواند جایگزین خوبی برای تامین منابع مالی باشد البته بخش خصوصی و انبوه‌سازان نیز باید ورود کنند تا این نقیصه برطرف شود. او درباره تاثیر افزایش تسهیلات مسکن در قدرت خرید مردم نیز توضیح داد: در کشورهای توسعه‌یافته و پیشرفته سیستم بانکی خودشان را با مردم تطبیق می‌دهند و بانک‌ها، تسهیلات و امکانات را بر اساس شرایط افراد در اختیارشان قرار می‌دهند ضمن اینکه بانک‌ها در این کشورها به امر بنگاهداری نمی‌پردازند اما در کشور ما عکس این مسئله رخ می‌دهد به گونه‌ای که فرد با فروش دارایی‌ها و گرفتن قرض، بخشی از نقدینگی را برای خرید خانه فراهم می‌کند اما باز هم نمی‌تواند صاحب خانه شود.
عقبایی با تاکید بر اینکه ۱۰ تا ۹۰ درصد تسهیلات بانکی برای دهک‌های متوسط جامعه باید تامین شود، اضافه کرد: منابع برای ساخت مسکن موجود است و اگر سیاست‌های پولی بانکی در مجلس اصلاح شود، هم قدرت خرید افزایش پیدا می‌کند و هم با توجه به تسهیلات بانکی افراد می‌توانند صاحب خانه شوند. اما دغدغه‌ای که وجود دارد بحث تورم‌زا بودن تزریق نقدینگی است. درست است که در دنیا تزریق نقدینگی از موجبات تورم است و نمی‌توان آن را انکار کرد اما شرایط فعلی بازار مسکن ایران به گونه‌ای است که تزریق نقدینگی در بخش مسکن به دلیل وجود انبوه متقاضی در حوزه مسکن در صورت افزایش تولید مسکن هم موجب تورم نمی‌شود بلکه راهکاری برای خانه‌دار شدن مردم خواهد بود. نکته دیگر اینکه این موضوع درست مثل بیماری می‌ماند که سرطانی است و نیاز به شیمی‌درمانی دارد؛ بنابراین در چنین شرایطی نباید دغدغه این را داشته باشیم که با افزایش تسهیلات تورم ایجاد می‌شود. عقبایی در بخش دیگری از صحبت‌هایش درباره صندوق «املاک و مستغلات» و «زمین و ساختمان» نیز توضیح داد: ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن وابسته به زمین است. این در حالی است که دولت و بسیاری از نهادهای دولتی و حاکمیتی زمین‌هایی دارند که به عنوان سرمایه خود به آن می‌نگرند، بنابراین اگر این زمین‌ها وارد شبکه ملی مسکن شود، بستری برای تولید مسکن خواهد شد. او راه‌اندازی صندوق‌های جدید در بخش مسکن را فرصت و نه تهدید برای شرکت‌های انبوه‌ساز فعال در بورس ذکر کرد و افزود: این صندوق‌ها رقیبی برای شرکت‌های انبوه‌ساز بورسی نیست بلکه می‌تواند ظرفیت متناسبی برای تکمیل طرح‌های مورد نظر باشد ضمن اینکه تهدیدی برای آنها تلقی نمی‌شود.
ساخت مسکن به شرط تامین زمین و منابع
محمود فاطمی عقدا، رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی وعده رئیس جمهوری مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور را قابل اجرا دانست و گفت: با توجه به سیاست‌های رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی مبنی بر ادامه سیاست‌های دولت گذشته در بخش تکمیل طرح اقدام ملی مسکن و مسکن مهر، حداقل در سال اول بخشی از تعهدات دولت در بخش مسکن به‌راحتی انجام خواهد شد. او اضافه کرد: همچنین با توجه به برنامه‌های رئیس جمهوری در دوره انتخابات و برنامه‌ها و سیاست‌های وزیر راه وشهرسازی در زمینه تامین منابع و زمین و توان فنی اجرایی کشور این کار به‌راحتی قابل انجام است. ضمن اینکه کشور ظرفیت تولید دو میلیون واحد مسکونی را به شرط تامین زمین و منابع نیز دارد.
فاطمی عقدا این را هم اضافه کرد: ساخت مسکن در گستره کشور، روستاها، شهرها و کلانشهرها که پایه‌گذار شهرهای جدید هستند و یا بارگذاری جمعیتی بر روی نقاطی همچون روستاها که می‌تواند جمعیت‌پذیر باشد، به ویژه زمین‌های دولتی قابل اجراست. به گفته او، با توجه به تجربه مسکن مهر، قطعا پروژه ساخت مسکن در دولت سیزدهم نقاط ضعف پروژه مسکن مهر را نخواهد داشت.
فاطمی عقدا با تاکید بر اینکه اراده‌ای از سوی دولت گذشته برای ساخت مسکن وجود نداشت، تاکید کرد: سیاست دولت سیزدهم اما بر ساخت مسکن است و قطعا این اتفاق قابل انجام است. او با بیان اینکه بخشی از پروژه‌های دولت سیزدهم همچون دولت‌های نهم و دهم می‌تواند مشارکتی باشد، گفت: با جمیع این طرح‌های ارائه شده از سوی دولت مشکلی برای تامین مسکن نخواهد بود.
رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی درباره برنامه‌های وزیر راه و شهرسازی مبنی بر راه‌اندازی صندوق‌های «زمین و ساختمان»، «املاک و مستغلات»، «حمایتی خرید مسکن» و «ضمانت تسهیلات مسکن» نیز توضیح داد: زمانی که هدف بزرگی همچون برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی را داریم، حتی اگر قرار باشد متوسط هر واحد ۵۰ مترباشد، ۵۰ میلیون متر مربع مسکن خواهیم داشت، بنابراین قطعا سیاست تامین منابع و راه اندازی صندوق‌های نام برده از بازار سرمایه و یا مشارکت مردم قابل انجام است. او با تاکید بر اینکه حدود ۵ میلیون واحد مسکونی نیاز انباشته داریم و سالانه باید ۸۰۰ هزار واحد ساخته شود، افزود: با توجه به این موضوع ارزش سرمایه‌گذاری توسط بخش خصوصی به‌راحتی توجیه‌پذیر است. برای همین هم گفته می‌شود اجرای این طرح‌ها به‌راحتی قابل انجام است.
فاطمی‌عقدا با بیان اینکه اراده‌ای جدی از سوی بخش خصوصی و انبوه‌سازان برای ساخت مسکن وجود دارد، گفت: در هشت سال گذشته اقدام خاصی از سوی دولت صورت نگرفت و ظرفیت‌سازی که پیش از این انجام شد همگی راکد ماند. به همین دلیل همه امکانات برای ساخت مسکن در کشور فراهم است.
- هفته نامه اطلاعات بورس_ شماره ۴۱۲