همراز فیروزی- خبرنگار؛ در چند دهه اخیر وضعیت نابسامانی بر بازار مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و افزایش شدید قیمت مسکن حاکم بوده است. به دلیل نبود سرمایه برای خرید یا ساخت مسکن و همچنین افزایش قیمت مصالح و تجهیزات، دولت سیزدهم طرح جهش مسکن و تولید یک میلیون مسکن را مطرح کرده است. البته هنوز برنامه خاص و مشخصی برای بازار مسکن از سوی تیم اقتصادی دولت و وزارت راه و شهرسازی ارائه نشده است. با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن باید دید به‌طور کلی ابزارهای بهبود و پیشرفت بازار مسکن چیست. ارزیابی کارشناسان از طرح جهش مسکن و تولید یک میلیون مسکن را در ادامه بخوانید.
- استفاده از تجارب گذشتگان
دولت باید اراضی ممکن را تأمین کند و آن را در اختیار سازندگان
و به نوعی دست‌اندرکاران ساخت و ساز قرار دهد.
حسن محتشم، کارشناس اقتصاد مسکن و عضو هیأت مدیره انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران در مورد ابزارهای بهبود و پیشرفت بازار مسکن گفت: یکی از ابزارهای پیشرفت مسکن با توجه به اینکه دولت مسئله یک میلیون واحد را مطرح کرده و معتقد است که می‌تواند بسازد، به روز کردن تجارب گذشته است، یعنی اگر در دولت دهم مسئله اجاره‌داری مطرح و برداشته شد، می‌توانند آن را دوباره به روز و بازنگری کرده و همچنین معایب را مشخص و نقاط قوت را تقویت کنند.
محتشم بیان داشت: در ابتدای دوره وزارت آخوندی در دولت هاشمی نیز استیجار مطرح شد که می‌توانند از آن استفاده کنند. در دوره عبدالعلی‌زاده برنامه مشارکت با افراد ارائه شد که موفق بود و در مقطعی نیز از بورس استفاده می‌شد به این صورت که مسکن به صورت متری در بورس به فروش می‌رسید. اگر این موارد را بازنگری کنند با توجه به اینکه بافت فرسوده را نیز می‌خواهند مطرح کنند و در بافت فرسوده ساخت و ساز انجام شود، به نظر می‌رسد تجارب گذشته می‌تواند در موقعیت‌های مختلف به کار گرفته شود و کمک می‌کند که این تعدادی که دولت شعار داده است، محقق شود و سطح وسیعی از انبوه‌سازی را شروع کند.
وی ادامه داد: بنابراین اگر تجارب و ابزارهای دیگری که در تولید انبوه مسکن مؤثر است ازجمله صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌های نوین به کار گرفته شود، ساخت یک میلیون مسکن امکان‌پذیر است در غیر این صورت این طرح زیر سوال خواهد رفت. البته هنوز تیم اقتصادی دولت و وزارت راه و شهرسازی برنامه خاصی برای مسکن ارائه نکرده‌اند تا با توجه به نقاط قوت آن را آنالیز کرد که تا چه میزان امکان دسترسی به یک میلیون واحدی که مطرح شده محقق خواهد شد.
محتشم افزود: تا به امروز دولت هرکاری انجام داده است، دخالت و تصدی‌گری بوده و اگر دولت بخواهد به همان روش قبلی مسکن مهر، یک میلیون واحد مسکونی مورد نظر را بسازد به‌نظر می‌رسد دستیابی به خواسته‌اش بعید باشد و تحقق چهار میلیون مسکن در چهار سال اگر دولت بخواهد تصدی‌گری کند، امکان‌پذیر نیست.
عضو هیأت مدیره انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران در پاسخ به این پرسش که از بین چهار ابزار اصلی زمین، نیروی کار، مصالح و سرمایه برای خرید و ساخت مسکن کدامیک در طرح دولت تأثیرگذار خواهد بود، گفت: دولت باید اراضی ممکن را تأمین کند که یکی از راه‌های آن تهیه زمین توسط دولت است که این زمین را در اختیار سازندگان، انبوه‌سازان و افرادی که به نوعی دست‌اندرکار ساخت و ساز هستند، قرار دهد. همچنین می‌تواند مشوق‌ها و تسهیلاتی را برای بسیاری از افرادی که زمین‌دار هستند، فراهم کند و به این زمین‌ها امکانات مجوزی و تسهیلات کافی بدهد که به‌طور مستقل وارد ساخت و ساز شوند و به افزایش بیشتر تولید مسکن کمک کنند.
- به‌کارگیری ظرفیت‌های بازارهای سرمایه
تا بازار مسکن خود را با سیاست‌های اجرایی دولت تطبیق دهد.
محمود فاطمی عقدا، استاد دانشگاه و رئیس سابق مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که ابزارهای بهبود و پیشرفت مسکن چیست، گفت: یکی از مهمترین مسائلی که در اقتصاد مسکن وجود دارد، رکودی است که بنا به دلایل زیادی چند سال بر آن حاکم شده است و به‌نظر می‌رسد یکی از مهمترین مؤلفه‌هایی که می‌تواند به رونق و فعال شدن بازار مسکن در کشور کمک کند، عرضه مسکن با قیمت مناسب و در حد نیاز است. یا به عبارتی می‌شود گفت، فعال شدن چرخه ساخت و ساز در کشور به‌طور گسترده و تأمین مسکن مورد نیاز جامعه در خرید و فروش ملک یا واحدهای اجاره‌ای می‌تواند به رونق گرفتن اقتصاد مسکن در کشور کمک کند.
وی در مورد نظر و ارزیابی خود از ساخت یک میلیون مسکن توسط دولت گفت: هنگامی که طرح تولید مسکن مطرح می‌شود، مسئله زمین، هزینه ساخت مسکن، تولید مصالح، توان فنی و اجرایی کشور و ضوابط و مقرراتی که بر چرخه تولید حاکم است نیز مطرح خواهد شد و اگر هرکدام از این موارد دچار مشکل شود قطعا این برنامه محقق نخواهد شد.
فاطمی عقدا افزود: تامین زمین از وظایف دولت است. زمین ارزان قیمت، زمین با قیمت منطقه‌ای و زمین مشارکتی با کسانی که زمین‌های بزرگ و قابل ساخت برای مسکن انبوه دارند از جمله راهکارهای تأمین زمین است. در مورد تسهیلات نیز که بخشی از آن را دولت به بانک‌ها تکلیف کرده است که حدود ۲۰ درصد از درآمد خود را به ساخت و تولید مسکن و همچنین دادن تسهیلات به تولیدکنندگان اختصاص دهند. به‌نظر می‌رسد این قانون و بازپرداخت وام‌های برگشتی از مسکن مهر که در حال حاضر قابل انجام و سالانه مبلغ قابل توجهی است، یکی از منابع تأمین ساخت و تولید مسکن است. همچنین مالیات بر خانه‌های خالی و ماشین‌های لوکس نیز می‌تواند از منابع دیگری باشد که باید این قانون به زودی اجرایی شود.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: به‌نظر می‌رسد کار ارزنده‌ای که دولت می‌تواند برای رونق بخشی به بازار مسکن و تأمین منابع انجام دهد، استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه و بورس است زیرا نقدینگی بالایی در دست جامعه است و این نقدینگی را می‌توانند به سمت بازار مسکن هدایت کنند. از دیگر منابعی که دولت می‌تواند مدنظر قرار دهد، سرمایه‌گذاران خارجی است اما نه با شرایطی که قبلا برای ترک‌ها در مسکن مهر وجود داشت که از تسهیلات مسکن مهر استفاده کردند بلکه به این صورت که دولت می‌تواند تحت شرایطی زمین را در اختیار سرمایه‌گذار قرار دهد که فرقی نمی‌کند سرمایه‌گذار داخلی باشد یا خارجی و مسکن را از آن تحویل بگیرد و بر فروش آن نظارت داشته باشد که به قیمت منطقی و عادلانه فروخته شود.
به گفته رئیس اسبق مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی، در شرایط فعلی ضرورت دارد دولت سریع‌تر برنامه‌های خود را برای بازار مسکن اعلام کند که این بازار نیز بتواند خود را با سیاست‌های اجرایی دولت تطبیق دهد.
- تأمل بر روی چند مشکل
عطا محمدیان، تحلیلگر بازارهای مالی در مورد ساخت یک میلیون مسکن توسط دولت گفت: ساخت یک میلیون مسکن توسط دولت بر روی کاغذ امکان‌پذیر است و با محاسبه قیمت‌هایی که برای مصالح رقم می‌خورد، به این نتیجه می‌رسیم که اعدادی نیست که بگوییم خارج از ظرفیت تولید بازار مسکن کشور ماست بلکه این پروژه فقط می‌تواند چند مشکل داشته باشد. مشکل اول، امکانات مورد نیاز برای ساخت و ساز به جز مصالح اصلی مانند سیمان و فولاد است، مانند ماشین‌آلاتی که برای ساخت و ساز نیاز است که در دسترس است و می‌توان از آنها استفاده کرد.
وی ادامه داد: مورد دوم که به‌نظر می‌رسد بسیار مهمتر از مصالح است، نحوه تأمین مالی این پروژه است که از یک میلیون ساخت و ساز چند درصد را قرار است دولت مستقیما انجام دهد، چند درصد قرار است به بخش خصوصی در قراردادهای پیمانکاری اختصاص پیدا کند و چند درصد قرار است به سازنده‌ها و افراد حقیقی وام داده شود که این کار را انجام دهند. همچنین این مسئله حائز اهمیت است که در بخش دولتی تأمین مالی به چه شکل خواهد بود. آیا قرار است بانک مرکزی مانند پروژه مسکن مهر پول چاپ کند و باعث افزایش پایه پولی و افزایش نقدینگی شود که اگر این اتفاق رخ دهد ضرر آن بیشتر از منفعتی است که در عرض چهار سال آتی برای کشور می‌تواند داشته باشد.
محمدیان افزود: مورد مبهم دیگر، مسئله زمین است که مشخص نیست هزینه قسمتی که قرار است دولت مستقیما ساخت و ساز را انجام دهد، چگونه محاسبه می‌شود. آیا کاملا رایگان در نظر گرفته می‌شود؟ یعنی دولت از زمین‌هایی که تحت تملک خود دارد، استفاده کند و ساخت و ساز صورت بگیرد، یا اگر قرار است بخش خصوصی انجام دهد آیا دولت قرار است زمین‌ها را به آنها رایگان اختصاص دهد یا بخش خصوصی ملزم است که زمین را تهیه کند و هزینه تمام شده ساختمان عددی باشد که عمده اقشار جامعه بتوانند پرداخت کنند زیرا در شرایط فعلی بخش اصلی بهای تمام شده ساختمان، زمین است نه مصالح و اگر مسئله زمین رفع نشود، بخش عظیمی از هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.
- هفته نامه اطلاعات بورس_ شماره ۴۱۸