بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی مهرماه امسال، ریزش قیمت و حجم معاملات فروش آپارتمان‌های مسکونی را تجربه کرد که ثبت تورم منفی در اولین ماه از فصل پاییز، سیگنال متفاوتی از سمت و سوی پیش‌روی معاملات ملک را به بازار مخابره می‌کند. مهرماه امسال، برای سومین ماه نامتوالی، بازار مسکن شهر تهران شاهد کاهش قیمت اسمی مسکن بود. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل پاییز بنا بر اعلام بانک مرکزی ۲/۰ درصد در مقایسه با شهریور ۱۴۰۰، افت کرد. در حالی‌که در همین ماه حجم معاملات خرید وفروش مسکن نیز با افت حدود ۳۰ درصدی در مقایسه با ماه قبل یعنی شهریور همراه شد. پیش از این میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در دو ماه فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۰ با رشد منفی همراه شده بود. فروردین امسال متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با اسفند ۹۹ معادل ۳.۱ درصد ریزش کرد. اردیبهشت ماه نیز قیمت مسکن در مقایسه با فروردین حدود ۲ درصد ریزش کرد. در مجموع میانگین قیمت مسکن شهر تهران براساس اعلام بانک مرکزی در دو ماه ابتدای سال جاری نسبت به ماه پایانی سال گذشته -اسفند- معادل ۵ درصد کاهش یافت. پس از ثبت تورم ماهانه منفی در بازار معاملات مسکن شهر تهران در دو ماه فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۰، بازار مسکن تحت تاثیر افزایش بدبینی‌ها و در واکنش به جو بیرونی بازار، روند مثبت رشد قیمت را در پیش گرفته و در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با اردیبهشت ۳ درصد افزایش یافت. از خردادماه تا پایان شهریور، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به طور متوسط ماهانه حدود ۵/۲ درصد رشد کرد. مهرماه اما، جو متفاوتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران رقم خورد که بارزترین مشخصه آن «ریزش قیمت اسمی» و «افت شدید حجم معاملات مسکن» در این ماه در مقایسه با شهریور است.
پیام سقوط مسکن
سیگنال پاییزه به بازار مسکن علائمی از ورود بازار به فاز پساجهش را مخابره می‌کند. این علائم که از ابتدای سال جاری و همزمان با کاهش قیمت اسمی مسکن در دو ماه ابتدای سال خود را به نحو واضح‌تری نشان داد، هم‌اکنون و در اولین ماه از نیمه دوم ۱۴۰۰ بار دیگر رصد می‌شود. کاهش مجدد قیمت اسمی مسکن در اولین ماه از فصل پاییز نشان دهنده «پایان عصر جهش در بازار ملک» در دوره فعلی است. بازار معاملات مسکن شهر تهران از ابتدای سال ۹۷ و همزمان با رشد شدید قیمت‌ها نسبت به ماه‌های قبل از آن وارد فاز جهش شد. این جهش قیمتی تا پایان سال ۹۹ ادامه یافت. در واقع دوره اخیر جهش قیمت مسکن یعنی فاصله ابتدای سال ۹۷ تا انتهای ۹۹ یکی از طولانی‌ترین دوره‌های جهش قیمتی است. در نمودار شماره یک تحولات ماهانه قیمت مسکن از فروردین ماه ۹۷ تا پایان مهر ۱۴۰۰ نشان داده شده است. البته آمارهای مورد استفاده در این نمودار مربوط به تغییرات شاخص قیمت مسکن اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران است. مرکز آمار ایران به صورت دوره‌ای، پس از حذف نویزهای اثرگذار بر قیمت مسکن مانند مساحت واحدها، منطقه محل قرارگیری ملک، سن بنا، امکانات ملک و ... تحولات قیمتی بازار معاملات مسکن را با استفاده از شاخص «هدانیک» منعکس می‌کند. در نمودار شماره یک از داده‌های مرکز آمار ایران در خصوص تحولات ماهانه قیمت مسکن شهر تهران استفاده شده است که در برخی از ماه‌ها تفاوت جزیی با داده‌های بانک مرکزی دارد.
همان گونه که در نمودار شماره یک مشاهده می‌شود، روند تورم ماهانه مسکن در شهر تهران از ابتدای سال تاکنون با افت و خیر همراه بوده است. این موضوع نشان از بیم و امید موجود در بازار و سردرگمی متقاضیان از بابت ورود به بازار یا خروج از آن دارد. در مهرماه اما نیروی عدم ورود به بازار از نیروی ورود و خرید قوی تر بوده است. هر چند سهم تقاضای سرمایه‌ای بار دیگر نسبت به تقاضای مصرفی در این ماه تقویت شد. اما در کل انواع تقاضا برای خرید مسکن در این ماه به لحاظ حجم، روند کاهشی داشت.
روند متفاوت در پاییز
سقوط معاملات مسکن در اولین ماه از فصل پاییز در شرایطی رخ داد که ابتدای همین ماه -مهرماه- سقف وام خرید مسکن به دو برابر افزایش یافت. در شرایط معمول انتظار می‌رفت با افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن بخشی از تقاضای منتظر مانده در حاشیه بازار وارد بازار شده و دست‌کم حجم معاملات خرید مسکن نسبت به ماه قبل یعنی زمان قبل از افزایش سقف وام، تا حدی تقویت شده وافزایش یابد. اما عملا چنین رخدادی در بازار معاملات مسکن تجربه نشد. هر چند این رخداد تا حدی برای فعالان و کارشناسان بازار ملک قابل پیش‌بینی بود. بازار معاملات مسکن در مهرماه نیز مانند سایر ماه‌های سپری شده از سال ۱۴۰۰ بیش از آنکه تحت تاثیر تحولات درونی بازار قرار داشته باشد، از تحولات بیرونی و به خصوص فضای غیراقتصادی اثرگذار بر تحولات اقتصادی و بازار ملک تاثیر پذیرفت. همان عواملی که در ابتدای سال جاری منجر به افت قیمت اسمی و ثبت تورم منفی در بازار معاملات مسکن شده بود. ابتدای سال جاری، امیدواری‌هایی از بابت مذاکرات سیاسی و به نتیجه رسیدن نشست‌های برجامی ایجاد شد. همین امیدواری‌ها با اثرگذاری بر بازار مسکن، چشم‌انداز جهش قیمت در این بازار را از بین برد و همزمان با خروج طیف گسترده‌ای از سرمایه‌گذارها و سفته‌بازهای ملکی از بازار مسکن، زمینه برای کاهش قیمت اسمی مسکن فراهم شد. اما در خردادماه با کمرنگ‌شدن این امیدواری‌ها بار دیگر، زمینه افزایش قیمت در بازار مسکن مهیا شد و تورم مسکن با تغییر جهت از حالت تورم ماهانه منفی به تورم ماهانه مثبت، سطح قیمت‌ها را صعودی کرد. مهرماه اما انتشار اخباری مبنی بر از سرگیری مذاکرات در وین، بار دیگر، فضای بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد. این بار نیز با سرمایه‌گذاران در بازار مسکن که عمده رشد مثبت در حجم معاملات و همچنین ثبت تورم مثبت در بازار ملک در ماه‌های خرداد تا شهریورماه مدیون حضور و فعالیت آن‌ها در بازار مسکن است، فعالیت خود را در بازار ملک کاهش دادند. هر چند هنوز هم بیشترین تقاضای بازار ملک متعلق به این گروه است. چرا که خانه‌اولی‌ها و گروه‌های دیگری از تقاضای مصرفی مسکن مدت‌هاست به دلیل ضعف شدید قدرت خرید از بازار خارج شده و عملا توان ورود به بازار برای خرید مسکن ندارند. مهرماه، تنها به صورت جزیی، بخشی از خریدهای بازار ملک از سوی طیف مصرفی متقاضی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی انجام شد. به این ترتیب، مهمترین عامل در ریزش حجم معاملات مسکن در مهرماه، تاثیر برخی امیدواری‌ها ناشی از اعلام زمان از سرگیری مذاکرات پیرامون مسئله برجام بود. هر چند افزایش نرخ دلار و اثر نوسان‌های ارزی، در نقش ترمز ریزش شدید قیمت مسکن وارد عمل شده و علی رغم افت ۳۰ درصدی حجم معاملات مسکن، میانگین قیمت مسکن کمتر از یک درصد کاهش یافت. در نمودار شماره دو روند تغییرات مربوط به حجم معاملات مسکن شهر تهران در بازه زمانی یک‌ساله منتهی به مهرماه
آمده است.
افت و خیر در تعداد معاملات و همچنین نرخ رشد معاملات در یک‌ساله منتهی به مهرماه امسال(از مهر سال گذشته تا مهر ماه ۱۴۰۰) کاملا مشهود است. این موضوع نیز نشان دهنده رفتار نوسانی خریداران (عمدتا خریداران سرمایه‌ای) در نتیجه بیم وامید به آینده بازار ملک تحت تاثیر نامشخص بودن شرایط متغیرهای بیرونی است. در واقع در دوره‌هایی که حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با ماه قبل افزایش یافته است، تحولات بیرونی منجر به هدایت سرمایه‌گذاران به درون بازار مسکن و انجام خریدهای سرمایه‌ای از سوی آن‌ها شده است. در مقابل در ماه‌هایی که حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با ماه قبل روند نزولی داشته است، می‌توان ردپای کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن چشم‌انداز رشد محسوس قیمت‌ها در آینده کوتاه مدت را مشاهده کرد. عاملی که منجر به کاهش جذابیت در بازار ملک برای ورود سرمایه‌گذارها به این بازار به انگیزه کسب سود قابل توجه در مدت زمان محدود از خرید و فروش‌ها سرمایه‌ای می‌شود.
روند بازار تا پایان سال
«نوسان‌های ارزی»، دومین عامل اثرگذار بر تحولات بازار مسکن در مهرماه بود. افزایش نرخ دلار در این ماه باعث شد اثر امیدواری‌های ناشی از انتشار اخبار از سرگیری مذاکرات در وین، به افت ۲/۰ درصدی قیمت فروش آپارتمان‌ها محدود شود. با این حال، ریزش قیمت وحجم معاملات در بازارمسکن یک پیام مهم به این بازار و فعالان آن مخابره کرد. این پیام مهم ناظر بر اتمام دوره جهش قیمت در این بازار دست‌کم تا پایان سال جاری است. آن طور که شواهد نشان می‌دهد در صورت ثبات شرایط و ادامه وضعیت و متغیرهای بیرونی به حالت فعلی، بازار معاملات مسکن تا پایان سال، روند ۷ ماهه اول را طی خواهد کرد. روندی همراه با بیم و امید با افت و خیزهای مقطعی و کم‌رمق و ثبت تورم‌های مثبت و منفی نه چندان بالا. به عبارت دیگر به نظر نمی‌رسد تا پایان سال در صورتی که اتفاق خاصی در حوزه‌های غیراقتصادی واقتصادی رخ ندهد، بازار تحولی متفاوت از آنچه در ۷ ماه اول سال تجربه کرد را مشاهده کند. فضای بازار معاملات مسکن در ۷ ماهه ابتدایی سال جاری، فضایی سرشار از بیم و امید بود. بیم و امیدی که همچنان در بازار ملک ادامه دارد و شاید وجود همین حالت ناپایدار ونوسانی که از ابتدای سال جاری در بازار ملک تجربه شده است، پیش‌بینی روندهای آتی پیش‌روی بازار تا پایان سال را دشوار کند. آنچه در ادامه و تا پایان سال می‌تواند وزنه بیم یا کفه امید را در بازار مسکن سنگین‌تر از دیگری کند، اثر متغیرهای بیرونی به خصوص عوامل غیراقتصادی بر بازار مسکن است.
ردپای جهش در بازار اجاره
در حالی‌که بازار پاییزه مسکن در اولین ماه از این فصل شاهد سقوط قیمت و حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت بود، شرایط در بازار اجاره روند متفاوتی را نشان می‌دهد. در بازار اجاره بر خلاف بازار خرید وفروش واحدهای مسکونی که تورم ماهانه، روندی همراه با افت و خیز را در یک‌ساله اخیر منتهی به مهرماه ۱۴۰۰ تجربه کرد، همواره تورم روند افزایشی را پیمود. البته در بررسی تحولات بازار اجاره مسکن روند تغییرات نقطه به نقطه (هر ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل) ملاک ارزیابی است. چرا که قراردادهای اجاره مسکن مطابق با عرف به صورت سالانه تنظیم و تمدید می‌شود. مهرماه امسال بیشترین سطح تورم ماهانه به لحاظ تحولات نقطه‌ای در بازار اجاره مسکن شهر تهران به ثبت رسید. میانگین اجاره‌بها در پایتخت در این ماه ۴۸.۴ درصد در مقایسه با مهر پارسال افزایش یافت که این میزان در عین حال بالاترین سطح تورم اجاره‌بها دست‌کم در یک‌سال گذشته منتهی به پایان مهر ۱۴۰۰ است. به لحاظ تحولات سالانه نیز ثبت تورم ۴۸ درصدی در بازار اجاره، بیشترین میزان تورم سالانه در این بازار در سه دهه اخیر است. این موضوع نشان از وخامت اوضاع در بازار اجاره مسکن دارد. شکست سیاست‌های مقطعی و دستوری برای کنترل اجاره‌بها در نبود سیاست‌های موثر برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی استیجاری با نرخ‌های حمایتی، رکود معاملات مسکن و همجنین رکود فعالیت‌های ساختمانی مهمترین عوامل بروز جهش قیمتی در بازار اجاره هستند.
از سوی دیگر جهش شدید قیمت مسکن در سه سال گذشته در جهش نرخ اجاره مسکن اثرگذار بوده است. از آنجا که همواره تحولات قیمت مسکن به صورت تدریجی به بازار اجاره سرایت می‌کند، در حرکت بازار اجاره به سمت احیای رابطه قیمتی از دست رفته با قیمت مسکن(رابطه متعارف بین قیمت و اجاره‌بها)، در مقطع زمانی فعلی که بازار خرید وفروش ملک در فاز پساجهش و توقف تورم مثبت قرار گرفته است کماکان اما روند رشد قیمت در بازار اجاره ادامه دارد. انتظار می‌رود سرعت رشد اجاره بها در ماه‌های آینده از مهرماه کمتر شده و روند کاهشی داشته باشد.