در شرایطی دولت سیزدهم بر تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای دهک‌های فاقد مسکن جامعه و جوانان تاکید دارد که میزان تکمیل - نه تولید - در سال گذشته زیر نیم میلیون واحد اعلام شده و بالاترین میزان تکمیل واحد مسکونی در یک دهه گذشته در سال ۹۲ با رقم ۸۰۰ هزار واحد بوده است.
از سوی دیگر از زمان روی کار آمدن دولت تاکنون که انتظار می‌رود لااقل ۲۵۰ هزار واحد مسکن تحویل شده باشد، هنوز آمار مشخصی از سمت دولت اعلام نشده است که نشان می‌دهد هدف‌گذاری دولت بیش از حد آرمانی بوده است، با این حال در این گزارش قصد نداریم توانایی دولت را در تحویل ۴ میلیون واحد مسکونی تا پایان دولت رئیسی بررسی کنیم. آنچه در این گزارش به بررسی آن می‌پردازیم اثر مسکن ملی روی قیمت و قیمت‌گذاری مصالح ساختمانی است که امروزه بخش زیادی از آن از طریق بورس کالا عرضه می‌شوند و برخی از آنها همچون سیمان یا فولاد عرضه خارج از بورس نیز ندارند.
سلطه دولت بر بازار مسکن
بررسی‌ها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۹۶ تاکنون قیمت مصالح به طور میانگین ۵.۳ برابر شده و قیمت زمین ۶.۱ برابر شده و در عین حال مسکن تقریبا رشد ۸ برابری را تجربه کرده است که نشان می‌دهد مصالح و زمین به‌طور متناسب نقش مهمی در رشد قیمت مسکن داشته اند و سایر مولفه‌ها از جمله انتظارات تورمی و یا فشارهای نقدینگی و ... سهم کمتری را بر عهده داشته است.
نکته دوم اینکه آنطور که به نظر می‌رسد و فعالان بازار مسکن نیز بر آن صحه می‌گذارند دولت در تولید مسکن ملی از توان بخش خصوصی به نحو شایسته استفاده نخواهد کرد و این موضوع پاشنه‌آشیل این طرح - اگر فرض کنیم همه شرایط دیگر برای کسب نتیجه فراهم هستند - محسوب می‌شود. اگرچه برخی مقامات دولتی می‌گویند قرار است ۳۵۰ هزار واحد از این طرح توسط بخش خصوصی تامین شود، اما سوال آن است که چرا همه این طرح به بخش خصوصی واگذار و دست دولت از اجرای چنین طرح بزرگی کوتاه نشود؟
آیا دولت قصد دارد با مداخله در قیمت مصالح ساختمانی از طریق سیاست‌گذاری‌های گوناگون در بورس کالا و مداخله در بازار مصالح سهم این بخش از قیمت تمام شده را کاهش دهد تا بتواند مسکن ملی را با قیمت پایین تر تحویل دهد؟ این موضوع زمانی اهمیت بیشتری می‌یابد که بدانیم به گفته مقامات دولتی برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکن ملی، سالانه ۳۰ میلیون تن سیمان و ۱۰ میلیون تن فولاد مورد نیاز است که ۵۰ درصد تولید هر دو محصول را شامل می‌شود. در بخش سایر مصالح ساختمانی نیز که ماده اولیه آنها فلزات پایه و یا محصوات پلیمری است نمی توان آمار دقیقی ارائه کرد، در حالی که مصرف کاشی و سرامیک، گچ و درب و پنجره و شیشه و ... را نیز باید در نظر گرفت.
- بیشتر بخوانید:
کانون سهامداران حقیقی در سایه لایحه حاکمیت شرکتی
نیمی از ظرفیت تولید در خدمت مسکن ملی
به این ترتیب انتظار می‌رود کارخانجات تولیدی در کشور نیمی از ظرفیت خود را برای تولید مصالح ساختمانی مورد نیاز طرح ملی مسکن به کار گیرند، اما آنچه مایه نگرانی است برخورد دولت با قیمت این میزان مصالح ساختمانی در آینده نزدیک است. در شرایطی که قیمت‌گذاری مواد اولیه در بورس کالا این روزها بار دیگر باعث نگرانی تولیدکنندگان شده، احتمال بالای مداخله دولت در موضوع قیمت این نگرانی را بیش از پیش می‌کند. اولا در صورتی که دولت قیمت مصالح را کاهش دهد و یا همانطور که در موضوع قیر مورد نیاز دولت سیاست‌های عجیب از جمله توزیع قیر رایگان را در پیش بگیرد - البته احتمال این امر کم است - در این صورت با توجه به مشکلاتی که تولیدکنندگان به دلیل تحریم‌ها در سال‌های اخیر تجربه کرده اند و باعث آسیب فراوان آنها شده، باید منتظر دور جدیدی از چالش‌ها بود و این مسئله از هم اکنون قابل پیش‌بینی است.
دولت زمین‌های در اختیار خود و یا منابع طبیعی را برای تولید مسکن در نظر گرفته و این مسئله احتمال بالا رفتن توقع دولت را از تولیدکنندگان گوشزد می‌کند. در این صورت باید منتظر بخشنامه‌های جدید از سمت مجلس و دولت برای تنظیم بازار مصالح ساختمانی باشیم. این مسایل در شرایطی است که با احتمال و پیش‌بینی رفع تحریم‌ها در سال آینده تمایل تولیدکنندگان به فروش‌های صادراتی محصولاتشان افزایش خواهد یافت و این در حالی است که تعهد به تامین نیاز داخل مانع از ورود به بازارهای صادراتی خواهد شد و حتی تولیدکنندگان باید از میزانی از صادرات کنونی خود نیز به منظور تامین نیاز مسکن ملی صرفنظر کنند.
کار را به بخش خصوصی بسپارید
فعالان بخش مسکن و انبوه سازان کشور در این رابطه با انتقاد از تصمیم دولت می‌گویند اینکه دولت قصد ندارد از توان بالای بخش خصوصی در تولید مسکن استفاده کند، می‌تواند اثرات مخربی را برای فعالیت این دسته نیز به همراه داشته باشد، چراکه روند پیشین تولید مسکن در خلال سال‌های آینده تحت تاثیر قرار خواهد گرفت و بخشی از تقاضای مسکن به ثبت نام از طریق مسکن ملی منتقل می‌شود.
از سوی دیگر افت بازدهی تولید مسکن در نتیجه افزایش قیمت مصالح ساختمانی و زمین در خلال سال‌های اخیر مانع از جذب سرمایه‌های بخش خصوصی به تولید انبوه مسکن شده است و تقریبا ۷ سال است که تولید مسکن روند نزولی را تجربه می‌کند و این روند کاهنده در کلان‌شهرها که تراکم جمعیت و میزان رشد اجاره بها بالاتر است، حتی شدیدتر است. به عنوان مثال میزان ساخت و ساز در تهران نسبت به سال ۱۳۹۰ از نظر تعداد واحد مسکونی افت ۷۹ درصد و از نظر تعداد پروانه کاهش ۸۰ درصدی یافته است. ۱۰ سال قبل به‌طور میانگین در هر ماه ۲۴۸۰ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده و حدود ۱۷ هزار و ۵۰۰ خانه جدید در تهران ساخته می‌شد. تعداد کل پروانه‌های سال ۱۳۹۰ به میزان ۲۹ هزار و ۷۶۳ فقره و تعداد واحدهای مسکونی احداثی ۲۱۰ هزار و ۹۲۴ واحد بوده است.
تعادل بازار عملی است؟
بررسی‌های علمی نشان می‌دهد تابع عرضه بلندمدت مسکن از فرآیند حداکثرسازی سود تولیدکننده و با در نظر گرفتن اثرات نااطمینانی از هزینه‌ها، تحویل، قیمت زمین و مصالح ساختمانی نشأت می‌گیرد و از سمت دیگر قیمت مسکن با یک تاخیر زمانی نسبت به رشد هزینه‌ها افزایش می‌یابد، اما در عمل در سال‌های اخیر قیمت مسکن با تغییرات شدیدی همراه شده و رشد هزینه‌های تولید حتی قیمت واحدهای مسکونی قدیمی را نیز با رشد سرسام آور روبه‌رو کرده است که دلیل این امر مشکلات سمت عرضه و ناکافی بودن آن برابر تقاضای بالاست. به همین دلیل دولت در نظر دارد با کنترل هزینه‌ها از یک سو و تحویل به موقع مسکن از سوی دیگر تعادل قیمتی ایجاد کند، اما قطعا این تصمیمات قربانی‌های زیادی را از بین تولیدکنندگان خواهد گرفت.
نکته نهایی آنکه دولت در ماه‌های اخیر با هدف تنظیم بازار مواد اولیه در بورس کالا و جلوگیری از رشد بی رویه قیمت‌ها تصمیماتی را اتخاذ کرده است که البته این تصمیمات با نقدهایی که به آنها وارد است، اما در مجموع درخور تقدیر هستند که از آن جمله می‌توان به عرضه کامل مواد اولیه در بورس کالا و یا صادرات پس از تامین کامل نیاز داخل اشاره کرد، اما آیا این تصمیم با گوشه چشمی به سیاست‌های کنترلی بازار مواد اولیه به دنبال تولید مسکن ملی گرفته نشده است؟ اگر اینطور باشد دولت گام اول را برای تسلط بر بازار برداشته است؛ هرچند فعلا تنظیم بازار را با هدف توازن بخشی به تولید در صنایع پایین دستی به دنبال داشته باشد.
- حمزه بهادیوند چگینی - روزنـامه‌نـگار