صدای بورس - محبوبه قرمزچشمه؛ نشست ملی ابزارهای تامین مالی مسکن و مستغلات عصر امروز ۴ اسفند با حضور میثم فدایی مدیرعامل فرابورس ایران، محمود محمودزاده معاون مسکن و مستغلات وزارت راه و شهرسازی، حسین عبده تبریزی عضو سابق شورای عالی بورس، مهدی مسکنی معاون امور تعاون وزارت تعاون، مهدی صادقی شاهدانی رئیس دانشکده اقتصاد دانشگاه امام صادق (ع)، رحمتی معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران به شکل برخط توسط گروه پیشگامان دنیای مالی برگزار شد.
حسین عبده تبریزی، کارشناس ارشد بازار سرمایه با اشاره شرایط کنونی در ایران گفت: با وجود آنکه مشکلی از نظر تامین نهاده‌های ساخت مسکن، تکنولوژی ساخت، امکانات عملیاتی تولید مسکن وجود ندارد، اما در هیچ زمانی از تاریخ ایران نبوده که اینگونه در تامین مسکن گرفتار باشیم.
پاسخ اقتصاد مسکن واضح است
وی بیان کرد: با وجود تمام شرایط تولید مسکن، تصمیم دولت کماکان این است که مسکن جدید ساخته شود. سوال مربوط به اقتصاد مسکن سوالی فلسفی نیست که ندانیم کجا دنبال جواب بگردیم، بلکه یک جواب پژوهشی است و با کمک گرفتن از مدل‌سازی ریاضی می‌توان اقتصاد مسکن را جمع بندی کرد. در واقع اگر نظریه داشته باشیم، می‌توانیم مسائل و مشکلات مسکن را حل کنیم ولی متاسفانه به رغم شناخته شدن موضوع در شرایط ایران امروز، در شرایطی هستیم که راه حل‌های متفاوتی برای مشکل مسکن اعلام می‌شود.
راه حل بحران مسکن جهانی و واضح است
عضو سابق شورای عالی بورس بیان کرد: راه حل‌های بحران مسکن جهانی است و کشورهایی که به دنبال حل مشکل مسکن هستند برای مدیریت این موضوع از همان مسیری رفتند که کشورهای موفق رفته‌اند و توانستند مشکل مسکن را حل کنند.
عبده تبریزی بیان کرد: مسائل اقتصادی ملغمه‌ای از چند مسئله است، این مسائل باید تفکیک شود و پس از تفکیک به موضوعات اصلی پرداخته شود و بعد از آن نیز با راه حل، آن موضوع را فیصله داد.
بیشتر بخوانید:
نشست ملی ابزارهای تأمین مالی مسکن و مستغلات
چرا وضعیت مسکن از همه دوره‌های دیگر پیچیده‌تر است؟
وی در ادامه گفت: چرا وضعیت مسکن از همه دوره‌های دیگر پیچیده‌تر است؟ چون مسکن به ویژه در ۲ و ۳ سال گذشته به خاطر افزایش قیمت‌ها، تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است.
کارشناس ارشد بازار سرمایه افزود: برای اولین بار در تاریخ ایران، تعداد معاملات مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای، از تعداد معاملات مسکنی که برای کالای مصرفی است، بسیار بیشتر است. این شرایط حاصل وضعیت نقدینگی و تورم بسیار سنگینی است که از سوی سیاست گذار بخش مسکن ایجاد شده است.
مسکن سپر تورمی است
وی بیان کرد: در شهرهای بزرگ ۹۰ درصد مردم توان خرید مسکن ندارند. در واقع از سال ۱۳۸۶ به بعد، نسبت اجاره نشینی بالا رفته است و مسکن داشتن یک سپر تورمی برای مردم است.
عبده تبریزی در مقایسه وضعیت ایران و جهان در ارتباط با افزایش قیمت مسکن به آمریکا اشاره کرد و گفت: افزایش قیمت مسکن تنها مختص ایران نیست. در سال ۲۰۰۸ به بعد و بعد از بحران بزرگ اقتصادی در اروپا تا قبل از روی کار آمدن بایدن در آمریکا، در این کشور حجم بسیار زیادی پول خلق شد و میزان نقدینگی ۳ برابر رشد کرد حاصل این خلق پول، تورم ۷ درصدی و افزایش ۲ و ۳ برابری قیمت زمین در برخی از مناطق همچون کالیفرنیا بود.
قیمت مسکن در کیش حبابی است
وی بیان کرد: در ایران نیز در دهه ۹۰ شاهد ورود حجم زیادی پول و شبه پول بودیم که بانک مرکزی نتوانست این نقدینگی را مدیریت کند و مسکن قیمت سرسام آوری پیدا کرد.
عضو سابق شورای عالی بورس بیان کرد: مسکن تبدیل به کالایی شده است که می‌توان سفته‌بازی کرد و این سفته بازی آثار اجتماعی زیادی دارد از جمله آنکه رابطه قیمت اجاره و خرید مسکن قطع شده است. نظر می‌رسد قیمت مسکن به دلیل سفته بازی در بخشی از کشور همچون کیش و شهرهای بزرگ کاملا حبابی شده است.
آیا با صندوق‌های زمین و مستغلات می‌توان مشکلات را حل کرد؟
کارشناس ارشد بازار سرمایه در ارتباط با تامین مالی از بازار سرمایه افزود: قیمت مسکن بالاتر از انتظارات سرمایه‌گذار است آیا در این شرایط تامین مالی می‌تواند به آرام شدن وضعیت مسکن کمک کند؟ آیا با صندوق‌های زمین و مستغلات می‌توان مشکلات مسکن را حل کرد؟ آیا می‌توان لیزینگ‌ها را فعال کرد؟ به طور قطع برخی از این ابزارها می‌توانند به حل مشکل مسکن کمک کنند اما نم‌توانند تعیین کننده باشند. وقتی اقتصاد شرایط سختی داشته باشند ابزارهای مالی کمتری می‌تواند اثرگذار باشند.
وی بیان کرد: بازار رهن خرید مسکن در بلندمدت، بهترین شرایط تامین مالی است. وام مسکن ۱۲ ساله با سود ۸ و ۱۰ درصد موثرترین راه است اما می‌دانیم دولت این حجم نقدینگی برای تامین مالی را ندارد. سیاست‌گذار پولی هم نسبت به نقدینگی هوشیار شده است و می‌داند اگر حرکتی تکرار شود، می‌تواند تورم افسار گسیخته‌ای ایجاد کند که شیرازه همه چیز را به هم می‌زند و تجارت را مختل می‌کند.
منابع رهن باید بالای ۴۰ درصد جی دی پی باشد
وی در ارتباط با تامین مالی برای تامین مسکن افزود: علاقه دولت به ساخته شدن ۱ میلیون واحد است و خوشبختانه حساسیت به نقدینگی بسیار بالا است و روشن است دولت به دنبال خلق پول نیست. مهمترین وضعیت این است که اگر بخواهیم کار کنیم باید بازار رهن را شکل داد و بازار رهن بلندمدت نیازمند ایجاد منابع است.
عبده تبریزی بیان کرد: منابع رهن باید بالای ۴۰ درصد جی دی پی بیاید تا بتوانیم شرایط خرید مسکن خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان را حل کنیم.
وی افزود: ابزارهای دیگر به این مقیاس نیست، در دنیا صندوق‌های زمین و ساختمان وجود ندارد، ما در ایران به ضرورت به سمت آن رفتیم. این ۲ ابزار تاثیر ۳۰ درصدی برای حل تامین مسکن دارند.
نه به تولید مسکن توسط خارجی
کارشناس ارشد بازار سرمایه در ارتباط با ساخت مسکن توسط خارجی‌ها گفت: گفته می‌شود نفت بدهیم و خارجی‌ها بیایند و ساختمان بسازند، مشکل تامین مالی است اگر قرار باشد که نفت بدهند راهکار بهتری وجود دارند و آن اینکه منابع ارزی حاصل از نفت را برای ساخت مسکن به بانک مرکزی بدهند و این گونه نیازی به ورود خارجی‌ها نیست.