بازار معاملات مسکن سه سال بعد از شروع جهش بزرگ و کم سابقه، در حالی مسیر ۱۰ ماهه کاهش قیمت واقعی را پشت سر گذاشته است که انتظارات کارشناسی، تخلیه حباب مسکن و ریزش سطح قیمت‌ها برای ماه‌های بعد را پیش‌بینی می‌کند. این پیش‌بینی اما یک شرط مهم را در خود جای داده است؛ شرطی که سایر بازارها نیز تحت تأثیر وقوع آن می‌توانند بعد از گذران سه سال پرتنش، دست‌کم برای میان مدت و برخی بازارها برای بلندمدت، شاهد ریزش، ثبات و آرامش باشند.
از سال ۹۷ و به دنبال شروع جهش در بازار ارز، بازار معاملات مسکن نیز تحت تأثیر قرار گرفته و فرآیند جهش قیمت در این سال ابتدا از تهران آغاز شد و در میانه این سال، به سایر کلانشهرها و شهرهای کشور سرایت کرد. سال ۹۸ و ۹۹ را می‌توان به‌عنوان سال‌های اوج تورم در بازار معاملات مسکن یاد کرد. نوسانات ارزی و رشد شدید قیمت دلار در حالی مهمترین مولفه و پارامتر اثرگذار در شروع دوره جهش در بازار مسکن بود که بازیگردان اصلی بازار مسکن در سال ۹۸ و ۹۹ تغییر کرد؛ بازار سرمایه و نوسانات شدید در بازار معاملات سهام، تقریبا از میانه تا پایان دوره جهش قیمت مسکن(سال‌های ۹۸ و ۹۹) به‌عنوان بازیگردان اصلی، جهش در این بازار را دامن زدند. هر چند نقش تحولات ونوسانات ارزی در تشدید روند سرعت رشد قیمت مسکن را در این بازه زمانی نمی‌توان نادیده گرفت و بازار مسکن در طول سه سال جهش شدید قیمت، همواره تحت تأثیر نوسانات ارزی نیز قرار داشت.
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در فاصله یک سال قبل از شروع جهش (سال ۹۶) تا سال پایان جهش قیمت (سال ۹۹) بیش از ۷ برابر رشد کرد. این میزان رشد در شهرهای کشور در همین بازه زمانی نیز به همین میزان یعنی بیش از ۷ برابر بوده است. اما بازار معاملات مسکن از ابتدای سال گذشته روند متفاوتی را در پیش گرفت. در حالی که از ماه‌های پایانی سال گذشته، علائمی مبنی بر اتمام دوره جهش در بازار مسکن مشاهده می‌شد، بازار مسکن شهر تهران، در دو ماه اول بهار افت قیمت اسمی را به‌عنوان رویدادی کم‌سابقه، تجربه کرد. فروردین سال گذشته، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۳ درصد نسبت به اسفند کاهش یافت. روند ریزش قیمت اسمی در اردیبهشت نیز ادامه یافت و متوسط قیمت مسکن در دومین ماه سال در تهران نیز با کاهش حدود ۲ درصدی در مقایسه با فروردین رو به رو شد.
آمارهای رسمی نشان می‌دهـد در حالی که بازار معاملات مسکن یک‌بار دیگر و در مهر ماه شاهد منفی شدن تورم ماهانه بود، مجموعا در ۱۰ ماهه اول سال گذشته، قیمت واقعی مسکن(تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، با کاهش ۲۲ درصدی همراه شد. دوره سه ساله جهش شدید قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران عملا از ابتدای سال ۱۴۰۰ به اتمام رسید.
بازار معاملات مسکن در سال پساجهش اما با تغییر بازیگردان اصلی این بازار مواجه شد. اگر در سال ۹۷، شروع نوسانات ارزی منجر به آغاز جهش قیمتی در بازار معاملات ملک شد و در سال‌های ۹۸ و ۹۹ عمدتا این بازار تحت تأثیر نوسانات بازار سرمایه و سپس تغییرات نرخ ارز قرار داشت، در سال ۱۴۰۰، عامل «مذاکرات» نقش مهم را در شکل‌گیری انتظارات و همچنین تغییر رفتار دو سمت فعال بازار مسکن یعنی فروشنده و خریدار ایفا کرد.
همزمان با از سرگیری مذاکرات برجام از ابتدای سال گذشته و ادامه آن در دولت سیزدهم، بازار مسکن به این موضوع واکنش نشان داد. انتشار اخبار امیدوارکننده از روند مذاکرات و تقویت احتمال توافق بر سر مسئله برجام، عاملی بود که سه ماه پیاپی ازآبان تا دی ماه ۱۴۰۰، حجم معاملات خرید مسکن را افزایش داد و بازار را از شرایط رکود شدید، خارج کرد.
بازار معاملات مسکن شهر تهران در دی ماه سال گذشته، مطابق با اعلام بانک مرکزی، در حالی برای سومین ماه پیاپی با افزایش حجم معاملات خرید همراه شد که در هر دو ماه آبان و آذر نیز حجم معاملات مسکن روند افزایشی در پیش گرفته بود. این افزایش حجم به دنبال انتشار اخبار امیدوارکننده از مذاکرات سیاسی در وین و افزایش احتمال توافق، صورت گرفت. چرا که این اخبار در نهایت موجب شد سفته‌بازها وسرمایه‌گذاران کوتاه مدت چشم‌انداز سودآوری کلان و کوتاه مدت از بازار ملک در صورت توافق را منتفی ارزیابی کنند و از سوی دیگر عرضه واحدهای منجمد شده به بازار افزایش یافت. در آبان وآذر، به طور متوسط در هر ماه حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت بیش از ۳۰ درصد در مقایسه با ماه قبل از آن افزایش یافت. حجم معاملات خرید مسکن در حالی آبان ماه سال گذشته در مقایسه با مهر با رشد ۳۳.۵ درصدی همراه شد که این میزان رشد ماهانه در تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه به ۳۳.۸ درصد رسید در دی‌ماه نیز این میزان به ۵/۰ درصد رشد مثبت ماهانه در حجم معاملات خرید آپارتمان رسید. در این ماه-دی ماه- تعداد ۹۸۱۶ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه مشابه سال قبل نیز با رشد حدود ۱۸۰ درصدی روبه رو شد. رسیدن تعداد معاملات خرید مسکن به مرز ۱۰ هزار فقره در یکماه به معنای خزش بازار برای خروج از شرایط رکودی است. به ویژه آنکه بخش محسوسی از معاملات خرید مسکن در این ماه از سوی متقاضیان مصرفی (عمدتا متقاضیان تبدیل به احسن) انجام شد.
- بیشتر بخوانید:
سناریوی ثبات متحمل است / بازار زمین چه سمت و سویی پیدا می‌کند؟
صعود تاریخی / اوراق وام مسکن دستخوش چه تغییراتی می‌شود؟
روند کشوری
آخرین آمارهای رسمی منتشر شده مربوط به تحولات قیمت زمین و مسکن و اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در نقاط شهری کشور مربوط به بازه زمانی بهار ۱۴۰۰ است. این آمارها نشان دهنده کاهش سرعت رشد قیمت در دو بخش معاملات خرید و فروش زمین و مسکن از یک سو و افزایش سرعت رشد اجاره‌بها است. علت این موضوع به جاماندگی تورم اجاره از تورم زمین و مسکن در سه سال گذشته مربوط می‌شود.
براساس آخرین آمارهای اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور در بهار ۱۴۰۰ به ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با یک فصل قبل یعنی زمستان ۹۹ با ۱۲.۲ درصد افزایش و در مقایسه با بهار سال ۹۹ با ۱۰۰ درصد رشد همراه شده است. حجم معاملات مسکن در کشور در بهار سال گذشته در مقایسه با زمستان سال قبل نیز ۱۴.۸ درصد رشد کرده است درحالی‌که این میزان در مقایسه با بهار سال ۹۹ کاهش ۳۱.۶ درصدی داشته است. متوسط مساحت واحدهای مسکونی که بهار سال گذشته در شهرهای کشور معامله شد ۱۱۵ مترمربع با متوسط عمربنای ۱۳ سال بوده است.
در بازار اجاره نیز مطابق با آخرین آمارهای رسمی، میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی در شهرهای کشور در بهار ۱۴۰۰ به حدود ۲۸ هزار و ۲۰۰ تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با فصل قبل ۲۳ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۶۳.۷ درصد افزایش یافته است که تورمی بی‌سابقه در بازار اجاره محسوب می‌شود. حجم معاملات اجاره مسکن نیز در بهار ۱۴۰۰ در مقایسه با زمستان ۹۹ معادل ۵۷.۷ درصد و در مقایسه با زمستان سال قبل برابر با ۱۳۶.۶ درصد رشد داشته است.
در جدول زیر روند تغییرات مربوط به متوسط قیمت و اجاره‌بهای مسکن در بازه زمانی سال ۱۳۹۵ تا بهار ۱۴۰۰ آمده است.
اطلاعات مندرج در جدول فوق نشان می‌دهـد میانگین قیمت مسکن در کشور از سال ۹۵ تا پایان بهار سال گذشته بیش از ۷.۵ برابر رشد کرده است. در بازار اجاره نیز مبلغ اجاره ماهانه در این بازه زمانی به طور متوسط حدود ۴ برابر افزایش یافته است. همان گونه که در این جدول نمایان است، قیمت زمین و مسکن در کشور از سال ۹۷ وارد فاز جهش شده واین جهش تا پایان ۹۹ ادامه داشته است. اما آمارها حاکی از توقف جهش قیمت در سال ۱۴۰۰ است. آن طور که به نظر می‌رسد و متغیرهای مربوط به حجم (تعداد) و تغییرات قیمت فروش زمین ومسکن نشان می‌دهـد، دوره جهش اخیر در بازار مسکن که از سال ۹۷ آغاز و تا پایان ۹۹ ادامه داشت به اتمام رسیده است. این موضوع به خصوص در آمارهای موجود از تازه‌ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که آمارهای رسمی آن به تفکیک هر ماه و تا پایان دی ماه ۱۴۰۰ موجود است، بیشتر نمایان است. با این حال، بازار اجاره مسکن همچنان درگیر جهش و تورم ۵۰ درصدی در قراردادهای سال جدید است. هر چند آمارها از کاهش سرعت رشد تورم - البته به میزان جزیی- در این بازار حکایت دارد.
تحولات تهران
آمارها در خصوص متوسط قیمت واجاره بهای مسکن در شهر تهران نیز نشان دهنده افزایش ۷.۵ برابری متوسط قیمت مسکن و رشد حدود ۴ برابری مبلغ اجاره‌بها در پایتخت در بازه زمانی سال ۹۵ تا پایان
بهار ۱۴۰۰ است.
در جدول زیر تغییرات و تحولات قیمت زمین، مسکن واجاره‌بها در شهر تهران در این بازه زمانی- سال ۹۵ تا پایان بهار ۱۴۰۰- شرح داده شده است.
سناریوی قوی برای ۱۴۰۱
همزمان با تقویت احتمال توافق در وین و امضای معاهده احیای برجام، سناریوی پیش‌روی بازار معاملات مسکن در مسیر تخلیه حباب قیمتی نیز قوی‌تر می‌شود. فعالان و کارشناسان بازار مسکن معتقدند هم‌اکنون بیش از هر دوره دیگری شرایط برای تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن فراهم است. انتشار اخبار امیدوارکننده از روند مذاکرات در حالی حجم عرضه به بازار مسکن در سه ماه گذشته را افزایش داده است که در صورت حصول توافق نهایی نه تنها حجم عرضه افزایش خواهد یافت بلکه شروع روند ریزش در سایر بازارها به خصوص بازار ارز، ریزش قیمت در بازار مسکن را نیز به همراه دارد. با این حال پیش‌بینی‌ها حاکی است، ریزش قیمت در بازار مسکن شدید نخواهد بود؛ اگرچه احتمال کاهش قیمت اسمی نیز در برخی از ماه‌ها به خصوص ماه‌های اول بعد از توافق احتمالی دور از ذهن و بعید به نظر نمی‌رسد اما گزینه اصلی ثبات قیمت اسمی همراه با کاهش قیمت واقعی در
میان مدت است.
بازار معاملات مسکن که از ابتدای سال ۱۴۰۰ به دوره پساجهش ورود کرد در حالی هم‌اکنون آخرین روزهای خود را سپری می‌کند که این بازار در سال گذشته، با اثرپذیری بیشتر از عامل «مذاکرات»، به کار خود پایان خواهد داد. در صورت حصول توافق و تحقق فرضیه کاهش قیمت مسکن می‌توان امیدوار بود به تدریج در سال بعد حضور متقاضیان و خریداران مصرفی در بازار مسکن افزایش یابد. پیش‌بینی می‌شود در سال بعد ترکیب متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذاران بلند مدت(خرید بلند مدت مسکن به قصد عرضه به بازار اجاره)، به‌عنوان ترکیب اصلی تقاضای ملکی، در میدان معاملات حاضر شوند.
- هاجرشادمانی -روزنامه‌نگار