آخرین آمارهای رسمی از تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در حالی از سقوط شیب تورمی در این بخش از بازار مسکن حکایت دارد که تحقیقات میدانی نیز نشان دهنده افت محسوس سرعت رشد قیمت زمین‌های مسکونی است.
در شرایطی که مطابق با آخرین آمارهای رسمی، تورم فصلی زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران در سه ماهه اول سال گذشته به صفر نزدیک شده است، تحقیقات میدانی انجام گرفته از این بازار حاکی است در تابستان، پاییز و زمستان سال گذشته، تغییر محسوسی در قیمت فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی پایتخت به‌عنوان هزینه‌برترین جزو ساخت و ساز، اعمال نشده است. در واقع آمارهای رسمی و غیررسمی و همچنین شواهد موجود و قابل وصول از بازار معاملات خرید وفروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نشان می‌دهـد ترمز رشد شدید قیمت در بازار این بخش از معاملات املاک کشیده شده است. این در حالی است که همزمان از ابتدای سال گذشته نیز سرعت رشد قیمت در بازار معاملات مسکن در مقایسه با دو تا سه سال گذشته به شدت کاهش یافت و حتی در برخی از ماه‌های سال، کاهش قیمت اسمی مسکن به‌عنوان رویدادی کم‌سابقه در بازار ملک تجربه شد. پس از کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن، هم‌اکنون تورم فصلی زمین در پایتخت در حال رسیدن به مرز صفر درصدی است. پیش‌بینی‌ها نیز نشان می‌دهـد چشم‌انداز رشد محسوس قیمت در بازار معاملات زمین در ماه‌های آینده وجود ندارد؛ همان‌گونه که برای بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی چنین چشم‌اندازی از سوی فعالان، متقاضیان، عرضه‌کننده‌ها و واسطه‌های ملکی (طیف فعال بازار مسکن)، پیش‌بینی نمی‌شود.
بررسی روندهای تورمی در دو بازار زمین و مسکن نشان می‌دهـد در دوره اخیر جهش قیمت در بازار املاک مسکونی اعم از زمین و مسکن، سرعت رشد قیمت در بازار زمین همواره از سرعت رشد قیمت در بازار معاملات خرید و فروش مسکن بیشتر بوده است. برآوردها نشان می‌دهـد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در کشور از سال ۹۶ یعنی سال قبل از شروع رونق و جهش قیمت، تا پایان بهار ۱۴۰۰، حدود ۱۲ برابر شده است. این در حالی است که میزان رشد متوسط قیمت مسکن در کشور در این بازه زمانی حدودا نزدیک به ۵/۷ برابر بوده است. در تهران این میزان رشد در بازار زمین حدود ۱۰ برابر و در بازار مسکن حدود ۵/۷ برابر بوده است. آمارها همچنین نشان می‌دهـد هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع زمین در تهران و در سایر شهرهای کشوراندکی بالاتر از میانگین قیمت هر مترمربع مسکن قرار گرفته است. در حالی‌که قبل از شروع دوره جهش قیمتی متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور ۵۰ درصد بالاتر از متوسط قیمت هر مترمربع زمین بود.
علت تورم شدید زمین
با این حال همزمان با ورود بازار معاملات مسکن به دوره پساجهش، توقف رشد شدید سطح قیمت‌ها و شروع ریزش قیمت اسمی در برخی ماه‌ها و کاهش قیمت واقعی آپارتمان‌های مسکونی، ترمز جهش قیمت در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی نیز کشیده شد. بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در سال‌های اخیر-دوره اخیر جهش قیمتی- دست‌کم بنا به سه علت عمده با سرعت رشد بیشتر قیمت همراه شد.
این بازار نیز مانند بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در دوره اخیر جهش به ویژه در سال‌های ۹۸ و ۹۹ بیش از هر چیز تحت تأثیر متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار ملک قرار گرفت. افزایش ریسک‌ها و نااطمینانی‌های اقتصادی و غیراقتصادی، بروز نوسان‌های شدید در سایر بازارها، بازار املاک از جمله بازار زمین را نیز تحت تأثیر قرار داد.
در نتیجه ورود و حضور پررنگ سفته‌بازها در این بازار طی سال‌های ۹۸ و ۹۹ سرعت رشد قیمت در بازار معاملات زمین شدید شد. اگر چه سفته‌بازها در بازار معاملات مسکن نیز منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در این بازه زمانی شدند اما یک تفاوت عمده میان جنس سفته‌بازهای وارد شده به بازار مسکن با جنس سفته‌بازهای وروردی به بازار زمین، موجب شد عملا حرارت قیمت‌ها در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بیشتر از تب قیمتی در بازار معاملات خرید مسکن باشد.
این تفاوت به این موضوع برمی‌گردد که عمدتا سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان «خرد»، برای موج‌سواری روی جهش قیمت، بازار معاملات «مسکن» را انتخاب کردند. این در حالی است که سرمایه‌گذاران و سفته‌بازهای «کلان» با دارایی‌های بزرگ‌مقیاس بازار «زمین» را برگزیدند و همین موضوع باعث شد، جهش در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شدیدتر از بازار معاملات آپارتمان‌ها رقم بخورد.
عامل سوم اثرگذار بر جهش قیمت زمین در دوره اخیر جهش، که موجب سبقت سرعت رشد قیمت در این بخش از بازاراملاک مسکونی نسبت به سرعت رشد قیمت در بازار معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی شد به کاهش محسوس عرضه در بازار معاملات زمین مربوط می‌شود. مالکان زمین‌ها و املاک مسکونی کلنگی که همواره به دو شکل، تأمین‌کننده گران‌ترین جزء ساخت و ساز یعنی زمین هستند، با مشاهده تورم روز افزون در این بازار و ورود سرمایه‌گذاران کلان به این حوزه، عرضه زمین را به امید تندتر شدن شیب تورم کاهش دادند.
ازسال‌های دور تاکنون، بخشی از مالکان زمین و املاک مسکونی کلنگی به خصوص در پایتخت و سایر کلانشهرها، از طریق مشارکت با سازنده برای ساخت واحدهای جدید، زمین‌های خود را به بازار می‌کنند و بخشی دیگر از نیاز سازنده‌ها به زمین از طریق عرضه املاک کلنگی و زمین مسکونی به بازار فروش تأمین می‌شود. در دوره اخیر جهش در هر دو حوزه، عرضه زمین به شدت کاهش یافت و در شرایط افزایش عمق رکود ساختمانی ناشی از افت شدید تقاضای مصرفی و جهش هزینه‌های ساخت، عمده معاملات انجام شده در بازار زمین، از سوی سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران کلان مقیاس انجام شد.
با این حال، تورم در بازار زمین از زمستان سال گذشته وارد مسیر کاهشی شد. زمستان ۹۹ نه تنها تورم فصلی بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران تک‌رقمی شد و از حدود ۱۹ درصد در پاییز ۹۹ به ۸درصد در زمستان سقوط کرد که این روند در بهار سال گذشته نیز ادامه داشت. در بهار سال گذشته، تورم فصلی زمین با یک مرحله دیگر سقوط به ۳ درصد رسید. اگر چه هنوز آمارهای رسمی در خصوص روند سه فصل اخیر منتشر نشده است اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهـد تورم فصلی در بازار زمین پایتخت به صفر نزدیک شده است و در کشور نیز مسیر نزولی را طی کرده است. فعالان بازار زمین، سازنده‌ها و واسطه‌های ملکی در این زمینه اعلام می‌کنند متوسط قیمت هر مترمربع زمین به خصوص در مناطق مصرفی تهران، تغییر محسوسی نسبت به بهار نداشته است و می‌توان امیدوار بود این سقوط تورم تا رسیدن به عدد صفر که به معنای ثبات قیمتی در بازار زمین است، در آمارهای بعدی اعلام شود.
تورم فصلی زمین در شهر تهران در حالی در بهارسال گذشته به ۳ درصد رسیده است که این میزان در بهار سال گذشته ۹ برابر بیشتر یعنی ۲۷درصد بود. در واقع می‌توان گفت سرعت رشد قیمت در بازار زمین تهران در فاصله بهار سال گذشته تا بهار سال گذشته، به حدود یک نهم کاهش یافته است. حتی در تابستان سال گذشته تورم فصلی زمین به ۳۶ درصد افزایش یافت که نقطه جوش یا قله تورمی در این بازار محسوب می‌شود. بهار سال گذشته متوسط قیمت زمین در تهران به مترمربعی ۴۶ میلیون تومان رسید. این میزان در سال ۹۷ یعنی زمانی که بازار وارد فاز جهش شد در مرز ۱۰ میلیون تومان قرار داشت و در سال ۹۶ (یک‌سال قبل از شروع جهش) حدود ۵ میلیون تومان بود.
تغییرات نقطه‌ای قیمت زمین در شهر تهران نیز نشان دهنده سقوط آزاد تورم زمین در بهار سال گذشته است. تورم نقطه به نقطه زمین در حالی در بهار سال گذشته در تهران به مرز ۳۲ درصد سقوط کرد که این میزان در سال ۹۹ برابر با ۸۵ درصد و در سال ۹۸ در مرز افزایش ۱۰۰درصدی قرار داشت.
وضعیت کشور
در کشور نیز آمارها و تحقیقات میدانی نشان دهنده کاهش شدید شیب تورم در بازار زمین است. متوسط قیمت هر مترمربع زمین و واحد مسکونی کلنگی در حالی در بهار سال گذشته(براساس آخرین آمار رسمی منتشر شده) به ۱۱ میلیون و۷۰۰ هزار تومان رسید که تورم نقطه‌به نقطه در این بازار (یعنی سرعت رشد قیمت زمین در بهار سال گذشته در مقایسه با بهار سال گذشته) از ۹۴ درصد به ۵۴ درصد سقوط کرده است.
با توجه به اینکه دوره جهش قیمت در بازار مسکن و زمین کشور دیرتر از بازار معاملات مسکن و زمین شهر تهران آغاز شد، انتظار می‌رود در ماه‌های پیش‌رو سقوط بیشتر در این بازار را شاهد باشیم.
سناریوهای دور و نزدیک برای زمین
ترمزگیر جهش قیمت در بازار زمین در حالی فعال شده است که پیش از این بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی با ورود به دوره پساجهش، افت قیمت اسمی و واقعی را تجربه کرده بود. این در حالی است که به دلیل شروع زودتر دوره جهش در بازار مسکن شهر تهران و سپس تبعیت بازار مسکن سایر شهرها از تحولات ملکی پایتخت، شرایط فعلی بازار معاملات مسکن و زمین در پایتخت، تغییرات پیش‌رو در هر دو سمت بازار ملک (زمین و مسکن) کشور را نمایندگی می‌کند. همان‌گونه که در بهار سال گذشته براساس آمارهای رسمی و در فصول بعدی براساس نتایج تحقیقات میدانی، تورم فصلی زمین در پایتخت به مرز صفر رسیده است، انتظار می‌رود در ماه‌های پیش‌رو این موضوع به بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز سرایت کند. هرچند در آمارها نیز علائم این موضوع به وضوح دیده می‌شود.
آمارها نشان می‌دهـد همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز تخلیه حباب، بازار زمین نیز در حال پیشروی به این سمت یا دست‌کم قرار گرفتن در شرایط ثبات قیمتی است. این در حالی است که هم‌اکنون شرایط از همه نظر برای سقوط تورم در هر دو سمت بازار (معاملات مسکن و معاملات زمین) و قرار گرفتن در مسیر کاهش و تخلیه حباب قیمتی فراهم است. اما مهمترین عامل تعیین کننده در جهت بازار زمین و مسکن در سال پیش‌رو -سال ۱۴۰۱- سرنوشت مذاکرات برجام و همچنین تغییرات نرخ ارز است. در صورت حصول توافق نهایی در نشست‌های وین، احیای برجام، افزایش ارزش پول ملی و کاهش نرخ ارز، بازار معاملات مسکن و زمین نیز از پتانسیل قابل توجهی برای کاهش قیمت و تخلیه حباب قیمتی برخوردار است.
دو سناریو در خصوص آینده قیمتی بازار زمین پررنگ‌تر از سایر سناریوهاست. سناریوی اول که از احتمال بیشتری برای وقوع در سال بعد برخوردار است، ناظر بر رسیدن تورم فصلی زمین به صفر و سپس کاهش قیمت به خصوص قیمت واقعی در این بازار است. احتمال کاهش قیمت اسمی در این بخش از بازار نیز دور از ذهن نیست اما فرض قوی و مستدلی برای سقوط قیمت زمین و ثبت تورم منفی محسوس نیز در این بازار وجود ندارد.
فرضیه دوم که احتمال وقوع آن از فرضیه اول کمرنگ‌تر اما نسبت به سایر فرضیه‌ها پررنگ‌تر است، رسیدن به شرایط ثبات در بازار زمین است. مطرح کنندگان این فرضیه معتقدند همزمان با ادامه رکود ساختمانی در سال بعد و عدم تحرک محسوس سازنده‌ها برای خرید زمین به منظور شروع پروژه‌های جدید، درحالی‌که بازار زمین و مسکن در مقطع زمانی فعلی وبه احتمال زیاد در سال جدید بازاری غیرجذاب برای سفته‌بازها خواهد بود، انتظار می‌رود قیمت زمین به ثبات برسد.
فرضیه‌های دورتری مانند بروز تورم جزئی در بازار زمین و یا بازگشت زمین به دوران تورم‌های دو رقمی تحت تأثیر عدم حصوص توافق بر سر مسئله برجام و بروز نوسان دلاری نیز مطرح است که به‌عنوان فرضیه‌های ضعیف، دور و غیرمحتمل برای وقوع در سال جدید شناخته می‌شود.
- شبنم عزیزی - روزنامه‌نگار