مدتی است که بازار مسکن دیگر روی خوشی به متقاضیان خود نشان نداده و به یکی از آرزوهای دست نیافتنی آنها تبدیل شده است. کاهش قدرت خرید مردم سیستم بانکی را به سمت ارائه وام‌ها و تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن سوق داد که در این میان ظرفیت‌های بازار سرمایه برای دریافت وام مسکن مورد توجه قرار گرفت.
اوراق تسهیلات مسکن برای افرادی که می‌خواهند از بانک مسکن وام خرید خانه دریافت کنند اما سپرده‌ای در بانک ندارند، راه‌اندازی شد تا از طریق خرید اوراق تسه از بازار سرمایه، این فرصت را برای خود ایجاد کنند. چندی پیش با تصمیم بانک عامل مبنی بر پوشش ۵۰ درصدی هزینه این اوراق تا ۱۷۰ هزار تومان هم رشد کرد، اواخر سال البته تا قیمت ۷۵-۷۰ هزار تومان با کاهش مواجه شد اما این روزها اوراق تسه عجیب می‌تازد.
پیروی از بازار
امید میرچولی، کارشناس تأمین مالی مسکن درباره نوسان و افزایش قیمت اوراق تسه گفت: هنگامی که بازار با رشد شارپی مواجه می‌شود و حجم بالای پول ورود می‌کند این اوراق خریداران خاص خود را دارند؛ بخش عمده این موضوع به این دلیل است که جهت بازار به سمت پول‌های حقیقی و حقوقی که روانه آن می‌شوند، برمی‌گردد. وی ادامه داد: معمولا اگر رشد بازار پابرجا باشد اوراق تسه، سهم‌های فرابورس و شرکت‌های بازار دوم و سوم هم رشد خواهند کرد.
این کارشناس بازار سرمایه درمورد علت کاهش مقطعی این اوراق تصریح کرد: در این مقوله مسئله رکود بخش مسکن تأثیرگذار است یعنی پیش‌بینی کاهش ارزش دلار بر قیمت و رکود بازار مسکن تأثیرگذار بود و جذابیت را از بازاری که به‌نظر می‌رسید شاید بتوان بر روی آن سهام گرفت و یا به‌طور کلی از بازار سرمایه خارج کرد، گرفته است. میر چولی افزود: جهت کلی بازار سرمایه با تأخیری بر روی اوراق تسه اثر گذاشته است و برگشت آن هم می‌تواند به همین دلیل باشد یعنی بخش عمده‌ای از این برگشت‌ها می‌تواند به خاطر افزایش جهت بازار باشد و بخش دیگر هم به خاطر اوراقی است که می‌تواند سود بدون ریسکی به سرمایه‌گذاران بدهد. به گفته وی به‌نظر می‌رسد این اوراق در تأثیر بر بازار مسکن سهم عمده‌ای نداشته و بیشتر تأثیرپذیر است تا تأثیرگذار. این کارشناس تأمین مالی مسکن با بیان اینکه تأثیر این اوراق بر بازار سرمایه فقط در جابه‌جایی منابع است، گفت: اوراق تسه می‌تواند به‌صورت موقت و در کوتاه مدت برخی منابع را در بازار سرمایه حفظ و جابه‌جا کند، اتفاقی که پارسال هم رخ داد و بنابراین بیشترین تأثیر در مدیریت نقدینگی و جابه‌جایی منابع است و نمی‌تواند تأثیری دو طرفه داشته باشد. وی ادامه داد: شاید در گردش نقدینگی و منابع چنین راهکاری خوب باشد که موقتا پول و سهام را به تسه و یا برعکس تسه را بعدا تبدیل به سهام کنیم.
اختلال در توازن عرضه و تقاضا
هادی ابطحی، مدیر اجرایی صندوق کارگزاری بانک مسکن می‌گوید: نوسان قیمت اوراق تسه به خاطر تغییرات در عرضه و تقاضاست، افزایش مبلغ وام مسکن و افت قیمت این اوراق هم به دلیل تعطیلات ماه رمضان و عید است چون معامله‌ای انجام نمی‌شود درنتیجه کاهش تقاضا سبب افت شدید قیمت‌ها شده است. وی ادامه داد: در حال حاضر به دلیل شروع مجدد فرآیند تسهیلات‌گیری در بانک‌ها با افزایش تقاضای اوراق تسهیلات روبه رو هستیم اما پیش بینی می‌شود به دلیل جذاب شدن سپرده‌های ممتاز بانک مسکن، حجم بیشتری از اوراق تسهیلات مسکن در نماد جدید در اردیبهشت ماه ایجاد شده و عرضه آن سبب کاهش قیمت‌ها در محدود ۷۰ هزار تومان شود.
ابطحی افزود: برای بررسی چشم‌انداز روند قیمت اوراق تسهیلات مسکن در بلند مدت باید سیاست وام دهی دولت و بانک مسکن را مورد سنجش قرار داد چون در تصمیم‌گیری برای تعیین قیمت اوراق تأثیر به‌سزایی دارد بنابراین در حال حاضر نمی‌توان دورنمای میان مدت و بلند مدت برای آن متصور بود اما در کوتاه مدت احتمالا با کاهش قیمت مواجه و بعد از آن در قیمت ۷۰ متعادل می‌شود.
به گفته مدیر اجرایی صندوق کارگزاری بانک مسکن تنها علت افزایش این اوراق نوسانات عرضه و تقاضاست چون علاوه بر اینکه مسئله سفته بازی در این اوراق مطرح نیست محدودیت خرید و فروش هم در آن وجود دارد یعنی علاوه بر محدودیت حجم خرید اوراق، خریدار اوراق تا چندماه امکان فروش اوراق خریداری شده را ندارد. وی تصریح کرد: این عقیده که بانک با افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن از جیب خریدار تسه هزینه پوشش را دریافت می‌کند، درست نیست چون این هزینه به حساب بانک نمی‌آید بلکه عرضه کننده اوراق تسهیلات مسکن سرمایه‌گذاران و سپرده‌گذاران هستند و بانک منفعتی از این جهت کسب نمی‌کند. ابطحی در پاسخ به این پرسش که نوسانات قیمت اوراق تسهیلات مسکن چه تأثیری بر بازار مسکن و همچنین بورس می‌گذارد، گفت: تأثیر خاصی بر بازار سرمایه نمی‌گذارد و درمورد بازار مسکن هم اگر در قیمت بالاتر خریداری شود، هزینه تمام شده وام دریافتی مسکن افزایش پیدا می‌کند، بنابراین باید برعکس این موضوع را تحلیل کرد یعنی باید دید که سیاست‌های سیاستگذار مسکن چه تأثیری بر روی قیمت اوراق تسهیلات دارد؛ اگر برای افزایش وام سیاستی گذاشته شود، سمت تقاضا و درنتیجه قیمت تسهیلات هم زیاد می‌شود.
تعمیق رکود مسکن
محمد سعید حیدری، مشاور شرکت سرمایه‌گذاری توسعه ملی با بررسی دلایل نوسانات قیمت اوراق تسهیلات مسکن، روند پیش‌روی این اوراق را بیان کرد.
***
* علت تغییرات در قیمت اوراق تسه چیست؟
عملا تخفیفی که بانک مسکن داد و براساس آن گفت که برای یک دوره محدود با اوراق تسه می‌توان دو برابر قبل وام دریافت کرد و همچنین افزایش قابل توجه مبلغ وام‌های جعاله، باعث ارزشمندتر شدن (مقطعی) و همچنین افزایش تقاضا و در نهایت رشد قیمت این اوراق شد، این افزایش در حدی است که در حال حاضر حساب‌های ممتازی که اوراق به سپرده‌گذاران می‌دهد، سود قابل توجهی را نصیب آنها می‌کند درنتیجه این عوامل باعث شد که دوباره موج جدیدی وارد سپرده‌گذاری شود که منجر به افزایش عرضه اوراق تسه در بازار می‌شود اما این افزایش عرضه، زمان‌بر است، بنابراین دلیل این نوسان اینکه تعادل عرضه و تقاضا آنها بهم خورده بود.
* پیش‌بینی شما از آینده قیمت این اوراق چیست؟
با اینکه در برهه‌هایی با افزایش همراه شدند اما به‌طور کلی افزایش بیش از حد قیمت آنها در بلندمدت امکان پذیر نیست، (در کوتاه مدت می‌توانند شاهد قیمت‌های غیر منطقی باشند) این اوراق مانند سهام نیستند که برای آنها مواردی مانند طرح توسعه و ... را انتظار داشته باشیم بنابراین تکلیف آنها روشن است(میزان و نرخ تسهیلاتی که با این اوراق می شود گرفت شفاف و عموما بدون تغییر است)، در کوتاه مدت افزایش غیر منطقی قیمت (مشابه آنچه در چندماه اخیر شاهد بودیم) باعث افزایش نرخ موثر تسهیلات در حد نرخ سودهای موثر بانک های خصوصی شده و این یعنی کاهش تقاضا (مزیت نرخ سود پایین بانک مسکن حذف می‌شود)، در طرف مقابل همانطور که گفته شد، با افزایش قیمت اوراق صاحبان حساب های سپرده سرمایه گذاری ممتاز بانک مسکن که این اوراق به آنها تعلق می گیرد، عملا شاهد رشد روز افزون نرخ سود موثر دریافتی خود به مبالغی بالاتر از حداکثر نرخ سود مجاز در شبکه بانکی خواهند بود و این به معنی افزایش جذابیت این حساب‌ها و جذب سرمایه بیشتر و در نهایت رشد عرضه اوراق تسه خواهد بود.
* به‌نظر شما اوراق تسهیلات مسکن چه تأثیری بر این بازار می‌گذارد؟
افزایش فعلی قیمت اوراق اندکی می‌تواند رکود موجود در بازار مسکن را تعمیق کند البته سهم این اوراق در معاملات بازار مسکن رقم بالایی نیست اما در برهه کنونی که با رکود در بازار مسکن مواجه هستیم تأثیر آن مشهود است. اگر در دوران رکودی فعلی نبودیم رشد و نوسانات قیمت اوراق تسه و کاهش معاملات به چشم نمی‌آمد اما در حال حاضر باتوجه به شرایط رکودی شدید این افزایش قیمت و کاهش استفاده از تسه‌ها در بازار املاک محسوس است اما در نهایت عده‌ای با وجود بالا بودن نرخ و به صرفه نبودن آن به اجبار از طریق این اوراق برای خرید مسکن اقدام می‌کنند.
- همراز فیروزی - خبرنگار