صدای بورس - مژده ابراهیمی؛ قیمت مسکن بر اساس پارامترهای اقتصاد کلان (قیمت دلار، نقدینگی، انتظارات تورمی و ...) تعیین می‌شود و در صورت بروز افزایش قیمت ساختمان، نهاده‌های ساختمانی که از رشد عقب مانده‌اند، خود را با قیمت جدید مسکن تطابق داده و رشد می‌کنند.
علیرضا مهدی‌زاده حکاک، کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با صدای بورس گفت: بورس در سه ماه گذشته شاهد رشد بوده و اگر موفق شود مقاومت ۱۷۰۰ را رد کند محتمل است در بازه‌ای دو تا سه ماهه تا محدوده ۲ میلیون واحد رشد کند. در این شرایط بخشی از سهامداران در صورت نزدیک شدن شاخص به ۲ میلیون اقدام به سیو سود کرده و جهت کاهش ریسک از بازار خارج می‌شوند. مقصد نهایی پول‌های خارج شده با تقریب بالا بازار مسکن خواهد بود و احتمال اثرگذاری محدود بر بازار مسکن تا آخر تابستان وجود دارد.
وی افزود: در صورت عدم موفقیت عبور از مقاومت مهم ۱۷۰۰ واحدی و درجا زدن و یا سقوط شاخص از آن محدوده، اثر گذاری بر بازار مسکن نخواهد داشت.
مهدی زاده بیان کرد: باوجود اثر مستقیم قیمت دلار بر قیمت مسکن، رشد اخیر قیمت دلار به دلیل التهابات ناشی از اصلاح یارانه‌های کالاهای اساسی ارزیابی شده و به صورت موقت افزایش یافته است.
این کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: پیش‌بینی می‌شود این رقم مجددا به سمت شرایط قبل اصلاح شود و در صورت انجام توافق برجام که با وجود سفر نماینده اتحادیه اروپا و امیر قطر بسیار محتمل‌تر به نظر می‌رسد، دلار بیش از ۳۰ درصد افت خواهد داشت. همچنین با توجه به چسبندگی قیمت مسکن و اصلاح زمانی، سقوط قیمت دلار به تعمیق بیشتر رکود بازار مسکن دامن خواهد زد.
به گفته وی قیمت مسکن بر اساس پارامترهای اقتصاد کلان (قیمت دلار، نقدینگی، انتظارات تورمی و ...) تعیین می‌شود و در صورت بروز افزایش قیمت ساختمان، نهاده‌های ساختمانی که از رشد عقب مانده‌اند، خود را با قیمت جدید مسکن تطابق داده و رشد می‌کنند. پس محرک رشد قیمت نهاده‌ها از طرف رشد قیمت مسکن است و نه بالعکس. در حقیقت افزایش قیمت نهاده‌های ساختمان جهت تطابق با رشد سال‌های گذشته قیمت مسکن صورت می‌گیرد.
مهدی زاده تصریح کرد: با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می‌توان سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره برد. همچنین می‌توان با کمک صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از سرمایه‌گذاری در این حوزه کسب درآمد غیرمستقیم داشت. همچنین فعالیت اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، خرید و فروش املاک و مستغلات است.
- بیشتر بخوانید:
چه سهم‌هایی برای بلند مدت بخریم؟
این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند. مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، شامل مزایای مالیاتی، نقدشوندگی، تنوع سرمایه‌گذاری و مدیریت حرفه‌ای است.
وی بیان داشت: این وعده تا تحقق راه بسیار طولانی داشته و تا زمان تحویل اولین واحد ساخته شده حداقل ۲ سال زمان مورد نیاز است. حداقل ۶ ماه برای طراحی و جانمایی و ۱۸ ماه جهت ساخت و اجرا. بنابراین این وعده در مدت کوتاه یک ساله هیچ اثری بر عرضه و تقاضا نداشته و نمی‌تواند تغییری در قیمت مسکن ایجاد کند. اثرگذاری بر انتظارات تورمی مردم و انتظار کاهش قیمت ضعیف و موقت است. باوجود پیشرفت‌های صورت گرفته در راه‌اندازی اوراق سلف موازی، پیش‌بینی نمی‌شود این موضوع به سرعت محقق شود و در صورت تحقق، رونق غیرتورمی در شهرهای جدید اطراف تهران که بیشتر موضوع اوراق سلف هستند، خواهد بود. همچنین با وجود ضعف در پایگاه‌های داده‌های آماری، پیش‌بینی می‌شود این موضوع به سرعت محقق شده و قابل انجام باشد. با این حال در صورت راه‌اندازی مالیات بر خانه‌های خالی و ارائه این واحدهای خالی به بازار، شاهد کاهش التهابات قیمتی و رونق غیرتورمی خواهیم بود.
این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر اتفاقات مهم بین‌المللی در جریان است. روسیه با حمله به اوکراین و ادامه‌دار و فرسایشی شدن این حمله اثرگذاری منفی بر بازارهای بین المللی داشته و باعث افزایش کامودیتی‌ها و مواد غذایی و اختلال در زنجیره تامین مواد اولیه کارخانجات شده است. آمریکا جهت کنترل تورم نرخ بهره را افزایش داده و با این تصمیم باعث ریزش شدید بورس‌های بین‌المللی شده به صورتی که تقریبا تمام افزایش قیمت دو سال گذشته پس گرفته شده است. بازار رمزارزها به تبع تصمیم آمریکا جهت افزایش نرخ بهره در حدود ۶۰ درصد از سقف تاریخی خود سقوط کرده است؛ باتوجه به اولویت کنترل تورم نزد دولت آمریکا تا پایان سال باز هم نسبت به افزایش نرخ بهره و تعمیق رکود بازار اقدام خواهد کرد.
وی افزود: با این وجود، باتوجه به نبود اتصال بازار ایران با بازارهای جهانی، اتفاقات بین المللی در کوتاه مدت بر روی بازار ایران اثر نخواهد داشت.