موضوع انتشار اوراق سلف مسکن که اولین بار سال ۹۹ توسط مدیران وقت سازمان بورس و اوراق بهادار، بورس کالای ایران و کمیته فقهی مورد بحث و بررسی قرار گرفته بود پس از حدود دو سال بالأخره هفته پیش به تأیید کمیته فقهی رسید و مجید عشقی، رئیس سازمان بورس در همایش تجلیل از برترین‌های بورس کالا این خبر را تأیید کرد.
بخش مسکن به عنوان مهمترین موتور محرک اقتصاد کشور که چیزی در حدود ۱۲۰ صنعت دیگر را به‌طور مستقیم و غیرمستقیم با خود درگیر می‌کند، بیش از یک دهه اخیر در رکودی سخت فرو رفته که ماحصل این رکود رشد جهشی قیمت مسکن و شکاف بزرگ عرضه-تقاضا در این بازار است و متأسفانه در دولت قبل عملا هیچ طرح مناسبی برای عبور از این وضعیت اسفناک به اجرا درنیامد.
با آغاز به کار دولت سیزدهم نیز با آن که طرح ملی مسکن به عنوان یکی از راهکارهای رونق مسکن و افزایش عرضه آن در ابتدای کار به شدت تبلیغ شد اما به تدریج به‌نظر می‌رسد از آن شوق و شوری که در ابتدای دولت برای این طرح وجود داشت کاسته شده است.
فارغ از این که اوراقی نظیر اوراق سلف مسکن به چه نحوی معامله می‌شوند و یا از منظر ساختاری چه ماهیتی دارند، در این یادداشت مختصر لازم است به نکته‌ای کلیدی اشاره شود، اگر هدف دولت از انتشار این اوراق ایجاد سدی در برابر رشدهای نجومی قیمت در بازار است و گمان می‌کند این ابزار قادر است با هدایت سرمایه‌های خرد به سمت بخش مسکن، بخشی از کمبود عرضه در این بازار را برطرف و عملا به تعادل بخشی در قیمت‌ها کمک شایانی کند، باید گفت این اتفاق در عمل اگر غیرممکن نباشد بسیار بعید به‌نظر می‌رسد.
رشد قیمت مسکن در خلال سال‌های گذشته از هیچ منطق خاصی تبعیت نکرده است و نگاهی به قیمت‌ها نشان می‌دهد در فاصله یک دهه گذشته با نقدینگی که می‌شد در منطقه یک تهران یک واحد ۳۵۰ متری را خریداری کرد، امروز می‌توان در منطقه ۱۵ یک واحد ۶۵ متری تهیه کرد و این نشان می‌دهد افت شدید ارزش پول از یک سو و توقف طرح های توسعه در بخش مسکن از سوی دیگر به صورت همزمان روی بازار اثر گذاشته است و اگر ارزش پول به روال کنونی با افت همراه باشد عملا تولید کنونی مسکن و طرح‌های فعلی نمی‌توانند نیاز بازار مسکن را پاسخ دهند.
دولت اما گمان کرده رشد قیمت مسکن تابعی از تورم فعلی است و این در حالی است که در یک دهه گذشته به خصوص در فاصله سال‌های ۹۴ تا ۹۷ نرخ تورم با شیب نزولی همراه بود اما این شیب نتوانست قیمت مسکن را کاهش دهد بلکه برعکس فنر قیمتی را در این بخش فشرد و با اولین سیگنال‌های رشد قیمت ارز و افت ارزش پول ملی، این فنر جهش کرد و قیمت مسکن به ناگاه در شهرهای کشور ۵ تا ۱۰ برابر رشد کرد.
- بیشتر بخوانید:
در چنین شرایطی دولت باید به فکر تقویت ارزش پول از یک سو، مهار تورم و عرضه مسکن باشد و طرح‌هایی از این دست در عمل کمکی به وضعیت مسکن نخواهد کرد و به‌نظر می‌رسد نمایشی بیش برای عملکرد بورس کالا و مدیران بورسی نیست که تلاش می‌کنند بورس کالا را از بازاری فیزیکی به سمت بازاری مالی سوق دهند و این در حالی است که طرح‌هایی مانند عرضه املاک و مستغلات در این بازار آنطور که انتظار می‌رفت عملیاتی نشده و یا بسیاری از مصالح ساختمانی در تالار نقره‌ای عملا جایگاهی ندارد.
البته شاید دولت قصد دارد از طریق این ابزار مالی به دنبال رفع معضل مسکن طبقه کم درآمد که شاید با توجه به قیمت‌های کنونی مسکن هیچگاه در عمل نتوانند مسکن مورد نیاز خود را تأمین نمایند رفته باشد تا با جمع‌آوری پس‌اندازهای خرد و از طریق فروش مسکن به‌صورت متری شرایطی را برای این طبقه از جامعه فراهم سازد تا به تدریج و در میان مدت بتوانند مسکن مورد نیاز خود را از این طریق تأمین کنند که نمی‌توان چنین اقدامی را در بلندمدت به عنوان روشی تلقی کرد چون ثابت نبودن شرایط اقتصادی و افت درآمدهای سرانه خانوار از یک سو و رشد شدید هزینه‌ها از سوی دیگر عملا ایفای تعهدات مربوط به پرداخت وجوه این اوراق را در سررسید با مشکل مواجه کرده و طولی نمی‌کشد حجم زیادی از این اوراق در بازار ثانویه مورد معامله قرار می‌گیرند و عملا از دست طبقه ضعیف خارج می‌شود.
این در حالی است که بورس کالا با انتشار اوراق سلف مسکن قصد دارد فرصتی را در اختیار صاحبان پس اندازهای خرد قرار دهد تا هر میزان پول در اختیار دارند، با توجه به قیمت‌های روز مسکن در نقاط مختلف، به‌صورت متری و پیش از ساخت واحدهای مسکونی، برای خرید مسکن اختصاص دهند و به این ترتیب هم از افت ارزش پول در بلندمدت در نتیجه رشد بهای مسکن خودداری کنند و هم در آینده و با پرداخت کامل قیمت بتوانند مسکن خود را با متراژی که خریداری کرده‌اند تحویل بگیرند.
در پایان توصیه می‌شود مدیران بورس کالا پیش از آن که به فکر توسعه ابزارهای مالی در بخشی باشند، بازار فیزیکی مربوط به آن را توسعه داده و به حد و اندازه قابل قبولی برسانند و سپس به این موضوعات بپردازند تا انرژی، فرصت و امکانات موجود در بورس کالا صرف اموری با بازدهی بیشتر شود. امروزه انتشار اوراق مالی متنوع در رینگ‌های فولاد و پتروشیمی به ارتقای کارایی این بازارها منجر شده است اما در سایر بخش‌ها هنوز راه زیادی برای تقویت تالارهای معاملاتی باقی است.
به عنوان مثال ضعف حاکم بر رینگ معاملات کشاورزی باعث شد تا انتشار اوراق مالی مختلف در این بازار نیز نتواند نتیجه مد نظر را به همراه داشته باشد که این مثالی از ضرورت توسعه بازارهای فیزیکی و سپس مالی است.
- حمزه بهادیوند چگینی - روزنامه نگار