سال گذشته بیشترین میزان بازدهی در بازارهای دارایی، مربوط به بازار مسکن بود. در واقع مسکن در بین پنج بازار مهم اقتصادی، سال ۱۴۰۰، رتبه اول را به لحاظ بیشترین نرخ بازده یا بیشترین نرخ رشد قیمت به دست آورد. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت که در فروردین‌ماه ۱۴۰۰، معادل ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بود با ۱۹ درصد رشد در پایان اسفند ۱۴۰۰ به ۳۵ میلیون تومان رسید.
این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از مترمربعی ۳۰ میلیون تومان در اسفند ۹۹ به مترمربعی ۳۵ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۰ رسید. این موضوع به معنای بازدهی ۶/۱۶درصدی بازار مسکن در بازه زمانی اسفند ۹۹ تا اسفند ۱۴۰۰ است.
بررسی آمارهای مربوط به میزان بازدهی و رشد قیمت در بازارهای دارایی نشان از پیشتازی بازار معاملات مسکن به لحاظ بیشترین میزان بازدهی (بیشترین میزان رشد قیمت) در سال گذشته دارد. در واقع بازار معاملات مسکن در سال گذشته پربازده‌ترین بازار در میان بازارهای دارایی بوده است.
هرچند پارسال سرعت رشد قیمت در همه بازارها به میزان محسوسی کاهش یافت و نرخ‌های بازدهی در همه بازارها در مقایسه با نرخ‌های بازدهی مربوط به سال ۹۹ نزول کرد. بااین‌حال متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ معادل ۶/۱۶ درصد رشد کرد. این میزان رشد در بازار معاملات سهام (بازار بورس) معادل ۹/۲ درصد و در بازار سکه ۱۱ درصد بود. بازدهی دلار نیز در سال ۱۴۰۰ معادل ۸/۵ درصد بود.
به این ترتیب بازدهی بازار مسکن در سال گذشته با فاصله قابل‌تأمل از بازدهی سایر بازارها بالاتر بوده است. البته روند بازدهی پنج‌ساله بازارها نشان‌دهنده جایگاه سوم بازار مسکن به لحاظ بازدهی در میان این بازارهاست. سال ۹۹ مسکن رتبه دوم بازدهی و سال ۱۴۰۰ رتبه اول بازدهی را به خود اختصاص داد.
روند پنج‌ساله بازدهی بازارهای دارایی نشان می‌دهد، طی پنج سال گذشته بازار معاملات سهام (بورس) نسبت به سایر بازارها از بازدهی بالاتری برخوردار بوده است. این موضوع نشان‌دهنده آن است که بعد از کاهش سرعت رشد قیمت‌ها و نرخ‌ها در بازارهای دارایی همچون بازار بورس و دلار، هم‌اکنون بازار مسکن که دیرتر از این بازارها وارد فاز رشد شدید قیمت شد از سطح بازدهی بیشتری برخوردار است. هرچند تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن نیز هم‌اکنون به پایین‌تر میزان خود طی سه سال اخیر رسیده است و انتظار می‌رود این افت تورمی همچنان ادامه داشته باشد. برآیند این آمارها نشان می‌دهد سال گذشته سرمایه‌گذاران ملکی در مقایسه با سرمایه‌گذاران سایر بازارها (ارز، سهام و سکه) بیشترین میزان بازدهی و کسب سود را حاصل کردند.
چرا مسکن رتبه اول بازدهی شد؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن سال گذشته رتبه اول میان بازارهای دارایی به لحاظ بیشترین سطح بازدهی یا بیشترین میزان رشد قیمت را به دست آورد، چند عامل مهم در این زمینه مؤثر بوده است. مهم‌ترین دلیل این موضوع را می‌توان به شروع با تأخیر جهش در بازار مسکن در مقایسه با بازارهای نقدشونده‌تر مانند بورس، طلا، ارزو سکه نسبت داد. مسکن نسبت به این بازارها با تأخیر زمانی وارد فاز جهش و رشد شدید قیمت شد. درحالی‌که این بازارها از پایان سال ۹۶ به‌تدریج با شروع روند صعودی قیمت دلار، به دوره جهش وارد شدند، جهش قیمت در بازار مسکن تهران از اواسط سال ۹۷ و در سایر شهرهای کشور از سال ۹۸ آغاز شد.
عامل دوم مربوط به حاشیه امن سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان است. بازار مسکن همواره به عنوان کم‌ریسک‌ترین بازار اقتصادی مورد توجه سرمایه‌گذاران و در دوره‌های جهش قیمت، مقصد امن سفته‌بازان بوده است. همین موضوع در نبود اهرم‌های مالیاتی قوی برای مقابله با سفته‌بازی و سوداگری ملکی و ایجاد هزینه برای معاملات مکرر ملکی، منجر به ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن شد.
سال گذشته، تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان با مشاهده روند محسوس افت بازدهی در بازارهای اقتصادی به‌خصوص بازار معاملات سهام، تمام یا بخش قابل‌توجهی از دارایی‌های خود را به بازار مسکن وارد کردند. در دوره اخیر جهش قیمت مسکن در بازار معاملات مسکن که از اواسط ۹۷ آغاز شده و تا پایان ۹۸ ادامه یافت، بیش از ۷۰ درصد معاملات ملکی در شهر تهران از سوی سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان انجام شده است. به این معنا که کمتر از ۳۰ درصد معاملات انجام‌شده در این دوره زمانی مربوط به تقاضای مصرفی و خریدهای مصرفی بوده است. این در حالی است که سهم خانه‌اولی‌ها به عنوان مصرفی‌ترین تقاضای ملکی، از این معاملات، به مراتب کمتر از متقاضیان تبدیل به احسن ملک بوده است.
ادامه حضور سرمایه‌گذاران و سفته‌بازها در بازار معاملات مسکن
سال ۱۴۰۰، به‌خصوص سرمایه‌گذارهایی که به قصد خرید بلندمدت به بازار ورود کرده و با انگیزه حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌های خود در برابر افت محسوس سطح بازدهی در سایر بازارها اقدام به خرید مسکن کردند، رتبه اولی بازار ملک در میزان بازدهی میان سایر بازارها را تثبیت کرد. این در حالی است که مسکن نیز مانند سایر بازارهای دارایی، کمترین میزان نرخ بازده در سال ۱۴۰۰ را نسبت به سه سال قبل از آن تجربه کرد. در واقع تورم نقطه‌به‌نقطه ۱۶درصدی یا نرخ بازده ۱۶ درصدی، کمترین میزان تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن از سال ۹۷ به بعد بود.
سومین عامل مؤثر در ثبت بیشترین بازدهی در بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی، مربوط به افزایش هزینه‌های ساخت، ادامه رشد قیمت در بازار زمین و تورم شدید در بازار مصالح ساختمانی است. اگرچه آهنگ رشد قیمت در بازار معاملات زمین مانند سایر بازارها در سال ۱۴۰۰ کاهش یافت اما رشد قیمت در این بازار ادامه یافت. به علاوه این بازار به عنوان انتخاب اول سرمایه‌گذاران کلان مورد توجه قرار گرفت به طوری که در دوره اخیر جهش قیمت ملک (فاصله ۹۷ تا ۱۴۰۰)، بازدهی یا تورم بازار زمین به مراتب بیش از تورم مسکن بود. از سوی دیگر آمارها نشان از افزایش حدود ۱۰۰ درصدی متوسط قیمت مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۰ در مقایسه با سال ۹۹ دارد. رشد شدید هزینه ساخت در کنار افزایش عمق رکود ساختمانی دو عامل مؤثر دیگر در ثبت بالاترین نرخ رشد قیمت در بازار ملک در مقایسه با سایر بازارها ست که باید مورد توجه واقع شود.
وضعیت مسکن در ۱۴۰۱
مسکن در حالی سال گذشته رتبه اول بیشترین سطح بازدهی را به خود اختصاص داد که در فروردین‌ماه تنها بازاری بود که با رشد منفی همراه شد. بازدهی فروردین‌ماه در بازار معاملات سهام ۱۱ درصد، در بازار سکه و دلار هر کدام ۶ درصد و در بازار مسکن منفی ۴/۲ درصد بود. بازار معاملات مسکن که در اسفندماه سال گذشته با سطح متوسط ۳۵ میلیون تومانی به ازای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران و ثبت تورم ماهانه ۲/۶درصدی به کار خود خاتمه داد، روند متفاوتی را در فروردین ۱۴۰۱ در پیش گرفت. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اولین ماه از سال جدید ۴/۲ درصد کاهش یافت. البته این کاهش بعد از رشد شدید قیمت مسکن در اسفندماه (تورم ماهانه ۲/۶درصدی)، قابل انتظار بود.
در واقع رشد شدید قیمت مسکن در اسفندماه پیشتر نیز از سوی فعالان این بازار به دلیل گران‌فروشی فروشنده‌های شب عید بازار ملک پیش‌بینی و اعلام شده بود در فروردین ماه با فروکش کردن تب‌وتاب معاملات اسفند، متوسط قیمت مسکن اندکی کاهش خواهد یافت. بااین‌حال، کاهش سهم واحدهای مسکونی نوساز در کاهش متوسط قیمت واحدهای مسکونی که در فروردین‌ماه در بازار معاملات مسکن به فروش رسید نیز در این افت قیمت بی‌تأثیر نبود. کمااینکه در فروردین‌ماه قیمت فایل‌های فروش مسکن با عمر بنای بالا تغییر چندانی نسبت به سطوح قبلی قیمتی نداشت. طی سه سال گذشته و هم‌زمان با افزایش عمق رکود ساختمانی و کاهش عرضه جدید به بازار ملک، سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در بازار معاملات مسکن نسبت به قبل کاهش یافته است. این سهم که در دوره‌های معمول و غیررکودی بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن، معادل حدود نیمی از کل معاملات مسکن شهر تهران بود هم‌اکنون به کمتر از ۳۰ درصد رسیده است. تنها ۷/۲۸ درصد از کل معاملات خرید مسکن در فروردین‌ماه امسال بنا بر اعلام بانک مرکزی، مربوط به واحدهای مسکونی با عمر بنای صفر تا پنج سال بوده‌اند. این در حالی است که سهم واحدهای مسکونی تازه‌ساز و کلیدنخورده به مراتب کمتر از این میزان بوده است. بازار معاملات مسکن در سال ۱۴۰۰ در حالی به کار خود خاتمه داد که سال گذشته را می‌توان به فاز پساجهش ملکی تعبیر کرد.
در سال ۱۴۰۰ روند شدید رشد قیمت مسکن ابتدا در شهر تهران و سپس در سایر شهرها متوقف شد و براساس آمارهای موجود، در شهر تهران قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی) حدود ۱۰ درصد کاهش یافت و در سه ماه از سال هم، قیمت اسمی با کاهش همراه شد. بااین‌حال بازار معاملات مسکن در سال گذشته، بیشترین نرخ بازدهی را در میان بازارهای دارایی شامل بازار معاملات سهام، سکه، طلا و ارز به دست آورد. حال مهم‌ترین سؤالی که در ارتباط با وضعیت بازار معاملات مسکن در سال ۱۴۰۱ مطرح است آن‌که سمت‌وسوی بازار در سال جاری به چه شکلی خواهد بود؟ آیا باز هم بازار مسکن می‌تواند رتبه اول بازدهی را در میان سایر بازارها به دست آورد؟ آیا این بازار هم‌اکنون بازاری جذاب برای سرمایه‌گذاری خواهد بود؟
برای سال ۱۴۰۱ محتمل‌ترین گزینه، ادامه فاز پساجهش و کاهش شیب تورم مسکن یا تثبیت وضعیت تورمی سال گذشته است. پارسال به طور متوسط در هر ماه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن (تورم ماهانه) ۲ درصد رشد کرد. پیش‌بینی‌ها از رشد قیمت مسکن حول‌وحوش ارقام سال گذشته خبر می‌دهد. بااین‌حال، سرنوشت بازار معاملات مسکن و سایر بازارهای دارایی در سال جاری ارتباط مستقیمی با وضعیت تحریم‌ها، ریسک‌های سیستماتیک اقتصادی و غیراقتصادی و شرایط بیرونی حاکم بر این بازار دارد. مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر سمت‌وسوی بازار معاملات مسکن در سال ۱۴۰۱ نتایج مذاکرات برجام و همچنین تغییرات نرخ ارز است. در صورت حصول توافق، روند کاهش یا دست‌کم تثبیت قیمت مسکن تسهیل می‌شود. اما همچنان انتظاری از بابت شکل‌گیری رونق در بازار مسکن و بازار ساخت‌وساز برای سال جاری وجود ندارد.
بااین‌حال گزینه ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت، کوچک‌متراژ و تا حد ممکن نزدیک به هسته‌های درونی و میانی شهرها به‌خصوص در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها به عنوان الگوی برتر و به‌صرفه‌تر ساخت‌وساز با سطح تقاضای بالا به سازنده‌ها و فعالان ساختمانی پیشنهاد می‌شود. چرا که هم به دلیل تغییرات جمعیتی و هم به دلیل محدود بودن توان اقتصادی خانوارها، این الگوی ساخت‌وساز نه‌تنها در زمان حاضر بلکه در آینده نزدیک نیز از بیشترین سطح تقاضا برای خرید برخوردار خواهد بود و حتی در صورت ادامه رکود معاملاتی در بازار مسکن، این گروه از واحدهای مسکونی از این پس همواره با تقاضای روزافزون مواجه‌اند.
ضمن آن‌که بازار مسکن در سال جاری گزینه مناسبی برای سفته‌بازها نخواهد بود. علت این موضوع ضعف شدید قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی است که این بازار را فاقد کشش کسب سود حداکثری در جریان معاملات مکرر برای سفته‌بازها می‌کند. در واقع حتی در صورت رشد قیمت مسکن در سال جاری با شرایط فعلی، این بازار برای سفته‌بازها وسرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت فاقد جذابیت است. هرچند بازار مسکن همچنان خاصیت اصلی خود را که همان ریسک پایین و هزینه صفر سرمایه‌گذاری در آن است حفظ خواهد کرد. به این ترتیب سرمایه‌گذاری برای ساخت، تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت در محدوده داخلی شهرها می‌تواند به عنوان یک گزینه مهم سرمایه‌گذاری ملکی مورد توجه سرمایه‌گذاران باشد. وضعیت تورم عمومی و تورم مصالح ساختمانی می‌تواند این موضوع را هم تحت‌تأثیر قرار دهد؛ اما به‌هرحال هم‌اکنون حجم قابل‌توجهی تقاضای انباشته‌شده در بازار مسکن برای واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ واقع در محلات و مناطق مصرفی وجود دارد که به دلیل کمبود عرضه، قادر به خرید نیستند. از این‌رو دست‌کم برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی ورود به بازار ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ به عنوان مهم‌ترین گزینه ملکی در سال ۱۴۰۱ پیشنهاد می‌شود.
- هاجرشادمانی -روزنامه‌نگار