در شرایطی که بازارهای مالی این روزها در گیجی عمیقی بسر می‌برند، برخی بازارها مثل ملک اتفاقات تازه‌ای را تجربه می‌کنند؛ اتفاقاتی چون تاخت‌وتاز اوراق تسهیلات مسکن (تسه) که شاید بتواند این بازار را که سال‌ها است در خواب زمستانی فرو رفته، تکان کوچکی دهد.
این روزها هرچند سرنوشت بازارها به داستان برجام و قصه‌های ناتمامش گره خورده اما روند افزایش دوباره قیمت اوراق تسهیلات مسکن که در بهار امسال پیشی گرفته است، شاید تیری در تاریکی باشد و بتواند آرزوی سال‌های دور خیلی‌ها را که در انتظار سقفی نو هستند، به حقیقت تبدیل کند.
با اینکه برخی این اتفاق را بی‌فایده می‌دانند اما برخی دیگر براین باورند، در شرایطی که تورم هر روز از نردبان صعود بالا می‌رود و ضربان اقتصاد نامنظم‌تر از قبل می‌زند، هر نوع تسهیلاتی برای این بازار مفید است.
قیمت اوراق تسهیلات مسکن که سال گذشته با نوسانات زیادی همراه شد و تا مرز ۱۷۰ هزار تومان هم پیش رفت، در ابتدای امسال اما روند نزولی گرفت و به ۷۰ هزار تومان رسید. این روند همچنان ادامه داشت تا اینکه در پایان اردیبهشت امسال ورق برگشت و بار دیگرقیمت‌ها تقویت و به مرز ۱۵۰ هزار تومان نزدیک شد. بررسی‌ها از وضعیت قیمت اوراق حاکی از آن است که بالاترین قیمت اوراق در اسفند ۹۹ بود که به ۱۷۵ هزار تومان رسیده درحالی‌که قیمت اوراق تسهیلات مسکن در پایان سال ۱۴۰۰ از مرز ۱۷۰ هزار تومان گذشت ودر نیمه دوم فروردین ماه ۱۴۰۱ با آغاز روند نزولی به ۷۰ هزار تومان کاهش یافت. قیمت اوراق در شرایطی افزایش یافته است که متاهل‌ها برای خرید این اوراق باید بیش از ۱۱۹ میلیون تومان پرداخت کنند، درحالی که این رقم در هفته قبل حدود ۹۸ میلیون تومان بود.
هزینه وام مسکن
براساس آمارهای ثبت شده، هزینه وام مسکن در روز ۴ خرداد برای افراد مجرد ۶۶ میلیون و ۲۱۷ هزار تومان و برای افراد متاهل معادل با ۱۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در حالی‌که هزینه قیمت اوراق در روزهای پایانی اردیبهشت به مرز ۱۴۰ هزار تومان رسید و هزینه این وام را برای افراد مجرد و متاهل به ترتیب در سطح ۸۱ میلیون تومان و ۱۴۰ میلیون تومان قرار داد. این آمارها گویای این واقعیت است که هر چند هزینه وام مسکن کاهش یافته است اما این قیمت همچنان در سطح بالایی قرار داشته و نرخ سود وام به صورت واقعی ارتقا داده شده است.
نرخ سود «تسه»
براساس اعلام بانک مرکزی، نرخ سود خرید وام تسه به صورت اسمی معادل با ۱۷.۵ درصد است در حالی‌که نرخ سود واقعی وام مسکن در روز پایانی هفته اول خرداد برابر با ۲۵.۳۴ درصد بوده و برای چهارمین روز متوالی در کانال ۲۵ درصد قرار گرفت. همچنین این نرخ در هفته پایانی اردیبهشت ماه تا مرز ۲۸ درصد نیز بالارفته بود.
ابزاری برای سفته‌بازی
علی جمالی، مدیرعامل کارگزاری نمادشاهدان: اوراق تسهیلات مسکن که با نیت خانه دار کردن اقشار مردم ایجاد شد در این روزها قیمت‌های بالایی را لمس کرده است که تا حد زیادی از مسیر و رسالت اصلی خود خارج و به ابزاری برای سفته‌بازی تبدیل شده است.
در واقع، سرمایه‌گذاران با دو هدف در اوراق تسهیلات مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند؛ هدف اول، تبدیل اوراق به وام و خرید مسکن و هدف دوم، استفاده از تغییرات قیمتی اوراق و کسب سود معاملاتی است. هدف دوم هدفی فرعی است اگر چه برای نقدشوندگی این اوراق لازم است و به آن کمک می‌کند ولی تبدیل آن به هدف اصلی این اوراق می‌تواند باعث نوسانات کاذب این اوراق و افزایش هزینه‌های تامین مالی مصرف کنندگان واقعی آن شود. اینکه یک نوآوری کارآمد مالی در چند سال از هدف اصلی خود فاصله می‌گیرد و به جای پرداختن به تامین نیاز ذی نفعان اصلی به ابزاری برای کسب بازده سفته‌بازان تبدیل می‌شود را باید از ضعف‌های بازار سرمایه و البته سیستم بانکی دانست.
از عمده دلایل این پدیده می‌توان به افزایش نقدینگی و کاهش ارزش پول اشاره کرد که مستقیما باعث تورم و افزایش بهای تمام شده پول می‌شود. در حقیقت، تقاضا برای تسهیلات بلندمدت و کاهش حجم سپرده‌های‌مدت‌دار در شرایط افزایش نرخ‌های بهره بانکی به تبعه تورم، باعث ایجاد فشار خرید اوراق تسه و رقابت کاذب در این بخش می‌شود که روند کلی قیمت آن را افزایشی کرده است. از ابتدای سال ۱۴۰۱ تاکنون، متقاضیان اوراق تسه حاضر شده‌اند افزایش حدود ۱۰۰ درصدی در قیمت این اوراق را تحمل کنند. آماری معنادار که لزوم نظارت مدیریت دارایی بدهی مناسب در منابع و مصارف بانک‌ها را نشان می‌دهد. نرخ موثر فعلی حدود ۲۵درصد برای این اوراق خود می‌تواند تعادل سایر بازارها را برهم بزند زیرا تقاضای بیشتر تسهیلات با نرخ بالاتر به معنای تقاضای سپرده بیشتر و قاعدتا با نرخ متناسب بالاتر است و می‌تواند ابتدا به تورم مسکن و سپس در سایر بخش‌ها دامن بزند.
در اواخر سال گذشته مسئولان بانک مسکن گفته بودند قیمت هر تسه باید بین ۷۰ تا ۱۰۰ هزار تومان باشد تا هزینه سنگینی به مصرف کننده واقعی وارد نشود، این در حالی است که قیمت این اوراق در ماه اخیر به حدود ۱۳۰ هزار تومان رسیده است که نشان‌دهنده ناکارآمدی اقدامات اصلاحی فرابورس و بانک مسکن در کنترل روند افزایشی قیمت آن بوده است.
رشد ۴۰ درصدی حجم و ۵۰ درصدی ارزش معاملات اوراق تسهیلات مسکن تا اواخر سال گذشته می‌تواند نشان‌دهنده روان بودن و نقدشونده بودن این بازار باشد که البته کافی نیست و قیمت این اوراق باید متناسب با توان مالی مصرف کننده واقعی باشد اما وضعیت قیمتی این اوراق تابع چند عامل است که از جمله آن می‌توان به تورم انتظاری در بخش مسکن، نقدینگی و تورم پولی، کاهش حجم موثر تسهیلات اعطایی از طریق این اوراق و فشار تقاضا برای این اوراق، افزایش هزینه‌های اجاره نشینی و تلاش برای خانه‌دار شدن به هر قیمت و... اشاره کرد. به طور کلی بانک مسکن، وزارت مسکن، فرابورس، سرمایه‌گذاران واقعی و سفته بازان اضلاع این مسئله‌اند و برای حل این مشکل انتظار می‌رود مجموعه اقتصادی دولت بتوانند برای هر بُعد تدابیری اندیشیده و بازار را تعدیل کند.
قیمت‌ها در دست بازارگردانان
کاوه دلسوز، مدیر تأمین مالی شرکت تامین سرمایه بانک مسکن از دلایل گرانی اوراق مسکن و تاثیرات آن بر بازار سرمایه می‌گوید:
* قیمت اوراق مسکن در سال جاری بار دیگر افزایش یافته است. علت از نگاه شما چیست؟
گران شدن اوراق، باعث افزایش هزینه تامین مالی برای مصرف کننده نهایی می‌شود و قدرت اهرمی وام و مزیت آن را برای تامین مالی کاهش می‌دهد. به بیانی دیگر، افزایش قیمت اوراق قدرت خرید خریدار را کاهش می‌دهد.
* به طور کلی افزایش قیمت اوراق چه تاثیراتی دارد؟
قیمت اوراق بستگی به بازیگردانان اصلی صندوق‌ها دارد. اگر مردم متقاضیان نهایی وام باشند یک تاثیر و اگر سرمایه‌گذاران در قالب سود سپرده آن را دریافت و به فروش برسانند، تاثیر دیگری دارد. به عنوان نمونه، اگر این اوراق از طریق افتتاح حساب سپرده نزد بانک مسکن پرداخت شود، بخشی از سود درقالب اوراق به سپرده‌گذاران پرداخت می‌شود و دارنده سپرده اوراق پس از فروش در بازار، آن را تبدیل به پول و سود می‌کند. بنابراین وقتی قیمت اوراق افزایش می‌یابد، نه تنها جذابیت برای سپره‌گذاری نزد بانک مسکن به دلیل سود بالا افزایش می‌یابد بلکه تقاضا برای اوراق مسکن (تسه) نیز افزایش می‌یابد. البته وقتی قیمت اوراق در بازار از حدی بیشتر می‌شود، خرید اوراق صرفه اقتصادی برای خریداران ندارد به همین دلیل تقاضا برای این اوراق کاهش می‌یابد. اما این موضوع باعث تعادل در عرضه و تقاضا در بازار اوراق تسه می‌شود.
* یعنی شما معتقدید بازارگردانان این صندوق‌ها دلیل افزایش قیمت اوراق هستند؟
افزایش قیمت اوراق به دو دلیل اتفاق می‌افتد، برخی مواقع این افزایش به دلیل کمبود عرضه توسط بانک مسکن رخ می‌دهد و مواقع دیگر، به دلیل سرمایه‌گذاری بازارگردانان بر اوراق است.
* افزایش قیمت اوراق تسه چه تاثیری در بازار سهام دارد؟
تغییرات قیمتی اوراق تقریبا تاثیری در بازار سهام ندارد. درست است این اوراق در بازار بورس معامله می‌شود اما جنس آن از سهام جدا است. اما افزایش قیمت اوراق در بازار ملک‌های ارزان قیمت و کوچک باعث کاهش قدرت خرید خریداران و درنهایت رکود در بازار مسکن می‌شود.
- ارغوان جواهریان - روزنامه‌نگار