به گزارش صدای بورس، قیمت تمام‌شده در «مسکن دولتی» به معمای بزرگ برای همه بازیگران این طرح تبدیل شده است. هیچ کس از «هزینه نهایی» خانه‌هایی که قرار است در قالب «یک میلیون مسکن» ساخته شود، اطلاع ندارد.
با این حال، رقمی که پارسال به عنوان قیمت ساخت سال ۹۹ اعلام شد، در برخی پروژه‌ها مطرح است. برخی دیگر از این پروژه‌ها نیز با قیمت مترمربعی ۱۰میلیون تومان کلنگ می‌خورد.
عدم‌اعلام قیمت تمام شده مسکن در برنامه ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی از سوی متولی این طرح، منجر به شکل‌گیری معمای تازه میان اکثر بازیگران و اضلاع درگیر در آن شده است. در حالی که در سال گذشته، متولی مسکن، بر مبنای فهرست بهای سازمان برنامه وبودجه، در چند مرحله اقدام به اعلام قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در کشور کرد، در سال جدید اما تاکنون، اظهارنظری در خصوص قیمت ساخت و قیمت تمام شده در این طرح نداشته است.
عدم‌اظهارنظر متولی مسکن در طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، هم‌اکنون اضلاع درگیر در این طرح به‌خصوص متقاضیان وسازنده را با معمای بهای تمام شده خانه‌های دولتی مواجه کرده است. در عین حال، علاوه بر تبدیل قیمت تمام شده ساخت این واحدها به یک معما، مشاهده برخی دیگر از شواهد اجرای این طرح یک سوال مهم دیگر ایجاد کرده مبنی بر اینکه آیا مسکن دولتی قرار است با قیمت باز ساخته شود؟
بیشتر بخوانید: خبر مهم درباره ثبت نام برای نهضت ملی مسکن
در حالی که از ابتدای امسال تاکنون و برخلاف رویه سال قبل که متولی مسکن اقدام به اعلام قیمت ساخت هر مترمربع مسکن دولتی بر اساس فهرست‌بهای اعلامی از سوی سازمان برنامه وبودجه می‌کرد، هنوز اعلامی در خصوص بهای تمام شده این واحدها در سال ۱۴۰۱ منتشر نشده است. سال گذشته، براساس فهرست بهای اعلامی از سوی سازمان برنامه وبودجه بر اساس ضرایب تعدیل هزینه‌های ساخت در زمستان ۹۹، قیمت ساخت هر مترمربع مسکن در طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی را ۴ میلیون و۷۰۰هزار تومان اعلام شده بود. این در حالی است که برای سال‌جاری، رقمی در این زمینه از سوی متولی مسکن تاکنون اعلام نشده است. این عدم‌اظهارنظر برخلاف رویه قبلی و همچنین شواهد موجود این گمانه‌زنی را ایجاد کرده که شاید قرار است این طرح به مدل «قیمت باز» اجرایی شود.
دو شاهد مهم در ایجاد این گمانه‌زنی یعنی اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال با قیمت باز وجود دارد. اولین شاهد مربوط به عدم‌اظهارنظر درباره قیمت تمام شده واحدها در سال‌جاری از سوی متولی مسکن وشاهد دوم مربوط به قیمت‌هایی است که در برخی پروژه‌ها و قراردادهای خاص این طرح در قراردادهای منعقد شده با سازنده‌ها درج شده است.
گمانه‌زنی در خصوص اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال با قیمت باز همچنین به دو حالت می‌تواند مطرح شود. حالت اول به وجود احتمال برای این موضوع مربوط است که آیا قرار است قیمت تمام شده ساخت این واحدها نیز مانند سایر پروژه‌های عادی مسکن‌سازی در زمان اتمام پروژه و در زمان واگذاری مطابق با هزینه‌ها و قیمت تمام شده در همان زمان (موعد تکمیل و واگذاری واحدها) تعیین شود؟
در حالت دوم احتمال دیگری مطرح است مبنی بر اینکه آیا قیمت‌های نهایی یا قیمت تمام شده این واحدها بر مبنای یک قیمت اولیه اعلامی از سوی دولت که می‌تواند براساس فهرست بهای سازمان برنامه وبودجه تعیین شده و مشمول ضرایب تعدیل در طول دوره ساخت قرار بگیرد است؟
هنوز پاسخ مشخصی برای این احتمالات از سوی متولی مسکن اعلام نشده است. این معما باعث شده است افراد درگیر در این طرح به‌خصوص متقاضیان وسازنده‌ها با چالش اطلاع از قیمت تمام شده این واحدها مواجه شوند. به‌ویژه متقاضیانی که هم‌اکنون حداقل یک مرحله از سهم آورده خود را پرداخت کرده‌اند و هیچ دید مشخصی درباره ارقام اقساط بعدی این طرح که باید به صورت مرحله به مرحله و مطابق با پیشرفت فیزیکی پروژه تامین و واریز کنند، ندارند.
قیمت متفاوت یک‌سوم پروژه‌ها؟
یافته‌ها نشان می‌دهد دست‌کم حول و حوش یک‌سوم پروژه‌هایی که هم‌اکنون بر اساس آمارهای رسمی مربوط به پرداخت تسهیلات ساخت در طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال قرارداد آنها با بانک برای دریافت وام بانکی منعقد شده است با بهایی غیر از فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه ودر واقع با قیمت‌های باز در حال اجرا هستند. آخرین آمارهای مربوط به پرداخت تسهیلات در طرح نهضت ملی مسکن از سوی بانکی که بیشترین سهم در پرداخت این تسهیلات را بر عهده دارد نشان می‌دهد هم‌اکنون یک‌سوم واحدهای طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی که قرارداد آنها با بانک برای دریافت وام ساخت منعقد شده است پروژه‌های خودمالکی هستند. یعنی واحدهایی که متقاضی (اعم از شخص، گروه یا نهادهای دارای زمین) تنها تسهیلات بانکی طرح نهضت ملی را دریافت کرده و روی زمین یا زمین‌های خود عملیات ساخت را آغاز می‌کنند.
آمارهای این بانک نشان می‌دهد ۳۱درصد از قراردادهای تسهیلاتی منعقد شده در طرح نهضت ملی مسکن تاکنون مربوط به این واحدها بوده است.
بر اساس آمارهای این بانک، تاکنون قرارداد پرداخت وام ساخت در طرح نهضت ملی برای ۱۰۴هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی به ارزش ۳۵هزار میلیارد تومان منعقد شده است که از این میزان ۳۲هزار و ۳۱۶ واحد مسکونی به مبلغ تسهیلات ۱۰هزار و ۹۰۰میلیارد تومانی مربوط به پروژه‌های خودمالکی بوده است.
این آمارها نشان می‌دهد هم‌اکنون حدود ۳۱درصد از پروژه‌هایی که با دریافت وام بانکی در حال ساخت هستند، خودمالکی بوده و با قیمت باز احداث می‌شوند. این در حالی است که در مورد سایر پروژه‌ها نیز امسال اظهارنظری از بابت قیمت تمام شده واحدها از سوی متولی مسکن اعلام نشده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد این میزان واحد یعنی ۱۰۴هزار و ۴۰۰ واحد که قرارداد تسهیلات برای آنها منعقد شده نشان‌دهنده وضعیت پیشرفت فیزیکی طرح ساخت یک‌میلیون مسکن و واحدهایی است که به مراحل اولیه پیشرفت فیزیکی و دریافت وام رسیده‌اند. با این حال، آمار دیگری از وضعیت کلی ساخت یک‌میلیون مسکن در سال از سوی متولی مسکن اعلام شده است که نمای کلی اجرای این طرح را نشان می‌دهد.
نمای آماری مسکن ملی
آمارهای مربوط به پیشرفت طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال اعلامی از سوی متولی مسکن تا تیرماه ۱۴۰۱ نشان می‌دهد تاکنون عملیات ساخت یک‌میلیون و۳۸۳هزار و ۵۱۳ واحد مسکونی آغاز شده است که از این تعداد ۹۵۴هزار و ۲۳۸ واحد در مراحل مختلف ساخت وپیشرفت فیزیکی قرار دارند و همچنین کلنگ زنی ۴۲۹هزار و ۲۷۵ واحد آغاز شده و وارد عملیات اجرایی شده‌اند.
اختلاف موجود در آمارهای مربوط به واحدهایی که به مرحله انعقاد قرارداد با بانک و دریافت وام رسیده‌اند با آمارهای دوم می‌تواند به دو علت باشد. علت اول می‌تواند مربوط به این نکته باشد که برخی دیگر از بانک‌ها نیز در پروسه عملیات پرداخت وام به بخشی از این پروژه‌ها قرار دارند. همچنین واحدها برای آنکه مشمول دریافت وام شوند باید مراحل اولیه پیشرفت فیزیکی را پشت سر بگذارند. براساس ضوابط بانکی تعیین شده وام ساخت واحدهای طرح یک‌میلیون مسکن در سال، اولین مرحله از وام بانکی معادل ۱۰درصد رقم وام تعیین شده در مرحله پی‌کنی-فونداسیون- پرداخت خواهد شد. تا قبل از این مرحله وام بانکی به پروژه‌ها پرداخت نمی‌شود. بعد از آن ۴۰درصد از مبلغ کل وام در مرحله اسکلت، ۲۵درصد در مرحله سفت‌کاری و ۲۵درصد در مرحله نازک‌کاری، پرداخت می‌شود.
گمانه‌زنی درباره قیمت تمام شده ساخت واحدهای طرح یک‌میلیون مسکن در حالی احتمال اجرای این طرح با قیمت باز را به وجود آورده است که در عین حال، کارشناسان معتقدند از آنجا که این طرح به نوعی پیش‌فروش مسکن به متقاضیان فاقد مسکن است بهتر است متقاضیان دست‌کم تصویری حدودی و تخمینی از قیمت تمام شده داشته باشند.
همان‌گونه که در پیش‌فروش، تعیین قیمت و زمان تحویل دو فاکتور مهمی است که متقاضیان بر مبنای آن تصمیم به خرید یا نخریدن می‌گیرند این دو اصل شامل پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی نیز می‌شود. چرا که با اطلاع از این دو فاکتور اولا توجیه‌پذیری ورود به این پروژه‌ها به لحاظ سطح قیمت و زمان تحویل مطابق با توانایی مالی و نیاز آنها به مسکن قابل تخمین می‌شود و ثانیا و از همه مهم‌تر، افراد مطلع خواهند شد که آیا توان تامین مالی مناسب در هر مرحله از ساخت را خواهند داشت یا نه!
به گزارش دنیای اقتصاد، این موضوع از این جهت حائز اهمیت است که ناتوانی مالی برخی متقاضیان در میانه کار می‌تواند کل پروژه را با مشکل، وقفه در اجرا، تاخیر در ساخت وتحویل و روبه‌رو شدن با تورم ساختمانی و در نتیجه افزایش بهای تمام شده مواجه کند.