جولان نقدینگی در بازار مسکن

در شرایطی که نقدینگی روند روبه رشدی داشته و نرخ تورم نیز به ۵۰ درصد رسیده است، بازارهای مالی نه تنها از تورم که از رشد نقدینگی نیز شدیدا عقب مانده‌اند. از این رو؛ نقدینگی به سمت بازارهایی حرکت کرده است که ریسک کمتر وبازدهی بالاتری داشته است.

وقتی قیمت‌گذاری‌ها به صورت دستوری است و سودآوری شرکت‌ها تحت فشار قرار گرفته، انتظار بیهوده‌ای است که فکر کنیم نقدینگی وارد بازار سرمایه می‌شود. براساس گزارش‌هایی که اخیرا منتشر شده، رشد سودآوری شرکت‌ها حدود ۴۵ درصد بوده در حالی‌که نرخ تورم به ۵۵ درصد رسیده است. درچنین شرایطی سودآوری شرکت‌ها از تورم جا مانده است در حالی که اگر شرایط دیگری حاکم بود و فشاری بر شرکت‌ها وارد نمی‌شد، سودآوری شرکت‌ها در شرایط تورمی بیشتر از نرخ تورم بود و درچنین شرایطی شاخص بورس می‌توانست به ۲ میلیون و ۵۰۰ تا ۳ میلیون واحد هم برسد اما وقتی چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد و رشد سودآوری شرکت‌ها کمتر از نرخ تورم است، بازار به سمت صفر میل کرده و قیمت‌ها نیز روند کاهشی را طی می‌کنند.
با این توضیحات؛ در شرایطی که نقدینگی وارد بازار سرمایه نمی‌شود، قطعا به سمت بازارهای موازی هدایت خواهد شد. هم‌اکنون نیز آمارها گویای این است که این نقدینگی کمتر به سمت بازار ارز، طلا و کریپتو و بیشتر به سمت بازار گران مسکن که درآینده گران‌تر هم می‌شود، حرکت کرده است. چرا که این بازار باوجود اینکه از نظر قیمت به شدت گران است اما به دلیل ریسک کم، نقدینگی را بیش از سایر بازارها به سمت خود جذب کرده است. در واقع می‌توان گفت بازار مسکن پوشش مناسبی در برابر ابر تورم است.
اما سئوالی که مطرح می‌شود این است که آیا نقدینگی در شبه پول پارک می‌شود یا در حساب‌های جاری به صورت پول در جریان است؟ در پاسخ به این سئوال باید گفت؛ شبه پول دراین مدت به حدود ۷۹ درصد کاهش یافته است. این بدان معناست که نه فقط با رشد نقدینگی که با رشد نسبت پول در نقدینگی نیز روبه‌رو هستیم و نقدینگی از شبه پول به پول تبدیل می‌شود و در حالی که این شرایط می‌توانست وضعیت مناسبی برای بازار سرمایه و کنترل تورم در کشور باشد اما عکس این قضیه رخ داده است به طوری‌که هم‌اکنون شرایط به نفع تورم و به ضرر بازار سرمایه است.
حال با توجه به اینکه چنین وضعیتی در اقتصاد کشور حاکم بوده و بازار سرمایه نیز حال و روز خوشی ندارد، بهترین اقدام توقف قیمت‌گذاری دستوری و تثبیت قیمتی است. به‌عنوان مثال؛ تمرکز فعلی بر نرخ بهره بین بانکی، بی‌مورد است. دو سال پیش کمتر کسی در بازار سرمایه می‌دانست نرخ بین بانکی چیست در حالی که هم‌اکنون از افزایش نرخ بهره بین بانکی به‌عنوان یکی از دلایل بهم‌ریختگی بازار نام برده می‌شود در حالی‌که اینگونه نیست و راهنمایی‌ها و ترویج جهت‌گیری‌های اشتباه و نادرست بازار را به این روز کشانده است.
با این تفاسیر، همانطور که گفته شد، هم‌اکنون شاهد خروج نقدینگی بدون توقف از بازار سرمایه و ورود نقدینگی به سایر بازارهای موازی چون ارز، طلا وسکه و مسکن هستیم. بازار ملک با اینکه بازاری گران است و بیش از سایر بازارها رشد کرده است، متاسفانه نقدینگی بیشتر به این بازار جذب شده است. روند مهاجرت نقدینگی گویای وضعیت مخاطره‌آمیز تخصیص سرمایه در کشور است و اگر هر چه سریع‌تر تدبیری برای بازگرداندن آرامش به فعالان اقتصادی اندیشیده نشود اقتصاد کشور با مخاطرات جدی مواجه خواهد شد.

• علی سعدوندی - بنیانگذار کلینیک اقتصاد