به گزارش صدای بورس در حالی که تازه‌ترین آمارها از وضعیت ساخت‌وساز در تهران و کشور نشان‌دهنده ثبت رکورد کمترین میزان عرضه جدید واحد مسکونی به بازار تقاضاست، یک حلقه مفقوده در بروز شرایط فعلی بازار فعالیت‌های ساختمانی قابل شناسایی است.
انتشار آمارهای رسمی در خصوص تحولات بازار ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۰ و همچنین بهار ۱۴۰۱، آنچه به شکل غیررسمی در خصوص بروز رکود بی‌سابقه در بازار ساخت‌وساز مسکن طی حدود دو دهه اخیر رصد شده بود را تأیید کرد.
روایت آماری مرکز آمار ایران با انتشار تازه‌ترین گزارش آماری در خصوص تحولات بازار ساخت‌وساز تهران و کشور نشان می‌دهد دمای بازار ساخت‌وساز هم‌اکنون به کمترین میزان خود در سال‌های سپری‌شده از حدود دو دهه اخیر رسیده است.
بهار امسال، رکورد کمترین میزان ساخت‌وساز در شهر تهران در یک فصل به ثبت رسید. این میزان که در بهار سال گذشته در مرز ۱۱ هزار واحد مسکونی قرار داشت، بهار امسال به کمتر از ۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید. در بهار امسال و براساس آمارهای رسمی، در شهر تهران در مجموع برای ۶ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد تیراژ عرضه جدید به بازار مسکن در بهار امسال در مقایسه با عرضه جدید در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ به حدود یک‌ششم کاهش یافته است.
این در حالی است که رکود ساختمانی از سال ۹۳ در کشور آغاز شد. در سه سال ابتدایی دهه ۹۰ یعنی سال‌های ۹۰، ۹۱ و ۹۲ که بازار ساخت‌وساز در شرایط رونق قرار داشت، در هر ماه در مجموع به طور متوسط ۱۶ هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته می‌شد. اما این میزان به‌تدریج در سرازیری سقوط قرار گرفت.
رکود ساختمانی به‌تدریج و هم‌زمان با کاهش حجم ساخت‌وسازهای جدید از سال ۹۳ آغاز شد و در بهار ۱۴۰۱ به اوج خود رسید. آمارها نشان می‌دهد در نیمه دوم دهه ۹۰ و هم‌زمان با افزایش عمق رکود در بازار ساخت‌وساز شهر تهران، در هر ماه در مجموع تنها ۵ هزار واحد مسکونی ساخته شده است. این میزان یک‌سوم حجم و تیراژ عرضه جدید ملکی در مقایسه با سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ است.
بیشتر بخوانید: تشدید شکاف در بازار ملک
در سال ۹۰، معادل ۲۳۲ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شد. این میزان در سال‌های ۹۱ تا ۹۵ از ۲۰۰ هزار به ۶۶ هزار واحد رسید.
در سال‌های ۹۶ و ۹۷ به ترتیب ۷۱ هزار و ۷۶ هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شد اما روند ریزش تیراژ ساختمانی از سال ۹۸ منجر به کاهش حجم ساخت‌وسازها به ۶۶هزار واحد در این سال و ۵۳هزار واحد در سال ۹۹ شد. در سال ۱۴۰۰ اما کمترین میزان ساخت‌وساز در شهر تهران معادل ۴۴هزار واحد به ثبت رسید و رکورد تاریخی رکود ساختمانی دست‌کم در یک دهه اخیر شکسته شد. آمارها نشان می‌دهد در سال‌های قبل از دهه ۹۰ نیز این میزان ساخت‌وساز کمترین حجم عرضه جدید به بازار ملک بوده است. در بهار ۱۴۰۱ اما رکورد تازه‌تری از رکود ساختمانی در تهران به ثبت رسید. در حالی که در بهار ۱۴۰۰ نزدیک به ۱۱ هزار واحد مسکونی جدید در شهر تهران احداث شد این میزان در بهار امسال به ۶ هزار و ۲۰۰ فقره کاهش یافت.
وضعیت رکود در کشور
در کشور نیز وضعیت رکود ساختمانی تفاوتی با رکود ساختمانی تهران ندارد. رکود ساخت‌وساز در کشور نیز به عمیق‌ترین وضعیت خود رسیده است. نگاهی به آمارهای رسمی در خصوص تیراژ عرضه جدید به بازار مسکن دست‌کم در یک دهه گذشته نشان می‌دهد، فعالیت‌های ساختمانی هم‌اکنون به کمترین میزان خود رسیده است. آخرین و تازه‌ترین آمار رسمی در این زمینه مربوط به گزارش مرکز آمار از وضعیت ساخت‌وساز مسکن کشور در سال ۱۴۰۰ است. براساس این آمار و مقایسه آن با آمار ساخت مسکن در دهه ۹۰ به طور متوسط در هر سال ۴۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. این میزان در سال ۱۴۰۰ به ۳۹۵ هزار واحد کاهش یافته است. البته در برخی از سال‌های دهه ۹۰ تیراژ ساخت حول‌وحوش همین میزان بوده است اما رکود ساختمانی سال ۱۴۰۰ از یک زاویه مهم در واقع عمیق‌تر از همیشه است.
سال ۱۴۰۰، سال اول اجرای برنامه مسکن‌سازی دولت در قالب طرح نهضت ملی مسکن برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بود. تعدادی از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال ۱۴۰۰ مربوط به واحدهای مسکونی این طرح مسکن دولتی‌ساز و نه ساخت‌وسازهای بخش خصوصی است. در صورتی که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی مسکن دولتی از این آمار کم شود به طور قطع سال ۱۴۰۰ را می‌توان سال عمیق‌ترین رکود ساختمانی در کشور توصیف کرد. آمارهای رسمی نشان می‌دهد در حالی در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۹۵ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که در سه سال ابتدایی دهه ۹۰ یعنی سال‌های رونق فعالیت‌های ساختمانی در هر سال به طور متوسط بیش از ۷۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شد. این میزان از سال ۹۳ تا پایان سال ۱۴۰۰ به طور متوسط به سالانه ۳۸۰ هزار واحد مسکونی کاهش یافت.
این موضوع به معنای عرضه یک‌دومی مسکن به بازار ساخت‌وساز است. آن هم در شرایطی که برای پاسخ به نیاز ناشی از تقاضاهای انباشته ملکی و تقاضاهای جدید بازار مسکن، سالانه به‌طور متوسط به حدود ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیاز است. مطالعات انجام‌شده همچنین نشان می‌دهد کف بحرانی یا نیاز حداقلی بازار به عرضه جدید واحدهای مسکونی در هر سال به طور متوسط ۵۰۰ هزار واحد مسکونی است. این در حالی است که از سال ۹۳ تاکنون (هشت سال گذشته) در هر سال به طور متوسط کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شده است.
موضوع مهم دیگری که لازم است به آن اشاره شود این است که حتی در سال گذشته که سال اول اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال بود، عملاً تغییر چندانی در وضعیت ساخت‌وساز صورت نگرفت. حتی این ساخت‌وسازها و آغاز این طرح، موفق به رساندن تیراژ عرضه جدید به کف بحرانی یا حداقل نیاز بازار به عرضه جدید نشد. این در حالی است که شواهد نشان می‌دهد عمق رکود ساختمانی در شهرهای کشور بیش از آن چیزی است که در آمارهای رسمی اعلام شده است چرا که در این آمارها، پروانه‌های صادرشده برای واحدهای مسکونی در طرح مسکن دولتی نیز که عمدتاً در خارج از شهرهای اصلی و نواحی حومه‌ای (خارج از محدوده جغرافیایی تقاضای حداکثری) در پروسه ساخت قرار گرفته است، گنجانده شده است.
اما با همین شرایط نیز دو پیام مهم از این آمارها قابل وصول است. اولین پیام مربوط به رکود شدید ساختمانی در کشور است که اگر آمارهای مربوط به ساخت‌وسازهای دولتی طرح نهضت ملی مسکن را از آن خارج کنیم عملاً عمیق‌ترین رکود تاریخی ساخت‌وساز در کشور را شاهد خواهیم بود. پیام دوم مربوط به عدم تحقق برنامه سیاستگذار مسکن برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اول اجرای طرح است. آمارهای شبکه بانکی نشان می‌دهد تنها به کمتر از ۱۳۰ هزار واحد مسکونی وام نهضت ملی پرداخت شده است، این موضوع نمایانگر آن است که تنها به همین میزان یا اندکی کمتر یا قدری بیشتر، واحدهای مسکونی این طرح از خاک بلند شده و به مراحل اولیه ساخت رسیده‌اند و مابقی آمارها مربوط به واحدهایی است که هنوز در مراحل مقدماتی پروسه ساخت قرار گرفته‌اند.
منشأ رکود ساخت
روایت‌های آماری در حالی از ثبت سردترین سال ساخت‌وساز در کشور طی ۱۴۰۰ و عمیق‌ترین رکود ساختمانی تاریخی در بهار ۱۴۰۱ در تهران خبر می‌دهد که چند عامل عمده را می‌توان در رکود ساختمانی سال‌های اخیر به‌ویژه مقطع زمانی حال حاضر معرفی و بررسی کرد. شاید مهم‌ترین عامل و حلقه مفقوده بازار ساخت‌وساز را که رفته‌رفته باعث سقوط این بازار به قعر دره رکود شده بتوان در درون بازار تقاضا جست‌وجو کرد. در واقع این‌که چگونه نبود تقاضای مؤثر، بازار ساخت‌وساز را بی‌رمق کرده است. از آنجا که آخرین حلقه زنجیره ساخت‌وساز، به بازار تقاضا می‌رسد در صورت نبود تقاضای مؤثر برای خرید واحدهای مسکونی عملاً این زنحیره کامل نشده و امکان ادامه حیات ندارد. از سال ۹۷ عملاً این زنجیره ناقص شد و هم‌اکنون خود را در شکل عمیق‌ترین رکود ساختمانی و ثبت رکورد تاریخی کمترین میزان عرضه جدید به بازار مسکن نشان داده است. در واقع بحران منابع در سمت تقاضا به بحران منابع در سمت عرضه اضافه شده و خود را در شکل افزایش عمق رکود ساختمانی و ثبت رکورد تاریخی کمترین میزان ساخت‌وساز نشان داده است.
از سال ۹۷ هم‌زمان با شروع جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران و کشیده شدن دامنه جهش از تهران به سایر شهرهای دیگر از اواخر این سال و اوایل سال ۹۸، رفته‌رفته تقاضای مصرفی مسکن از بازار ملک به اجبار خارج شدند. جهش قیمت مسکن از یک‌سو و همچنین نبود حمایت‌های مؤثر همچون عدم دسترسی متقاضیان مسکن به‌خصوص خانه‌اولی‌ها به وام‌های خرید مسکن با سقف مناسب و متناسب با تغییرات قیمت املاک مسکونی، موجب شد توان مصرفی‌ترین گروه متقاضی بازار مسکن از دست رفته و عملاً این گروه از بازار تقاضا به حاشیه رانده شوند.
از آنجا که رونق پایدار معاملات ملکی که در نهایت منجر به رونق پایدار در بازار ساخت‌وساز و عرضه جدید ملکی می‌شود در گرو حضور تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها در بازار و فعال بودن آن‌ها در بازار معاملات خریدوفروش مسکن است، بازار معاملات و سپس ساخت و ساز مسکن در غیاب این متقاضیان به‌ورطه رکود کشیده شد.
هرچند این رکود در بازار معاملات مسکن به واسطه حضور تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی به دلیل افزایش انتظارات تورمی، جذابیت بازار مسکن برای سفته‌بازها و امکان کسب سودهای بالا در این بازار به واسطه موج‌سواری روی تورم ملکی دیرتر نمایان شد اما در بازار ساخت‌وساز خروج تقاضای مصرفی و افت تقاضا در این بخش به طور مستقیم تیراژ ساختمانی و عرضه جدید را هدف قرار داد. از سال ۹۸ به بعد بیشترین وزن خرید از بازار معاملات مسکن از طریق تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌ای انجام شد. در بهترین حالت وزن بیشتر خریدهای ملکی از سوی سرمایه‌گذارهایی انجام شد که به قصد حضور بلندمدت یا میان‌مدت در این بازار به بازار ملک ورود کردند. هرچند بخش زیادی از این واحدهای خریداری‌شده همچنان به صورت خالی نگه‌داری می‌شود و حتی به بازار اجاره نیز عرضه نشده است.
بحران ثانویه در بازار ساخت
اما بازار ساخت‌وساز با یک بحران ثانویه هم مواجه شده است و آن تغییر شغل برخی از سازنده‌ها از ساخت‌وساز به عنوان فعالیت مولد و مثبت به موج‌سواری روی تورم ملکی به عنوان فعالیتی غیرمولد و مخرب است. در شرایطی که هم‌اکنون به واسطه رشد شدید هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن و تورم مستمر در این بخش، بسیاری از سازنده‌ها توان خود را برای ادامه فعالیت در این بازار از دست داده‌اند، برخی از آن‌ها ترجیح داده‌اند به بازار معاملات ملکی پیوسته و از عواید ناشی از تورم ملکی بهره‌مند شوند.
با کاهش حاشیه سود ساخت مسکن در نتیجه رشد مداوم هزینه‌های ساخت و تورم شدید ساختمانی هم‌زمان با ادامه تورم شدید در بازار مسکن، برخی از سازنده‌ها سود بیشتر را در معاملات خریدوفروش واحدهای آماده جست‌وجو می‌کنند. به اعتقاد برخی از آن‌ها، در شرایط فعلی این‌که واحدی را خریداری کرده و یک سال بعد بدون هیچ فعالیت خاصی آن را به فروش برسانند بسیار پرسودتر از آن خواهد بود که با خریدن تمام دردسرهای ساخت‌وساز به جان خود، اقدام به ساخت و عرضه واحد جدید به بازار ملک کنند. این در حالی است که هم‌اکنون هیچ عامل بازدارنده و اهرم مالیاتی برای احتکار ملکی و این‌دست معاملات مخرب و التهاب‌آور، در بازار فعال نیست.
شبنم عزیزی - روزنامه‌نگار
منبع: ماهنامه بازار و سرمایه شماره ۱۳۰