به گزارش صدای بورس درحالی‌که در سال‌های نه‌چندان دور، از اجاره‌نشینی به خوش‌نشینی تعبیر می‌شد اما در سال‌های اخیر بحران رشد فزاینده اجاره‌بها در کشور، این روش و سبک زندگی را به بزرگ‌ترین معضل زندگی مستأجرها تبدیل کرده است. این معضل و مشکل هم‌اکنون به شدیدترین و وخیم‌ترین وضعیت تاریخی خود رسیده است.
تازه‌ترین آمارهای رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد بیشترین میزان رشد اجاره‌بهای مسکن (تورم اجاره) در سال گذشته نسبت به سال‌های قبل در کشور به ثبت رسیده است. اجاره‌بها در کشور در سال ۱۴۰۰ حول‌وحوش ۵۹ درصد رشد کرد و تورم اجاره مسکن در سال ۱۴۰۰ به مرز ۶۰ درصد رسید. این در حالی است که تورم اجاره مسکن در سال ۹۹ که نشان‌دهنده میزان رشد اجاره‌بها در این سال نسبت به سال قبل (۹۸) بود، در آمارهای مرکز آمار حول‌وحوش ۳۱ درصد گزارش شده بود. هرچند آمارهای اعلامی از سوی بانک مرکزی در خصوص تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن از رشد این شاخص در محدوده ۵۰درصدی خبر می‌دهد.
بااین‌حال و براساس همین آمارهای اعلامی از سوی مرکز آمار که اخیراً منتشر شده است اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۹ در مرز متوسط ۶۰ درصد در کشور رشد کرد. در تهران نیز این میزان رشد در همین بازه زمانی-یک‌سال ۱۴۰۰- معادل حول‌وحوش ۴۵ درصد بوده است. این موضوع نشان‌دهنده حادتر شدن بحران اجاره‌نشینی در کشور و تهران از سال گذشته است. بحرانی که هم‌اکنون و بنابر اعلام آمارها، کماکان وجود دارد و حتی در برخی شهرها و مناطق تشدید شده است.
بررسی روند تورم اجاره
روند تورم اجاره‌بهای مسکن در کشور نشان‌دهنده افزایش سرعت رشد اجاره‌بها در سال‌های اخیر است. به‌خصوص از سال ۹۹ و هم‌زمان با بروز چند رویداد مهم و اثرگذار بر این بازار به عنوان حساس‌ترین بخش بازار مسکن، سرعت رشد اجاره‌بها یا همان تورم اجاره در کشور و همچنین در شهر تهران افزایش یافت. در سال‌های معمول بازار مسکن همواره تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن (میزان رشد بهای اجاره در هر سال در مقایسه با سال قبل) حول‌وحوش ۱۰ تا ۲۰ درصد بود. اما از سال ۹۹ این میزان با سرعت قابل توجهی افزایش یافت. براساس اعلام بانک مرکزی، در حالی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کشور به طور متوسط در دو سال اخیر و در هر سال معادل حول‌وحوش ۵۰ درصد افزایش یافته است که محاسبات انجام‌شده براساس آمارهای اعلامی از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بها در شهرهای کشور در سال ۹۹ حول‌وحوش ۳۲ درصد و در شهر تهران ۴۰ درصد افزایش داشته است.
در سال ۱۴۰۰ اما شیب تورم اجاره افزایش یافت. براساس داده‌های مرکز آمار ایران، در سال گذشته متوسط اجاره‌بهای مسکن به‌علاوه سه درصد مبلغ ودیعه دریافتی از مستأجرها در کشور حدود ۶۰ درصد و در تهران حول‌وحوش ۴۵ درصد افزایش یافت که این موضوع به معنای ثبت تورم نزدیک به سه برابر نسبت به حالت عادی و نرمال تورم اجاره مسکن در کشور و پایتخت است.
رشد فصل به فصل
بررسی آمارهای مربوط به روند فصل به فصل افزایش بهای اجاره مسکن نشان می‌دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره در هر فصل (میزان رشد بهای اجاره مسکن در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل)، در شهر تهران، در سال ۱۴۰۰ روند فزاینده داشته است. در کشور نیز در هر فصل اجاره‌بها با درصدهای اندک افت‌وخیر در سال گذشته بین حداقل ۵۲ تا حداکثر حدود ۶۴ درصد در هر فصل رشد کرده است. در شهر تهران تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای مسکن در بهار ۱۴۰۰ معادل ۵۰ درصد، در تابستان ۱۴۰۰ برابر با ۳/۳۵ درصد، در پاییز معادل حدود ۴۰ درصد و در زمستان حول‌وحوش ۵۷ درصد بوده است.
در کشور این میزان (تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها) در فصل بهار ۱۴۰۰ برابر با حدود ۶۴ درصد، در تابستان برابر با حدود ۵۹ درصد، در پاییز برابر با حدود ۵۲ درصد و در زمستان حدود ۶۱ درصد به ثبت رسیده است. در نهایت تورم اجاره مسکن در شهر تهران در سال گذشته حول‌وحوش ۴۵ درصد و در کشور حول‌وحوش ۶۰ درصد بوده است.
بیشتر بخوانید:
عوامل تورم تاریخی
تورم تاریخی به لحاظ رکورد بی‌سابقه رشد بهای اجاره مسکن در کشور در حالی در سال گذشته و به روایت آمارهای رسمی (آمار اعلامی از سوی مرکز آمار ایران) به ثبت رسیده است که در بروز این وضعیت چند عامل مهم مؤثر بوده است. رشد اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از دو عامل مهم بوده است که در کنار سایر محرک‌ها و عوامل منجر به بروز التهاب در این بخش از بازار مسکن و افزایش تنش و معضلات برای مستأجرها شده است. اولین عامل مؤثر بر بهای اجاره مسکن و تغییرات آن به «تغییرات قیمت مسکن» مربوط می‌شود. اجاره‌بها همواره تابعی از تغییرات قیمت مسکن بوده و هست. از سال ۹۷ هم‌زمان با رشد شدید قیمت مسکن، تورم محسوس و با شدت بالا در بازار معاملات واحدهای مسکونی تجربه شد. این تورم شدید، با تأخیر زمانی به بازار اجاره سرایت کرد و در نهایت خود را به شکل رشد شدید اجاره‌بها از سال ۹۹ نشان داد.
از سوی دیگر، افزایش شدید بهای کالاها و خدمات یا همان تورم عمومی، به عنوان دیگر عامل مؤثر در تعیین نرخ اجاره مسکن و تغییرات آن این بازار را دستخوش نوسان کرد. تحت‌تأثیر افزایش ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، تحریم و شرایط نامساعد اقتصاد کلان، رشد نقدینگی و ... اجاره‌بهای مسکن نیز افزایش یافت. چرا که بسیاری از خانوارها، تمام یا بخشی از هزینه‌های زندگی خود را از طریق اجاره‌بهای واحدی تأمین می‌کنند که آن را به بازار مسکن و به بخش اجاره عرضه کرده‌اند.
از سوی دیگر، رکود خریدهای مصرفی به دلیل جهش شدید قیمت‌ها منجر به عدم خروج عده‌ای از مستأجرها در نقش خریداران بالقوه بازار ملک از بازار استیجار شد. در مواقعی که به دلیل رشد شدید قیمت‌ها، تقاضای مصرفی سرکوب شده و به‌اجبار به حاشیه بازار رانده می‌شود، این سرکوب به معنای باقی ماندن این تقاضا در بازار اجاره، افزایش تقاضای اجاره‌نشینی در نتیجه ورود تقاضای جدید به بازار ناشی از خانوارهای تازه تشکیل‌شده و در نتیجه خروج عرضه وتقاضا در این بازار از حالت تعادل یا تشدید بی‌تعادلی در این بازار است. در چنین شرایطی و با افزایش تقاضای اجاره‌نشینی، مشخص است که بهای اجاره با سرعت بالاتری در مقایسه با دوره‌های عادی بازار مسکن رشد خواهد کرد.
جمعیت مستأجرها به دنبال سرکوب تقاضای مصرفی ناشی از جهش شدید قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید در حالی در سال‌های اخیر افزایش یافته است که هم‌اکنون رکود ساخت‌وساز نیز در هشتمین سال متوالی خود به سر می‌برد. از سال ۹۳ تاکنون تنها معادل حدود یک‌سوم از نیاز عرضه جدید مسکن در کشور واحد مسکونی احداث شده است. همین کمبود عرضه جدید در کنار عواملی که به آن اشاره شد منجر به کاهش عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در برابر تقاضای فزاینده شده است. از سوی دیگر اقدامات دستوری و مخرب در این بازار نیز در ثبت تورم بالای اجاره مؤثر بوده است. در شرایطی که قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافته، تورم عمومی بالا منجر به رشد شدید هزینه زندگی خانوارها شده و رکود ساختمانی در کشور حجم عرضه به بازار مسکن ازجمله بازار اجاره را تحت‌تأثیر قرار داده و از میزان آن کاسته است، در سه سال اخیر اجرای یک مصوبه دستوری، منجر به بی‌میلی گروهی از موجران برای عرضه واحدهای خود به بازار اجاره شده است.
این مصوبه ضمن نرخ‌گذاری دستوری و تعیین حد مجاز برای افزایش اجاره‌بها، شرایط تخلیه ملک از سوی موجر را دشوار کرده و آن را منوط به اثبات نیاز مبرم موجر به ملک خود برای فروش یا سکونت خود و نزدیکانش کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در سه سال اخیر و هم‌زمان با اجرای این مصوبه نه‌تنها سقف‌های اعلامی به عنوان نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن رعایت نشده است و آمارهای رسمی گواه این موضوع است، بلکه برخی از موجرها به دلیل نگرانی از عدم امکان اخراج مستأجر از واحد مسکونی در نتیجه عمل نکردن وی به تعهدات و ... و دشوار شدن روال دریافت حکم تخلیه، از عرضه واحد خود به بازار اجاره منصرف شده‌اند. این موضوع روند معیوب کاهش عرضه به بازار اجاره را تشدید کرده است. موضوعی که در نهایت به زیان مستأجرها تمام شده و هم‌اکنون خود را در شکل افزایش متوسط سه‌برابری بهای اجاره نسبت به شرایط معمول بازار و همچنین نرخ دستوری،
نشان داده است.
سند شکست سیاست دستوری
آمارهای رسمی در حالی از متوسط رشد حول‌وحوش ۶۰درصدی اجاره‌بهای مسکن در کشور در سال گذشته خبر می‌دهد که این میزان رشد در بهای اجاره، تورمی بی‌سابقه در این بازار محسوب می‌شود. این در حالی است که این رشد بی‌سابقه دقیقاً در سال دوم اجرای مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره و سقف‌گذاری دستوری در این بازار به ثبت رسیده است. مصوبه‌ای که به موجران تکلیف کرده بود حق افزایش اجاره‌بها در شهر تهران تا سقف ۲۵ درصد، در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها تا سقف ۲۰ درصد و در شهرهای کوچک (سایر شهرها) تا ۱۵ درصد را ندارند. در واقع در همان سالی که نرخ دستوری میانگین ۲۰درصدی برای افزایش اجاره‌بهای مسکن تعیین شده بود، متوسط اجاره‌بهای مسکن در کشور تا ۶۰ درصد یعنی سه برابر نرخ مجاز افزایش یافت. سیاستی که در سال اول اجرا یعنی در سال ۹۹ نیز در بازار اجاره شکست خورده و به بن‌بست رسیده بود. حال در حالی آمارهای مربوط به شکست این سیاست در سال دوم اجرا منتشر شده است که نرخ‌گذاری دستوری برای بازار اجاره و الزام موجرها به رعایت نرخ ۲۰درصدی افزایش اجاره مسکن در کشور و ۲۵درصدی در تهران، برای سال سوم آن هم در شکل مصوبه سران قوا، به تصویب رسیده است.
آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد حتی امسال نیز شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای هم در تهران و هم در کشور حول‌وحوش ۵۰ درصد رشد داشته است و بعید نیست امسال، تورم اجاره باز هم رکوردشکنی کرده و ارقام بالاتری نسبت به سطح ۶۰درصدی رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۰ را منعکس کند. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در تهران، کلانشهرها و حتی برخی از شهرهای متوسط و کوچک نیز بهای اجاره تا بیش از ۵۰ درصد در فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن افزایش یافته است و بعضاً مستأجرها ناچار به پذیرش آن‌ها در قراردادهای جدید شده‌اند.
زمستان ۱۴۰۰ براساس روایت تازه‌ترین آمار منتشرشده از وضعیت بازار اجاره، نه‌تنها اجاره‌بها در کشور به طور متوسط حدود ۶۱ درصد در مقایسه با زمستان ۹۹ رشد کرد که تورم فصلی اجاره مسکن نیز برای اولین‌بار در سال ۱۴۰۰ دورقمی شد و از کمتر از ۳ درصد در پاییز سال گذشته به بیش از ۱۶ درصد در زمستان رسید. در تهران نیز تورم فصلی اجاره‌بهای مسکن در زمستان ۱۴۰۰ بیش از ۲۰ درصد بود.
شبنم عزیزی - روزنامه‌نگار
منبع: ماهنامه بازار و سرمایه شماره 131