به گزارش صدای بورس بازار سرمایه متشکل از بخش‌های مختلف بسیاری است که وجود هر یک در رونق بخشیدن به این بازار نقشی تعیین‌کننده دارد. یکی از آنها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری هستند. این شرکت‌ها با توجه به ارزش خالص دارایی‌هایشان در جهت جذب سرمایه موجود سطح جامعه نقش پررنگی را ایفا می‌کنند. بورس و مسکن هر دو از حوزه‌های کلیدی بازارهای مالی و اقتصادی به شمار می‌آیند، اما آنچه که تاکنون شاهد بوده‌ایم، عمدتا به عنوان دو بازار رقیب و یا جایگزین سرمایه‌گذاری ایفای نقش کرده‌اند و آنچه تا کنون مغفول مانده است، پیوند پایدار بورس و مسکن است.
از یک سو نظام تامین مالی غالبا پولی- بانکی کنونی مسکن دیگر به تنهایی جوابگوی هزینه‌های سنگین ساخت و یا خرید مسکن نیست، از سوی دیگر مسکن به عنوان بازاری مطمئن، مورد اعتماد عمومی و در برخی دوره‌ها واجد سودآوری بالای سرمایه‌گذاری، می‌تواند به گسترش و تعمیق و ثبات بازار سرمایه کمک کند و خود به پشتوانه اعتباری و کاهش ریسک سبدها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مبدل شود. کما اینکه هم اکنون هم بخش قابل توجهی از پشتوانه و ارزش سهام را زمین و مستغلات شرکت‌های بورسی تشکیل می‌دهد. گروه سرمایه‌گذاری مسکن که با نماد «ثمسکن» در بازار سرمایه حضور دارد، توانسته است همگام با برنامه دولت در نهضت ملی مسکن با ایجاد ظرفیت در حوزه کسب و کار مسکن و همچنین تأمین مالی از بازار پول و سرمایه در حوزه مسکن نقش تعیین‌کننده‌ای در خانه‌دار شدن قشر متوسط جامعه داشته باشد.
در زمینه تامین مالی پروژه‌های شرکت سرمایه‌گذاری مسکن و حضور این شرکت در بازار سرمایه با سعید شیرزادی، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن به گفت‌وگو نشستیم که حاصل آن را در ادامه می‌خوانید.
* وضعیت بازار سرمایه (بورس) را برای ورود شرکت‌های ساختمانی چگونه می‌بینید و ارزیابی می‌کنید؟
سود شرکت‌های ساختمانی در بازار سرمایه هموار نیست به طوری که این شرکت‌ها هم‌اکنون با زیر «ان ای وی» خود یا نصف آن معامله می‌شوند و برای این امر دلایل مختلفی وجود دارد که از جمله آن می‌توان به رکود بازار مسکن، تغییر آیین‌نامه‌ها و ضوابط شهرداری و تغییر قیمت جواز اشاره کرد و «ثمسکن» هم از این امر مستثنی نیست. با وجود اینکه شرکت سرمایه‌گذاری مسکن سودسازی خوبی داشته و به لحاظ افزایش ارزش دارایی‌ها و اجرای برنامه افزایش سرمایه در شرایط خوبی به سر می‌برد، اما همچنان در کف قیمتی در حال معامله است. بر همین اساس سهامداران رغبتی برای سرمایه‌گذاری و ماندن در این بازار ندارند. نکته قابل توجه این است که اگر سرمایه‌گذاران و سهامداران بخواهند از این بازار نفع ببرند باید نگاه خود به شرکت‌های ساختمانی را تغییر دهند، یعنی سرمایه‌گذاران نباید دنبال سودآوری در این شرکت‌ها باشند بلکه باید افزایش دارایی در شرکت‌های زیرمجموعه را مدنظر قراردهند تا از این افزایش دارایی‌ها سود لازم را دریافت کنند.
* موافق ورود مسکن به بازار سرمایه هستید؟ این موضوع تا چه میزان می‌تواند در شفافیت معاملات مسکن کمک کند؟ آیا زیرساخت‌ها برای انجام آن فراهم است؟
موافق عرضه مسکن در بورس هستیم؛ به طور یقین ورود مسکن به بازار سرمایه باعث شفافیت در معاملات مسکن خواهد شد و دیگر شاهد پولشویی و دستکاری قیمت‌ها در این حوزه نخواهیم بود اما عرضه کالا در بورس هم الزاماتی دارد و باید توجه داشت که بازار ملک استاندارد نیست و قیمت‌های متفاوتی برای یک واحد در یک خیابان و کوچه وجود دارد و با توجه به متفاوت بودن واحدهای مسکونی بعید است که فروش متری مسکن با روش فعلی موفق شود. از سوی دیگر باید توجه داشت صندوق‌های زمین و ساختمان با مشکلاتی روبه‌رو هستند که باید آیین‌نامه آنها اصلاح شود تا مورد استقبال مردم قرار گیرد. بنابراین ورود مسکن به بورس نیاز به دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های مشخص برای کشف قیمت دارد.
* آیا برنامه‌ای برای تامین مالی و انتشار اوراق دارید؟
گروه مالی مسکن با دارا بودن نهادهای مالی در بازار پول و سرمایه مثل شرکت کارگزاری، شرکت لیزینگی، شرکت تأمین سرمایه، صرافی و هلدینگ بزرگ ساختمانی ثمسکن؛ به دنبال ایجاد ظرفیت در حوزه کسب‌وکار مسکن و همچنین تأمین مالی از بازار پول و سرمایه در حوزه مسکن است. خوشبختانه یک همگرایی خوبی بین شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن و تامین سرمایه در حال انجام است. این همگرایی در زمینه طراحی ابزارهای مالی جدید همچون صکوک اجاره، اوراق بدهی سفارش ساخت (صکوک استصناع)، صکوک اوراق سلف موازی فروش متری زمین و اوراق ریت که در دستور کار ثمسکن و تامین سرمایه است، به چشم می‌خورد و هر هفته جلساتی برای تامین مالی برگزار می‌شود. باید توجه داشت فعالیت ما در این حوزه بر این اصل استوار است که بتوانیم هم ظرفیت تأمین مالی را فعال کنیم و هم ابزارهای بازار پول و سرمایه را شناسایی و طراحی کنیم که در نهایت بتوانیم یک IPO فعال در حوزه مسکن داشته باشیم.
* خانه‌دار کردن مردم یکی از برنامه‌های اصلی دولت بوده که در قالب طرح نهضت ملی با چشم‌انداز خانه‌دار شدن بیش از ۴ میلیون ایرانی هدف‌گذاری شده است؛ بانک مسکن به‌عنوان بازوی کمکی نقش بسیار مهمی در تامین منابع مالی اجرای پروژه داشته است. آیا به غیر از بانک مسکن برای تامین مالی از منابع دیگر هم پیش‌بینی شده است؟
در سال‌های گذشته بانک مسکن به عنوان متولی امر در حوزه بازار ملک و مستغلات، وام‌های خرید و ساخت مسکن زیادی را پرداخت کرده است. در این راستا گروه مالی بانک مسکن به عنوان نهاد زیرمجموعه این بانک بر اساس رسالتی که در این حوزه دارد، سعی کرده است ابزارهایی را ایجاد کند تا وام مسکن و تامین مالی در حوزه بازار سرمایه توسعه یابد. هدف‌گذاری که دولت در حوزه نهضت ملی مسکن دارد ما را در گروه مالی بانک مسکن برآن داشته تا با هماهنگی نهاد ناظر بورس و بانک مرکزی زمینه را برای طراحی ابزارها و تامین مالی در حوزه مسکن فراهم کنیم تا در سال‌های آینده برای برنامه‌ای که دولت در تامین مسکن مردم در قالب این طرح دیده است، نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا کنیم. امیدواریم بتوانیم با برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته ظرفیت‌سازی در حوزه توسعه بازار مسکن را فراهم کنیم تا در ساخت مسکن ارزان قیمت برای اقشار متوسط گام برداریم.
* وظایفی که در طرح نهضت ملی مسکن برای بانک مسکن تعریف شده تا چه میزان این بانک به آن متعهد بوده است؟
بانک مسکن در مسئولیت و وظایف تعریف شده در نهضت ملی مسکن متعهد بوده است؛ در بخش تامین اعتبارات حوزه مسکن ٧٨ هزار میلیارد تومان تسهیلات تنها به بخش ساخت مسکن ارائه کرده و سهمیه بانک مسکن در ارائه تسهیلات به نهضت ملی مسکن که ٢٠ درصد بود، به طور کامل انجام شده است و این روند پرداخت تسهیلات ادامه دارد.
* دلیل بی‌میلی سایر بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات در بخش نهضت ملی مسکن چیست؟
واقعیت این است که تا به امروز تعداد افرادی که در نهضت ملی مسکن ثبت نام کرده‌اند کمتر از پیش‌بینی‌ها بوده و بر اساس آمارها، حدود ۵۰۰ هزار نفر در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند و این موضوع نشان می‌دهد که مردم ورود بالایی در این طرح نداشتند. بر همین اساس سایر بانک‌ها برای تامین مالی نهضت ملی مسکن تمایلی ندارند که امیدواریم با فشار نهادهای نظارتی، بانک‌های دیگر نیز پرداخت تسهیلات را آغاز کنند.
* سهام شرکت سرمایه‌گذاری جنوب چه زمانی در بازار سرمایه عرضه خواهد شد؟
درخصوص عرضه سهام شرکت سرمایه‌گذاری جنوب با نهاد ناظر (سازمان بورس) بر روی قیمت‌گذاری این مجموعه اختلاف‌نظرهایی وجود دارد. نگاه ما در شرکت سرمایه‌گذاری مسکن این است که ارزش دارایی شرکت جنوب بر اساس nav بسیار ارزشمند است. اگر در حال حاضر سهام این شرکت در بورس عرضه شود باید زیر ۵۰ درصد قیمت واقعی عرضه کنیم. بر همین اساس از سازمان بورس درخواست کرده‌ایم فرصتی داده شود تا عرضه سهام شرکت جنوب در شرایط تعادل و رونق بازار سرمایه اتفاق بیفتد.
* چشم‌انداز سودآوری شرکت در سال آینده را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن از ظرفیت و پتانسیل‌های بالایی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی برخوردار است به طوری که روزی نیست پروژه‌هایی برای مشارکت به این مجموعه پیشنهاد نشود چرا که این شرکت دارایی زیادی دارد و ارزش دارایی‌های شرکت بیشتر از قیمت فعلی بازار است؛ در مورد سودآوری هم تمام سعی ما این است که با توجه به اینکه دارایی قابل فروش بسیاری داریم و با در نظر گرفتن شرایط تورمی حاکم بر کشور، دنبال این هستیم دارایی‌هایی که متعلق به سهامداران است را با قیمت مناسب به فروش برسانیم تا در آینده به ارزش دارایی‌های شرکت لطمه وارد نشود.
منبع: هفته نامه اطلاعات بورس شماره ۴۶۷