به گزارش صدای بورس؛ نشست تخصصی «تامین مالی مسکن؛ فرصت‌ها و چالش‌ها» با حضور سعید شیرزادی، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن، میثم حامدی، مدیر پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس، شهاب الدین شمس، مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن، حجت‌الاسلام والمسلمین مصباحی مقدم، رئیس کمیته فقهی سازمان بورس، محمدرضا جواهری، مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن، محسن فاضلیان و صابر عسگرپور، اعضای هیات مدیره بانک مسکن برگزار شد.
ظرفیت بازار سرمایه در حوزه مسکن
سعید شیرزادی مدیرعامل گروه مالی مسکن ابتدای این نشست گفت: شعار اصلی و مهم دولت سیزدهم مربوط به جهش تولید بحث مسکن است در نظام مقدس جمهوری اسلامی بحث مسکن بسیار اهمیت دارد، بارها رئیس سازمان بورس تاکید کردند که هرگونه زیرساخت و ابزاری را در اختیارمان قرار می‌دهند.
وی افزود: بازده مسکن در پنج سال گذشته متوسط ۴۷ درصد ، سکه و دلار ۴۳ درصد، شاخص بورس ۵۸ درصد و تورم ۳۰ درصد بوده است، متاسفانه بازده مسکن از بحث تورم بالاتر بوده که این نشان از عقب افتادگی در حوزه ساخت و ارائه مسکن به مردم را داشتیم.
شیرزادی ادامه داد: افرادی که در حوزه بازارسرمایه ورود می‌کنند و تامین مالی را در بازار اولیه مسکن انجام می‌دهند بازدهی بالاتر از تورم عایدشان خواهد شد.
وی ضمن تاکید بر پتانسیل‌های بازار سرمایه، تصریح کرد: ظرفیت بازارسرمایه برای محصولات مسکن بسیار اهمیت دارد، ابزارهای مختلفی در حوزه مسکن توسط سازمان بورس، شورای فقهی و بانک مسکن در طراحی شده که در این راستا می‌توان به صندوق بخشی بازار مسکن، صندوق کالایی و چند کالایی بازار مسکن صندوق زمین و ساختمان، اوراق سلف موازی مسکن و سایر اشاره کرد.
وی اظهار کرد: دولت باید یارانه‌های مناسبی به حوزه تامین مسکن دهد. لازم است برای حوزه مسکن در بحث سیمان و فولاد ورود کنیم، در سالی رشد تولید و مهار تورم، چه مسیری مناسب تر از بحث توجه به بحث مسکن است، زیرا با توجه به این حوزه ضمن ارتقا مسائل تولیدی شاهد کاهش تورم نیز خواهیم بود.
شیرزادی گفت: گروه تامین مالی مسکن در راستای حمایت از زنجیره ارزش مسکن در حال تلاش و برنامه‌ریزی است، همچنین در حوزه تامین مالی مسکن نیز گروه مالی بانک مسکن به عنوان یک ضامن کنار سازندگان خواهد بود. از تمام هم فکران میخواهیم برنامه‌های خود را در جهت تامین مالی حوزه مسکن با ما در میان بگذارند.
دو راه تامین مالی مسکن
حجت الاسلام والمسلمین غلامرضا مصباحی مقدم، رئیس کمیته فقهی سازمان بورس نیز گفت: مسکن بخشی از اقتصاد است که قابلیت پیش برندگی داشته و بر مشاغل مختلف تاثیر گذار است. بنابراین یکی از راه‌های جهش اقتصاد توجه به بحث مسکن است.
وی افزود: دولت اگر تامین زمین کند و به تناسب روستا و شهرها را با حداقل قیمت یا رایگان به اشخاص واگذار کند یک مسیر خوبی برای صرفه جویی در ساخت مسکن پیش می‌رود. از جمله مسائل مهم بحث تهیه و ساخت مسکن بحث تامین مالی است که مسیرهایی همچون بازار سرمایه، بانک ها و غیره را پیش رو دارد.
رئیس کمیته فقهی سازمان بورس اظهار کرد: شورای عالی بورس از مدت‌ها پیش دستورالعمل هایی برای تامین مالی صندوق مسکن و ساختمان درنظر گرفته است.
وی اضافه کرد: اکنون دو راه برای تامین مالی مسکن داریم، نخست صندوق پروژه‌ها و دوم تبدیل مطالبات بانک‌ها به اوراق است که می‌توان پس از انجام این عملیات آن‌ها را در بازار سرمایه عرضه کرد. متاسفانه ذخیره طلا در خانواده‌های ایرانی جایگاه دوم را در میان ذخایر مالی دارد.
غلامرضا مصباحی مقدم عنوان کرد: مسکن یک کالای مصرفی است اما متاسفانه در اقتصاد ما به عنوان یک کالای سرمایه‌ای به حساب می‌آید. براساس امار ارائه شده توسط وزیر راه و شهرسازی دو میلیون ۶۰۰ هزار مسکن خالی در کشور شناسایی شده است، ما نیاز به یک اهرم بازدارنده برای مسکن خالی داریم.
رئیس کمیته فقهی سازمان بورس ادامه داد: باید مالیات خانه‌های خالی را به سرمایه فعال تبدیل کنیم، اکنون بخش مهمی از خانه‌های خالی مربوط به بانک‌هاست باید یک فشاری توسط بانک مرکزی به بانک‌ها وارد شود تا مسکن‌های خود را واگذار کنند
وی تاکید کرد: منابع مالی که بانک ها در حوزه مسکن راکد گذشتن خود این مسئله رکود است که باید هرچه سریع تر رفع شود.
مصباحی مقدم اذعان داشت: سال‌ها قبل چهار صندوق در حوزه مسکن راه اندازی شد که اکنون متوقف شده، صندوق زمین و ساختمان یک ظرفیت بسیاری خوبی است که باید چالش های آن را رفع کرد. حدود ۸ سال توقف در حوزه ساخت مسکن داشتیم. از ظرفیت بازار سرمایه در حوزه مسکن استفاده شود. اکنون اوراق سلف مسکن و فروش متری اقدام مناسبی است که در صورت رفع موانع آن شاهد رشد تولید مسکن خواهیم بود. ما نیز حاضریم جسلات فوق العاده برگزار کنیم تا مسیر را کوتاه تر کنیم.
تعامل با نهادهای مالی مختلف
میثم حامدی، مدیر پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس گفت: رویکرد سازمان بورس و اوراق بهادار در سال جاری تعامل با نهادهای مالی مختلف در جهت پیشبرد اهداف تامین مالی است.
وی افزود: در حال گذار از ابزارهای مالی ساده به سمت ابزارهای پیچیده‌تر یا ترکیب ابزارها هستیم. اوراق سلف مسکن آخرین دستاورد ما در حوزه ابزارهای مالی بوده و این اوراق از ابزارهای جدید موثر در تامین مالی محسوب می‌شود.
حامدی تصریح کرد: نیاز به ترکیب ابزارها و گذار به ابزارهای جدید با سرعت، سهولت و هزینه کمتر برای تامین مالی مسکن داریم.
دلایل کاهش تولید مسکن
محمدرضا جواهری، مدیرعامل گروه سرمایه گذاری مسکن گفت: در موضوع زمین و ساختمان طی شش سال تنها ۶ صندوق تشکیل شد. چرا این روند پر سرعت نیست. صندوق هایی هم که ایجاد شده بسیار پر زحمت بوده است.
وی افزود: نگاهی که در این صندوق ها شده، مدیر ساخت در حکم پیمانکار وارد می شود و سود آنچنانی نمی برد. یکی از دلایل کاهش تولیدات مسکن این است که پیش فروش و تهاتر به دلیل تورم در این روش زیان ده است. در نتیجه تولید مسکن کاهش و رغبت سرمایه گذار کم می شود.
همچنین معضل بعدی این است که به محضی که برای تامین مالی مسکن به سمت انتشار اوراق می رویم روند بسیار زمان بر است. این آسیب ها اگر بطور جدی شناسایی نشود این بخش توسط مصرف کننده فعال نخواهد شد. در پروسه انتشار اوراق نسبت گردش دارایی های سازنده ۴۰ درصد است اما سود دوره از روز اول گرفته می شود. لذا باید دید حرف ها و دغدغه سازندگان چیست.
اوراق سلف موازی یا فروش متری بسیار کاربردی است اما اشکالات آن در ابتدا شناسایی و برطرف شود.
تعادل بخش مسکن
محسن فاضلیان، عضو هیات مدیره بانک مسکن گفت: اگر سالانه بین ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد مسکونی تامین شود از طریق دولت وانبوه سازان، در افق ۱۴۱۵ ، با احتساب زوج های جوان و بافت فرسوده و غیره به تعادل بخش مسکن و عرضه تقاضا خواهیم رسید.
وی افزود: هر قدر کم تر تولید شود نقطه تعادلی به عقب می افتد، بحث تولید مسکن شعار نیست بلکه هدف است. تولید ۴ میلیون مسکن شعار نیست و حقیقتی است که باید محقق شود.
همچنین بحث تولید ۴ میلیون مسکن هم اکنون وجود دارد که یکی از مسائلی است که باید به آن همه جانبه توجه کرد.باید تمام نیروها بسیج شود تا این اتفاق بیفتد و هیچ راهی وجود ندارد به جز اینکه ظرفیت خلق پول را برای بحث مسکن باز کنیم.