با این حال بیش از دو سال از زمان روی کار آمدن دولت می‌گذرد و به تازگی دستورالعمل و نحوه فروش مسکن در قالب متری تشریح شده است. هفته قبل معاون توسعه بازار بورس کالای ایران با تشریح اوراق سلف فروش متری مسکن در بازار سرمایه اعلام کرد، سازندگان مسکن می‌توانند برای ساخت یا تکمیل یک پروژه ساختمانی با انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را برای اتمام پروژه و تحویل به مردم تامین کنند.
بر این اساس، مردم با خرید اوراق سلف مسکن اقدام به پیش‌خرید واحدهای آن پروژه می‌کنند و می‌توانند اوراق را تا زمان سررسید و تحویل ملک نگه دارند یا در بازار ثانویه اقدام به فروش اوراق خود به قیمت روز کنند.
به گزارش «اطلاعات بورس» مرداد ماه سال ۱۴۰۰ و با روی کار آمدن دولت سیزدهم، موضوع فروش متری مسکن در بورس کالا از طریق انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن مطرح شد. در آن زمان مدیران دولتی معتقد بودند این تصمیم می‌تواند بخش مهمی از نقدینگی سیال جامعه را که باعث به هم ریختگی در بازارهای موازی مانند سکه، ارز، خودرو و... می‌شوند، جذب و به بخش تولید و سرمایه‌گذاری در مسکن روانه سازد. این موضوع در کنار افزایش تولید مسکن و تعادل بخشی در این بخش از هر نوع آشفتگی‌های بازارهای دیگر جلوگیری خواهد کرد.
هرچند این استدلال از همان ابتدا با شائبه روبه‌رو بود و بسیاری از کارشناسان نسبت به موفقیت قطعی این طرح در وصول به اهداف دولت ابراز تردید کردند، با این حال دولت خیلی زود اجرای طرح را متوقف کرد و حرف و حدیث‌ها در محافل کارشناسی در این باره نیز قطع شد. حالا بعد از دو سال و به رغم همه نتایج منفی که دولت در بخش مسکن گرفته و قیمت‌ها در این بخش با رشدهای نجومی روبه‌رو شده است، به نظر می‌رسد دولت بار دیگر این طرح را از بایگانی خارج کرده و قصد دارد آن را به بحث و تبادل نظر بگذارد.
مخالفان و موافقان چه می‌گویند؟
در ارتباط با این طرح کارشناسان منتقد می‌گویند، این طرح کمکی به خانه‌دار شدن افراد نمی‌کند و تنها سفته‌بازی را افزایش می‌دهد. به عقیده آنها هرچند این طرح می‌تواند رقابت را از بخش واقعی به بخش کاغذی منتقل کند، اما این اثر در میان‌مدت پایدار نیست و همانطور که اوراق خرید مسکن به مرور زمان تحت تاثیر تورم در بخش کاغذی قرار گرفتند و سرمایه اولیه خریداران مسکن را بلعیدند، اوراق سلف خرید متری مسکن نیز تحت تاثیر تورم در دو بخش واقعی و سفته‌بازی قرار خواهد گرفت.
البته در مقابل این نظر انتقادی کارشناسان موافق می‌گویند، دولت با این اقدام سرمایه‌های لازم را برای تولید مسکن تامین می‌کند و در اختیار سازندگان قرار می‌دهد؛ در نتیجه افراد متناسب با سرمایه خود صاحب خانه خواهند شد و از طرفی عرضه مسکن می‌تواند از فشار تقاضا بکاهد، هرچند در این باره تردید وجود دارد که فروش متری مسکن بتواند تاثیری روی بازار مسکن در نهایت بگذارد. در این بین سرمایه‌های خرد آفت بازارهای ارز و طلا در شرایط بحرانی هستند و مسکن به عنوان بخشی که توانایی جمع‌آوری سرمایه‌های زیادی را دارد رقیب جدی برای این بازارها خواهد بود.
با این حال دو سال از زمان این تصمیم گذشته و امروز خرید مسکن متری در مقایسه با دو سال پیش منافع کمتری را نصیب افراد می‌کند به طوری که قدرت خرید ۱۰۰ میلیون تومان در سال جاری در مقایسه با سال ۱۴۰۰ بسیار پایین‌تر و متراژ قابل خرید بسیار کمتر است با این حال حتی اگر امروز دولت اقدام به این تصمیم کند در مقایسه با آینده تصمیم بهتری است.
در این بین یکی از تهدیدهای اجرای این طرح، ورود دلالان و ایجاد آشفتگی در بازار خرید متری مسکن در بورس کالا است که باید ابزارهای نظارتی کافی برای این موضوع اندیشیده شود.
نکته مهم در این بین آن است که قیمت مسکن تحت تاثیر متغیرهای زیادی است و تصور این که فروش متری مسکن می‌تواند این بازار را به کنترل خود درآورد تنها زمانی قابل قبول است که سایر مولفه‌ها از ثبات لازم برخوردار باشد، اما در شرایط تورم رکودی در بخش مسکن و رشد بی‌رویه قیمت زمین و مصالح ساختمانی، قیمت مسکن لزوما بر اساس این متغیر به تنهایی تغییر نمی‌کند و باید گفت این موضوع احتمالا تاثیر محسوسی روی قیمت مسکن نگذارد.
کارکرد اوراق سلف مسکن متری
معاون توسعه و بازار بورس کالای ایران در ارتباط با کارکرد اوراق مسکن متری گفت: در ساده‌ترین شکل سرمایه‌گذاری در بازار پیش‌فروش متری مسکن، برای مثال خریدار اقدام به خرید یک متر مسکن می‌کند که در زمان عرضه، تاریخ تحویل آن ملک، دوساله و کوچکترین متراژ هر واحد ۵۰ متر عنوان شده است. آن خریدار اگر قصد خانه‌دار شدن داشته باشد باید تا زمان سررسید دوساله مقدار اوراق خود را به عدد ۵۰ ورقه یک متری برساند. اما اگر قصد تحویل گرفتن خانه را نداشته باشد و صرفا با نیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وارد این معاملات شده باشد، در هر زمانی طی این دو سال، امکان فروش اوراق و تسویه نقدی را دارد.
به گفته معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران، پس شرط خانه‌دار شدن مردم در این ابزار مالی، رساندن تعداد اوراق سلف مسکن به اندازه حداقل متراژ واحدهای ساخته شده است.
وی افزود: قیمت اوراق سلف مسکن نیز در بازار ثانویه بر اساس قیمت‌های بازار مسکن نوسان می‌کند و افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار را دارند، می‌توانند با سرمایه‌های خرد و به صورت خرید متری وارد این بازار شوند.
رحمتی در ادامه به تفاوت قیمت واحدها در یک پروژه اشاره کرد و گفت: طبیعتا در یک پروژه، متراژ و شرایط همه واحدها یکسان نیست. برای مثال، واحدهایی که در طبقات بالاتر یک ساختمان قرار دارند، قیمت بیشتری نسبت به واحدهای طبقات پایین دارند و حتی شرایط دیگری نیز می‌تواند در قیمت واحدها اثرگذار باشد؛ به همین منظور برای مثال واحد طبقه اول به عنوان اوراق پایه در نظر گرفته می‌شود و در امیدنامه ذکر می‌شود که واحد طبقه ۱۵، یک و نیم برابر اوراق پایه ارزش دارد.
او ادامه داد: طبق اطلاعات درج شده در امیدنامه آن پروژه، مشتری برای تحویل گرفتن یک واحد ۱۰۰ متری در طبقه ۱۵ باید به جای ۱۰۰ عدد اوراق سلف، ۱۵۰ عدد اوراق سلف پایه داشته باشد و بر همین اساس نیز تفاوت‌ها در طبقات مختلف با میزان اوراق پوشش داده می‌شود. معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران تاکید کرد که همه شرایط و جزییات قیمتی در کل واحدهای یک پروژه به طور شفاف در امیدنامه عرضه می‌شود و سرمایه‌گذاران قبل از خرید باید به طور کامل این بندها را مطالعه کنند.
وی اضافه کرد: با توجه به اینکه در اوراق سلف مسکن، تاریخ قطعی تحویل از سوی سازنده به خریدار وجود دارد، پیشنهاد می‌شود پروژه‌هایی که از پیشرفت قابل قبولی برخوردار بوده و سازنده مطمئن به تحویل در زمان مورد نظر است، برای انتشار اوراق انتخاب شوند؛ موضوع مهم در روند این معاملات همانند سایر معاملات بورس کالا، اخذ تضامین لازم از عرضه‌کننده به جهت عمل به تعهدات است و از این رو خریداران با اطمینان خاطر می‌توانند از این مسیر وارد بازار مسکن شوند.
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در پایان گفت: اصلاح دستورالعمل معاملات اوراق سلف مسکن در مرحله نهایی قرار دارد و به زودی با مصوبه سازمان بورس شرایط برای آغاز این معاملات فراهم می‌شود؛ همچنین تاکنون دو شرکت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن مدارک خود را برای انتشار اوراق تحویل داده‌اند و به‌نظر می‌رسد به‌زودی باید از ابزار پیش‌فروش متری مسکن در تالار بورس کالا رونمایی کرد.
- حمزه بهادیوند چگینی - روزنـامه‌نـگار
- شماره ۵۰۶ هفته نامه اطلاعات بورس