به گزارش صدای بورس، مرضیه حیدری - «مسئله اوراق سلف موازی یا فروش متری که طرح و ایده آن از طرف شرکت سرمایه‌گذاری مسکن به سازمان بورس داده شد منتظر دستورالعمل نهایی است که هنوز تدوین و ابلاغ نشده است و طبق قول‌های ریاست قرار است در کوتاه مدت عملیاتی شود.» اینها بخشی از گفت‌وگوی محمدرضا جواهری تفتی، مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با هفته‌نامه اطلاعات بورس است که به تشریح برنامه‌های توسعه‌ای و چالش‌ها و همچنین بررسی چشم‌انداز بازار مسکن پرداخت.
* درمورد چالش‌های ابزارهای بازار سرمایه توضیح دهید.
یکی از ابزارهای مهم صندوق زمین و ساختمان است که شروع کننده تأسیس این صندوق‌ها شرکت‌های تابعه بانک مسکن بوده‌اند و ۴ صندوق راه‌اندازی کردند. بعد از آن دیگر نه ما و نه شرکت دیگری به سراغ این نوع صندوق‌ها نرفت که باید دید علت چیست. دلیل این اتفاق چند مورد است: ۱. عملا ما به عنوان مدیر ساخت نقش پیمانکار را پیدا می‌کردیم و سوددهی سرمایه‌گذاری که انجام می‌دادیم مطلوب نبود و ۲. در امیدنامه صندوق قیمت قطعی و تمام شده بود در حالی که تورم و جهش‌هایی که معمولا در قیمت‌های تولید مسکن دیده می‌شود، هزینه‌های سرباری که ایجاد می‌شود و به دفعات افزایش پیدا می‌کند چه در بخش نیروی انسانی و چه در بخش تأمین مواد و مصالح دیده نشده بود و به جد مدیر ساخت دچار ضرر و زیان می‌شد و باید تعدیل می‌خورد. مدت زمان زیادی می‌برد تا بتوان ارکان صندوق را درخصوص تعدیل اقناع کرد و بعد بتوان از سازمان بورس مجوز گرفت بنابراین مجموع این مسائل را وقتی نگاه می‌کنیم می‌بینیم صندوق زمین و ساختمان به صرفه و صلاح مدیر ساخت نیست و سراغ صندوق نمی‌رویم.
* ارزیابی شما از موضوع انتشار اوراق چیست؟
درمورد بحث انتشار اوراق هم که می‌بینیم باید هزینه سنگینی را نسبت به تسهیلات پرداخت کنیم و این یک طرف موضوع است و نکته مهمتر اینجاست که در بخش صنعت ساختمان نسبت گردش دارایی‌های ما حدود ۴۰ درصد است یعنی تقریبا سرمایه‌گذاری‌های ما دو سال و نیم یکبار به نتیجه می‌رسد یا دوره ساخت ما اساسا دو سال و نیم است در حالی که سود این دوره را باید سه ماه یکبار بازپرداخت کنیم به این معنا که هنوز استارت کار برای سرمایه‌گذاری زده نشده و به نتیجه نرسیده است باید شروع به پرداخت سود کنیم بنابراین، این ازجمله مسائلی است که برای ما دردسر ایجاد می‌کند. نکته دیگر زمان بر شدن است یعنی وقتی می‌خواهیم وارد چرخه انتشار اوراق شویم به قدری زمان می‌برد که ترجیح می‌دهیم به سراغ پیش فروش، تهاتر و همان ابزارهای سنتی که استفاده می کردیم برویم. در واقع از هر جنبه‌ای (بعد هزینه، زمان و پرداخت سود دوره) نگاه می‌کنیم فایده ندارد و باید سازمان بورس ابزارهای ویژه صنعت ساختمان طراحی کند با فرض اینکه طول دوره ساختمان دو سال و نیم است. در بحث اوراق سلف موازی یا فروش متری که طرح و ایده آن از طرف شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در سال ۱۳۹۹ به سازمان بورس داده شد در حال حاضر مشکلی که وجود دارد اینکه نزدیک به سه سال است این طرح و ایده را مطرح کردیم ولی هنوز دستورالعمل نهایی تدوین و ابلاغ نشده است البته قول‌هایی داده شده است که در مدت کوتاهی عملیاتی و اعلام می‌شود، به نظر می‌رسد این ابزار می‌تواند یکی از بخش‌هایی باشد که برای تأمین منابع مالی به ما کمک کند.
*پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
بازار مسکن مانند بازارهای دیگر تحت تبعیت بازار عمومی به خصوص ارز است و اگر وضعیت ارز همین باشد پیش‌بینی این است افزایشی که برای نرخ مسکن در سال ۱۴۰۱ داشتیم در سال ۱۴۰۲ نداریم اما اگر جهشی در نرخ ارز اتفاق بیفتد به تبع آن افزایش قیمت در مجموعه بازار مسکن هم اتفاق افتد. بنابراین دو سناریو وجود دارد؛ یکی وضع موجود که نشان می‌دهد شاهد اتفاق خاصی در سال ۱۴۰۲ نباشیم و اتفاقاتی که در ۱۴۰۱ داشتیم خیلی کمرنگ‌تر می‌افتد و سطح تورمی‌اش، سطح تورمی عمومی جامعه خواهد بود و دو سناریو دوم اگر جهش نرخ ارز اتفاق افتد به تبع آن شاهد افزایش هستیم.
* چه برنامه‌ها و طرح‌های توسعه‌ای در دستور کار دارید؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن بزرگترین انبوه ساز کشور با قدمت ۳۳ سال است و ازجمله مهمترین برنامه‌ها عبارت است از؛ افزایش تولید در سال ۱۴۰۲ و سال جدید مالی که از ۶ ماهه دوم ۱۴۰۲ شروع و به ۶ ماهه اول سال ۱۴۰۳ ختم می‌شود. برنامه دیگر استفاده از تکنولوژی‌های جدید و روز مهندسی است که در حال حاضر در بعضی از ساختمان‌ها شروع شده و قطعا برنامه جدی در این زمینه داریم. همچنین تأسیس مرکز تحقیقات و توسعه فناوری را حدود یک ماه قبل هیأت مدیره تصویب کرد و در حال ایجاد ساختارهای سازمانی هستیم که به شدت می‌تواند به توسعه فناوری‌های جدید در این حوزه کمک کند و به نظر می‌رسد شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با نماد "ثمسکن" باید توسعه دهنده مهندسی کشور باشد یعنی باید شرکتی شویم که در آینده انواع سیستم‌های نوین صنعتی سازی، ساختمان سازی و سیستم‌های نوینی که به هر شکلی وارد حوزه مسکن و ساختمان سازی در دنیا می‌شود باید اولین شرکتی باشیم که آنها را شناسایی، بومی سازی و بسط و توسعه می‌دهیم بنابراین به موازات در حال تأسیس این مرکز هستیم. البته استفاده از ابزارهای نوین جزو برنامه‌هاست و به محض اینکه دستورالعمل فروش متری به دستمان برسد قطعا فروش متری را روی بعضی از پروژه‌ها آغاز می‌کنیم. درمجموع افزایش تولید، استفاده از تکنولوژی‌های جدید و روز دنیا و استفاده از ابزارهای نوین و جدید از برنامه‌های ماست.
شماره ۵۰۹ هفته نامه اطلاعات بورس