صندوق‌های املاک و مستغلات و یا REIT هایی که در دنیا وجود دارد، از جمله صندوق‌هایی هستند که از آن‌ها به خوبی استقبال شده است، همچنین بخش زیادی از ارزش بازار صنعت ساختمان در فضای بازار سرمایه را مدیریت می‌کنند. با توجه به ماهیت عملیاتی که شامل سه بخش اجاره‌داری حرفه‌ای، خرید و فروش و بهسازی و نوسازی واحدها با شرایطی که در اساسنامه قید شده، وجود دارد، این نکته نیز وجود دارد که از منظر پایان کار و سند شش دانگ و البته بحث بلامعارض بودن (اگر این حداقل‌ها را داشته باشد) امکان سرمایه‌گذاری در آن به‌وجود می‌آید.
همچنین با توجه به ماهیتی که دارند و اساسا اینکه به دو دسته کلی تقسیم می شوند، در ابتدا به صورت نقد که منابع در مراحل پذیره نویسی جمع آوری می شود و بر اساس نصاب تعیین شده در املاک سرمایه‌گذاری می‌شود و یا اینکه به صورت معین و مشخص انجام می شود. بنابراین هر دو با اهداف خاصی پیش می‌روند و هر کدام ویژگی‌های خاص خود را دارند.
در ادامه می‌توان گفت به نظر می‌رسد در مورد پروژه‌هایی که به صورت نقد پذیره نویسی می‌شوند، احتمال موفقیت بیشتری وجود دارد، با توجه به این نکته که سرمایه‌گذار در واقع اختیار را به مدیر صندوق می‌دهد، مدیر صندوق با رعایت مواردی در موقعیت‌هایی سرمایه‌گذاری می کند که انعطاف‌پذیری بیشتری دارند. بنابراین هم می‌تواند گین بهتری به سرمایه‌گذار دهد و هم دست آن در انتخاب بیشتر باز است، بنابراین می‌تواند بهره برداری بهتری داشته باشند. از بعد و منظر آینده نیز صنعت املاک و مستغلات در طی تاریخ خود را نشان داده که هم تجربی و هم تاریخی است، و مردم کشور علاقه زیادی به این حوزه و صنعت دارند.
از منظر تاریخی نیز این نکته وجود دارد که در برش‌های زمانی متفاوت گاها فضای بهتری از بازارهای موازی داشته است و همچنین در بلند مدت نیز از نظر رقابت پذیری در هر صورت بازدهی خوبی داشته و کاملا در رنج بوده است. بنابراین قطعا به نظر می‌رسد که اگر مدیریت بهره‌وری و مدیریت صندوق کیفی عملکرد خوبی داشته باشند می‌توان به بازدهی مثبتی که حاصل می‌شود، امیدوار بود.
در خصوص معایب این صندوق‌ها نیز می‌توان اینگونه گفت که مقداری مربوط به بحث جریان نقدی است که شاید ماهانه نبودن آن باعث شود که یونیت هلدرها خیلی تمایلی نشان ندهند. هر چند سعی شده تا منافع به صورتی تقسیم شود که حداکثر منافع را در بلند مدت نصیب یونیت هلدرها کند، اما ممکن است برخی یونیت هلدرها خیلی استقبالی نداشته باشند و همچنین منافع را نیز کسب نکنند و شاید در فضای رقابتی موارد غیرمشابه را نگیرند.
نکنه بعدی مربوط به این است که با وجود اینکه سعی شده در عملیات اجرایی شفافیت دیده شود، اما ممکن است که برای مثال و به ویژه در زمان‌هایی که وارد رونق و یا رکود می‌شویم محاسبات nav و قیمتی که بازارگردان مظنه گیری می‌کند، تفاوت‌هایی با nav واقعی داشته باشد و چالش‌هایی نیز به وجود بیاید.
اما به طور کلی سعی شده تا به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری که در حوزه صنعت ساختمان نقشی ایفا می‌کند حداقل معایب و مشکلات کمتری نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک داشته باشد که خود این موضوع دغدغه‌های دیگری دارد که باید به آن توجه شود. در نهایت به نظر می‌رسد مدل نقد جذاب‌تر و موفق‌تر است.
- سید محمدرضا حبیب‌زاده - معاون تامین مالی تامین سرمایه بانک مسکن
- شماره ۵۲۷ هفته نامه اطلاعات بورس