به گزارش صدای بورس، گروه سرمایه‌گذاری مسکن که با نماد «ثمسکن» در بازار سرمایه شناخته می‌شود، بزرگتریـن انبوه‌سـاز و یکـی از موثرتریـن فعـالان صنعـت سـاختمان در کشـور است. این هلدینگ ساختمانی در کنـار انجـام فعالیـت اصلـی خـود یعنی تولیـد مسـکن با کیفیـت بـرای طبقـه متوسـط، کسـب سـود و منفعـت سـالانه پایـدار بـرای سـهامداران خـود را نیـز دنبال می‌کند. شـرکت گـروه سـرمایه‌گذاری مسـکن از ابتـدای تاسـیس تاکنـون عملیـات اجرایـی بیـش از ۸۴ هـزار واحد مسـکونی در ۵۲۰ پروژه را اجرا کرده که بیـش از ۷۳ هـزار واحـد آن بـه بهره بـرداری رسـیده اسـت.
در سال‌های اخیر، کاهش حجم سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، افزایش قیمت‌ها و به طور کلی رکود بخش مسکن، بسیاری از شرکت‌های فعال در این حوزه را با مشکلات فراوانی روبه‌رو کرده است. بر این اساس، هلدینگ «ثمسکن» برای فائق آمدن بر مشکلات موجود، برنامه‌هایی دارد. در این راستا، برای آگاهی از برنامه‌های این هلدینگ بزرگ با محسن علیزاده، مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن گفت‌وگویی انجام داده شده است که در ادامه می‌خوانید.
* با توجه به افزایش هزینه جذب منابع مالی، راهکار مناسب برای شرکت‌های انبوه‌ساز چیست؟
در سال‌های گذشته تمام تمرکز شرکت‌های توسعه‌گر بخش ساختمان همچون شرکت سرمایه‌گذاری مسکن روی تامین مالی از بازار پول بوده و شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با توجه به ارتباطی که به لحاظ حقوقی با بانک مسکن داشته، پیش از این تمرکز آن بر تامین مالی از طریق بازار پول بوده است. اما با توجه به اینکه امروزه بسیاری از بانک‌ها از جمله بانک مسکن با کمبود نقدینگی و ناترازی مواجه هستند، همین ناترازی بانک‌ها باعث شده نتوانند تامین مالی خوبی برای پروژه‌ها انجام دهند. برنامه «ثمسکن» بیشتر بر این موضوع تمرکز دارد که بتوانیم از ابزارهای نوینی که در بازار سرمایه وجود دارد، برای تامین مالی پروژه‌ها استفاده کنیم. حتی به دنبال این هستیم که با همکاری سازمان بورس و اوراق بهادار در صورت لزوم ابزاری جدید برای تامین پروژه‌های شرکت طراحی کنیم و امیدواریم بتوانیم سال آینده عدد قابل توجهی از نیاز خود و شرکت‌هایی که در این بخش فعالیت می‌کنند را از طریق بازار سرمایه تامین و پروژه‌های خود را به اتمام برسانیم و بتوانیم پروژه‌های جدیدی نیز تعریف کنیم.
* شرایط بازار مسکن را در سال جاری و آتی چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
همانطور که شاخص‌ها نشان می‌دهند، بازار مسکن در سال گذشته دچار رکود بوده اما به نظر می‌رسد با توجه به تغییری که در دولت داشتیم و رویکردی که در دولت جدید شکل می‌گیرد، امید به گشایش اقتصادی وجود دارد و در صورت ایجاد گشایش اقتصادی راهگشای بسیار خوبی برای تامین مالی پروژه‌ها و چشم انداز بازار صنعت مسکن خروج از رکود خواهد بود. البته در صورت ادامه سیاست‌های فعلی و شرایط انقباضی، امکان انتقال رکود به سال آینده وجود دارد و در صورت تغییر سیاست‌های مذکورکاهش معنادار نرخ سود بانکی و گشایش در حوزه تسهیلات مسکن در سال آینده، امید به خروج نسبی از رکود، وجود خواهد داشت.
* تکنولوژی در صنعت ساختمان‌سازی و انبوه‌سازی در ایران به‌روز نشده است. چقدر استفاده از تکنولوژی‌های روز دنیا می‌تواند در تحول این بخش و کوتاه شدن خواب سرمایه کمک کند؟
اغلب شرکت‌های توسعه‌گر بخش ساختمان در کشور به صورت سنتی، بلوک‌سازی و بدون استفاده از روش‌های نوین صنعتی‌سازی ساختمان، کار خود را دنبال می‌کنند. کمتر از ۱۰ درصد انبوه‌سازان در کشور صنعتی‌سازی را شروع کرده‌اند و بسیاری از انبوه‌سازان به این فکر نبوده‌اند که به صورت کلی از شرکت‌های جهانی که به صورت صنعتی فعالیت می‌کنند، الگوبرداری کنند. ما در شرکت سرمایه‌گذاری مسکن رسالت جدیدی برای خود تعریف کرده‌ایم و در این راستا به دنبال صنعتی‌سازی مسکن هستیم. اگر بتوانیم صنعتی‌سازی را در تمام ابعاد و بخش‌های «ثمسکن» و شرکت‌های تابعه انجام دهیم، به طور یقین خواهیم توانست مدت زمان ساخت مسکن و هزینه‌های بهای تمام شده آن را به اندازه چشمگیری کاهش دهیم. این موضوع باعث می‌شود تورم هم در بخش مسکن کمتر شود و به خانه‌دار شدن جمعیت بیشتری از جامعه کمک خواهد کرد.
* در سال جاری چند پروژه شما به بهره‌برداری می‌رسد؟
در حال حاضر ما ۸۳ پروژه فعال داریم، متراژ ساخت غیر مفید در دست ساخت دو میلیون و ۲۰۰ هزار مترمربع است. در سال جاری تعداد ۱۰ پروژه با مساحت کل بیش از ۱۶۰ هزار مترمربع به بهره‌برداری رسیده است. اگر بتوانیم موضوع تامین مالی با روش‌های نوین را در سال ۱۴۰۴ حل کنیم، هیچ محدودیتی برای تعریف پروژه نداریم و فقط باید به دنبال این باشیم که شرایط ایجاد شود.
* شرکت در سال مالی ۱۴۰۲ نسبت به سال ماقبل، با رشد سود همراه شده است. آیا تداوم رشد سود سالانه را برای سال جاری متصور هستید؟
به دنبال خلق سود بیشتر برای جامعه سهامداران «ثمسکن» هستیم و تمام تلاشمان را برای تحقق آن انجام می‌دهیم. به طور طبیعی با توجه به رشد قیمتی که در بخش مسکن اتفاق افتاده، اگر به عنوان پیش‌فرض هم بخواهیم اعلام کنیم قاعدتا باید سود تلفیقی بیشتری شناسایی شود اما همه اینها به این موضوع برمی‌گردد که در مدت باقی مانده گشایش اقتصادی داشته باشیم و سال آینده نیز این گشایش تداوم داشته باشد. لازم به ذکر است که بخش قابل توجهی از سود خالص سال مالی ۱۴۰۲ شرکت اصلی، مربوط به عرضه اولیه سهام شرکت سرمایه‌گذاری مسکن جنوب «ثجنوب» و فروش سهام سایر شرکت‌های تابعه در بازار سرمایه بوده که این سود با توجه به عدم فروش قابل ملاحظه سهام در سال جاری تکرار نمی‌شود.
* آیا باز هم برنامه‌ای برای عرضه اولیه دارید؟
بله، برنامه برای عرضه اولیه داریم اما در دوره کوتاه تا پایان سال جاری مالی نخواهیم داشت. چون بحث عرضه اولیه به شرایط حاکی بازار سرمایه نیز ارتباط تنگاتنگی دارد و در صورت فراهم بودن شرایط مناسب ان‌شاالله عرضه اولیه نیز خواهیم داشت که در زمان خود اعلام خواهیم کرد.
* میزان افزایش سرمایه «ثمسکن» چقدر است؟
افزایش سرمایه گروه سرمایه‌گذاری مسکن به میزان ۱۵۰ درصد از ۶۳۰ میلیارد تومان به یکهزار و ۵۸۰ میلیارد تومان از محل اندوخته سرمایه‌گذاری و سود انباشته اتفاق میفتد که در کدال ثبت شده و در مرحله حسابرسی است و پس از حسابرسی در مجمع خواهیم داشت. تمام تلاش خود را می‌کنیم که این مهم رخ دهد.
* برنامه‌ای برای تجدید ارزیابی دارایی‌ها دارید؟
در زمان فعالیت در مجلس تلاش کردم تجدید ارزیابی دارایی شرکت‌ها در تمام طبقات اجباری شود اما بخش‌هایی از این موضوع نیاز به اصلاح قانون داشت و در حال حاضر نیز این مساله را با کمک نمایندگان دنبال می‌کنیم، چرا که شخصا این مساله را لازم می‌دانم و معتقدم باعث پویایی مدیران شرکت‌های بورسی می‌شود. به دنبال این هستیم بعد از رفع برخی مغایرت‌های موجود بین استانداردهای حسابداری (بند ۳۳ استاندارد حسابداری شماره ۱۱ و بند ۳۴ استاندارد شماره ۱۵) و قوانین مالیاتی (مفاد ماده ۱۰ اصلاح آیین نامه تبصره ۱ ماده ۱۴۹ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم) در خصوص افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها اقدامات لازم صورت خواهد گرفت. و امیدواریم این موضوع نیز موجب رضایت سهامداران شود.
* شما جزو ۱۰ شرکت سرمایه‌گذاری مسکن از نظر ارزش بازار در بورس هستید. آیا در زمینه اجرا نیز جزو ۱۰ شرکت بزرگ محسوب می‌شوید؟
گروه سرمایه‌گذاری مسکن در دهه ۶۰ تشکیل شده و جزو اولین شرکت‌های توسعه‌گر بخش انبوه‌سازی مسکن ذیل بانک مسکن بوده است. در سال‌های گذشته از ماموریت خود دور شده اما این اطمینان را می‌دهیم که تمام تلاش خود را می‌کنیم تا بازیگر اصلی و نقش اول شرکت‌های ساختمانی در کشور باشیم و به دنبال این هستیم که رتبه اول شرکت‌های ساختمانی در کشور را به خود اختصاص دهیم. همچنین به دنبال این هستیم که فعالیت خود را حتی به خارج از مرزها ببریم، خود را در این بخش رتبه اول می‌دانیم و حتما بزرگترین و گسترده‌ترین شرکت توسعه‌دهنده ساختمان در کشور هستیم. به لحاظ جغرافیای فعالیت شرکت، در حال حاضر نیز جزو برترین شرکت‌هایی هستیم که در بخش ساختمان فعالیت کرده و تقریبا غیردولتی بوده و به بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی وابستگی دارد.
* در رابطه با فعالیت‌های فرامرزی «ثمسکن» بیشتر توضیح دهید.
انتظار دارم گروه سرمایه‌گذاری مسکن بتواند در سایر کشورها نیز به دنبال خلق ارزش و سود برای جامعه سهامداران خود باشد. البته الزامات قانونی دارد که باید حتماً دنبال شود. اولویت اصلی این است که در مرحله نخست دامنه و جغرافیای فعالیت خود را در تمام ایران بیش از پیش توسعه دهیم و پس از آن اگر بتوانیم همه این ظرفیت را پر کنیم، حتما باید برای انتقال دانش و فناوری خود به خارج از مرزها نیز برویم.
* یکی از موضوعات مهمی که در کشور در سال‌های گذشته به آن پرداخته شده، روی آن خیلی بحث شده و در فرمایشات رهبری هم به کرات به آن اشاره شده، اقتصاد دریامحور است. نظرتان در این خصوص چیست و برنامه «ثمسکن» در این بخش چیست؟
معتقدیم در آینده نه چندان دور باید محل سکونت را به نزدیک آب‌هایمان انتقال دهیم، این یک تئوری بوده که در خیلی از کشورها مطرح شده است. به دنبال این هستیم که در سواحل حوزه خلیج فارس و سواحل شمالی کشور بتوانیم شهرهای جدید ایجاد کنیم. به همین منظور و با توجه به اهمیت بسیار بالایی که در سواحل جنوبی به ویژه در سواحل مکران وجود دارد، در سال‌های گذشته ۲ شرکت سرمایه‌گذاری در آن بخش‌ها از جمله شرکت سرمایه‌گذاری مسکن سواحل مکران و شرکت سرمایه‌گذاری مسکن خلیج فارس را تاسیس کرده‌ایم.
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن سواحل مکران به دنبال توسعه انبوه‌سازی با شیوه‌های نوین، مدرن و لوکس در سواحل مکران است و شرکت سرمایه‌گذاری خلیج فارس هم به دنبال ایجاد یک شهر تجاری اقتصادی در سواحل خلیج فارس و روبه‌روی بندر هرمز است. معتقدیم که این شرکت‌ها به طور یقین می‌توانند کمک بسزایی در اقتصاد کشور کنند و در اولین فرصت هم شرکت سرمایه‌گذاری مسکن به دنبال این است که یک رویداد عظیم حوزه ساختمان را در سواحلی که آنجا هم پروژه‌های بسیار خوبی داریم، تعریف و برگزار کند.
* در دوره نمایندگی مجلس، جنابعالی در راستای حمایت از سهامداران بازار سرمایه چه اقداماتی داشتید.
یکی از مهمترین و اساسی‌ترین دغدغه‌ها و نگرانی‌هایی که در آن ایام وجود داشت و با تصمیمات خلق‌الساعه دولت هم اتفاق افتاده بود، افزایش نرخ خوراک صنایع و پتروشیمی‌ها و پالایشی‌ها بود، آن هم بدون توجه به اینکه می‌تواند چه آثار مخربی را در سهام این شرکت‌ها در بازار سرمایه ایجاد کند و چقدر می‌تواند باعث خروج پول از بازار سرمایه شود. این تصمیمات اتخاذ و ابلاغ شده بود و آن ابلاغ هم محرمانه مانده بود، در صورتی که نباید محرمانه می‌ماند و باید حتماً در زمان مقرر خود افشا می‌شد. این موضوع خیلی نگران‌کننده بود. به دنبال این بودیم که این اصلاح نرخ خوراک اتفاق بیفتد، جلسات متعددی با انجمن‌های مربوطه داشتیم. جلسات متعددی را همراه با همکارانم با معاون اول رئیس جمهور، اعضای کمیسیون اقتصادی دولت و با وزیر اقتصاد داشتیم. با توجیهات و ادله قانونی که عنوان کردیم، موفق شدیم با ابطال این مصوبه در هیات تطبیق، مصوبات دولت و قوانین این نرخ خوراک را اصلاح کنیم که زمان و انرژی بسیار زیادی گرفت اما وقتی به نتیجه رسید، می‌دانستیم که حتماً می‌تواند رضایت بسیار خوبی در بازار سرمایه ایجاد کند.
بازار سرمایه در همه سال‌های گذشته آسیب بسیار زیادی از همین تصمیمات خلق‌الساعه دیده و اعتمادی که در سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به بازار سرمایه شد، کم کم کاهش پیدا کرد. تمام تلاشمان را کردیم که این اعتماد را برگردانیم اما در بخش‌هایی از دولت این همراهی شکل نگرفت.
اتفاق دیگر هم این بود که با پیشنهادی که در دولت آمده بود، بند «س» تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳ معافیت‌هایی را که برای شرکت‌های تولیدی بود، حذف کرده بود. باز هم هرچه تلاش کردیم در مقطع اولیه تصویب این قانون اجازه ندهیم رای بیاورد با رایزنی‌هایی که در بخش‌های دولت شده بود آن مصوبه رای آورد اما با اعلام ضرورت اصلاح آن و دستوری که ریاست مجلس در آن مقطع داد و تاکید بسیار زیادی که برای اصلاح آن داشت و همچنین تلاش نمایندگان در کمیسیون اقتصادی به ویژه ریاست وقت کمیسیون اقتصادی در آن مقطع و سایر همکاران که از بدنه بازار سرمایه بودند و در مجلس شورای اسلامی مسئولیتی نداشتند، نهایتاً منتج به این شد که اصلاح هم اتفاق بیفتد و باز هم دغدغه‌ای که در بازار سرمایه وجود داشت را برطرف کند.
مهمترین موضوعی که به دنبال آن بودم و خود را ملزم می‌دانم در این شرکت بورسی نیز حتما آن را انجام دهم، تجدید ارزیابی بود که می‌تواند باعث پویایی و فعال شدن مدیران شود. در خیلی از شرکت‌ها و شاید در همین شرکت هم اتفاق افتاده باشد که با ذخیره دارایی‌های خود و عدم تجدید ارزیابی به دنبال این هستند که سود شناسایی کنند و همین موضوع باعث شده که پروژه‌های جدید تعریف نکنند. در اینجا این استراتژی را نداریم و حتماً به دنبال این هستیم که قبل از اتمام یک پروژه، پروژه جدید را تعریف کنیم. افق بسیار روشنی برای شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن پیش‌بینی می‌کنیم و امیدواریم در آینده بتوانیم حداکثر رضایت‌مندی را برای سهامداران حقوقی و حقیقی داشته باشیم.
-
ساره صابری - خبــرنگار
- شماره ۵۵۷ هفته نامه اطلاعات بورس