امروز مسکن در کشور ما به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و وقتی کالایی به کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود، باید منتظر تشدید انتظارات تورمی بود و باید به جرأت گفت رکود امروز در بازار مسکن محصول همان انتظارات تورمی است. در صورتی که در هیچ کشوری مسکن گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود ولی در ایران مردم برای در امان نگاه داشتن سرمایه‌هایشان، به بخش مسکن ورود پیدا کرده‌اند و از آنجایی هم که قوانین مشخص و کارآمدی وجود ندارند، میزان سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن افزایش یافته و به تبع آن هم بر تعداد خانه‌های خالی افزوده شده است.
تنها نباید عوامل مؤثر در رکود بازار مسکن را به انتظارات تورمی جامعه مرتبط دانست، بلکه افزایش هزینه‌های ساخت مسکن هم اثرگذار است. بیشترین عامل در هزینه ساخت مسکن مربوط به «زمین» است؛ با وجود اینکه زمین‌های قابل سکونت فراوانی در کشور وجود دارد ولی جدی‌نبودن در اجرای سیاست تمرکززدایی باعث شده، شاهد هجوم حجم انبوهی از تقاضا در کلانشهرها به خصوص در پایتخت باشیم. در کشورهای توسعه‌یافته سیاست تمرکززدایی با موفقیت انجام و اجرا شده ولی در ایران این سیاست مغفول مانده و از زمین‌های خالی موجود در سطح کشور استفاده نمی‌شود. وقتی قیمت زمین بالا باشد، قطعاً هزینه‌های ساخت هم افزایش می‌یابد.
متأسفانه نگاه فردی و بخشی به سیاست‌ها به رکود در بخش مسکن دامن زده است؛ مثلاً عده‌ای تصمیم گرفته‌اند به جوانان و به طور کلی به مردم وام بانکی برای خرید مسکن تخصیص دهند اما هیچ تأثیری در افزایش قدرت خرید مردم نداشته؛ چرا؟ چون قانونگذار و سیاستگذار از دید فردی به مسائل نگاه می‌کند و علل و عوامل بی‌رغبتی جامعه به این نوع وام‌ها را در نظر نگرفته است.
چاره و راهکار چیست؟ راهکار آن است که ما بتوانیم بحث بازار مسکن را از شکل سرمایه‌ای آن خارج کنیم، به چه روشی این اتفاق می‌افتد؟ در دنیا چه اقدام‌هایی بابت این موضوع انجام داده‌اند؟ کشورهای موفق برای حل این مشکل روی تعاونی‌های مسکن تمرکز کرده‌اند، البته در ایران هم بر توانایی تعاونی‌های مسکن تأکید می‌شود اما با این تفاوت که در کشور ما یک عده گرد هم می‌آیند و تعاونی تشکیل می‌دهند و آپارتمانی را می‌سازند و هرکسی براساس اولویت خوش‌حسابی، مالک طبقه‌ای از ساختمان می‌شود، ولی در کشورهای پیشرفته اعضای تعاونی‌های مسکن، سهامدار شرکت هستند، نه مالک ساختمان. مالک ساختمان، شرکت تعاونی است و سهامدار نمی‌تواند واحد مسکونی را به فروش برساند، بلکه فقط سهامدار شرکت است و به واسطه سهامدار بودن شرکت، حق استفاده از ساختمان را دارد. بنابراین، این شیوه واقعاً خوب و کارآمد است و باید در ایران هم به اجرا درآید.
کار دیگری که می‌توان انجام داد آن است که بازار اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور راه‌اندازی شود؛ به عبارت بهتر، اجاره‌داری باید از حالت شخصی خارج شود که اشخاص براساس تلاطم‌های اقتصادی، بازار اجاره را متلاطم نکنند. در بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، شرکت‌ها مطابق با قوانین دست به اجاره‌داری می‌زنند. آن دسته از کشورهایی که مشابه مدل اجاره‌داری در ایران یعنی مدل سنتی و مبتنی بر مالک را اجرا می‌کردند، رها ساختند و به سمت مدل اجاره‌داری حرفه‌ای حرکت کردند.
اقدام مهم دیگر در راستای رونق بازار مسکن آن است که سرمایه‌های خُرد را وارد بخش مسکن کرد، ولی باید مدنظر داشت که این سرمایه‌ها به خودی خود این توانایی را ندارند که به تنهایی بتواند یک واحد یا یک آپارتمان را بسازند، ولی با مدل تعاونی‌های جمعی می‌توان این کار را انجام داد و حتی بهتر است دولت برای کاهش هزینه‌های ساخت مسکن و ارزان کردن آن و به منظور کمک به خروج بازار مسکن از رکود، زمین‌ها را به جای اینکه در اختیار افراد قرار دهد، در اختیار تعاونی‌های جمعی بگذارد و این شیوه مسکن را از حالت سرمایه‌ای خارج و آن را تبدیل به یک کالای مصرفی می‌کند.
تعاونی‌های مسکن اتفاق‌های خوبی را می‌تواند شکل دهد، ولی به شرط اینکه طراحی‌ها مبتنی بر اجاره باشند نه سرمایه و امروز طرح‌هایی مانند فروش مسکن متری و فروش آن در بازار ثانویه، هیچ اثرگذاری ندارد و به نوعی رویکرد سرمایه‌ای به بازار مسکن را تقویت می‌کند و انتظارات تورمی را شدت می‌بخشند. به ویژه مسکن متری که اخیراً رایج شده، به سرمایه‌ای شدن مسکن دامن می‌زند و چنین طرح‌هایی اصلآً برای خروج بازار از رکود مؤثر نیستند.
-
صادق مرآتی - کارشناس اقتصادی
-
شماره ۵۸۳ هفته نامه اطلاعات بورس