به گزارش صدای بورس، قیمت مسکن در دی و بهمن دوباره روند صعودی خود را از سرگرفته تا استدلال هایی مبنی بر بازگشت مجدد سرمایه‌گذاران به این بازار مطرح شود.در این تحلیل‌ها بیان میشود که به دلیل افزایش مجدد انتظارات تورمی پول جدیدی از سوی افراد سرمایه‌گذار بازار مسکن ( و نه مصرف کنندگان)دوباره به این بازار تزریق شده است، به این امید که در ماههای آینده بازدهی سرمایه‌گذاری در این بخش مجدد بالاتر از بازدهی بدون ریسک شود. ماه بهمن تورم ماهانه مسکن نرخ ۷/ ۳ درصدی را به ثبت رساند که این عدد بیش از دو برابر تورم ماهانه دی‌ماه بوده است. در اولین ماه از زمستان امسال متوسط قیمت مسکن در تهران ۵/۱ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت. در حال حاضر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به ۲۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است.تازه‌ترین آمار رسمی منتشرشده از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی یک ماه بهمن نشان می‌دهد اگرچه حجم معاملات واحدهای مسکونی از دی تا بهمن معادل ۱۱ درصد رشد داشته اما سهم نوساز در مجموع معاملات ماهانه تفاوت چندانی ندارد.
کاهش قیمت زمین
میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک مسکونی کلنگی در شهر تهران در پاییز امسال در حالی به ۴۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با یک فصل قبل ۶/ ۱۸ درصد رشد داشت. این میزان رشد در فصل گذشته (تابستان) در مقایسه با بهار ۹۹ معادل ۳۶ درصد بود. گرچه این کاهش نظیر بازارهای دیگر در بازار مسکن هم اتفاق افتاد اما اخیرا نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در تهران که معیار مهمی برای سودآور شدن ساخت و سازمی باشد اندکی کاهش یافت. در بهار ۹۸ نسبت قیمت زمین به مسکن به ۴/ ۱ رسید که نسبت بالایی محسوب میشود و نشان‌دهنده شکاف زیاد بین قیمت زمین ومسکن است. این میزان در بهار ۹۹ به ۴۸/ ۱ رسید و در تابستان امسال به نسبت ۵۳/ ۱ رسیده بود که الان اندکی کاهش یافت.
افت معاملات
البته افت معاملات در این حوزه می‌تواند تا حدی نشان دهنده کاهش ساخت و ساز نیز باشد چرا که معمولا بیشترین حجم خرید این نوع املاک توسط سازنده‌ها در پاییز انجام می شود.حجم معاملات خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی در تهران در پاییز امسال به سطح تعداد معاملات در این بازار در تابستان سال ۹۸ رسید که به لحاظ کم بودن تعداد معاملات زمین و ملک کلنگی طی ۶ سال گذشته بی‌سابقه بود. در واقع در این ۶ سال در هر فصل کمتر از ۴۰۰ فقره معامله خرید زمین و ملک مسکونی کلنگی انجام شده بود اما در تابستان ۹۸ و پاییز امسال این حجم از معامله به کمتر از ۳۰۰ فقره رسید.
واحدهای کوچک در صدرتقاضا
بازار مسکن همزمان با شوک قیمتی در سه سال گذشته، با تغییر نوع تقاضا هم مواجه‌شده و واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ (تا ۶۰ مترمربع مساحت) بیشترین سهم را در فروش آپارتمان در تهران به خود اختصاص داده‌اند،به‌طوری‌که سهم معاملات آپارتمان‌های کوچک‌متراژ از اول امسال ۷/ ۷ واحد درصد افزایش پیدا کرد. طبق آخرین آمارها واحدهای مسکونی تا ۶۰ مترمربع با سهم ۶/ ۳۰درصدی از کل معاملات شهر تهران بیشترین فروش را در دی ماه به خود اختصاص دادند، پس از آن واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع ۸/ ۲۵ درصد، واحدهای ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربعی ۳/ ۲۸درصد و واحدهای مسکونی ۱۲۰ مترمربع و بالاتر ۴/ ۱۵درصد از فروش مسکن را در اختیار دارند.به نظر می‌رسد با ادامه روند افزایش تورم در بخش قیمت ها و کاهش قدرت خرید کماکان این نوع آپارتمان ها در سال آتی نیزدر صدر پرتقاضا ترین ساختمان ها قرار گیرند.
پر معامله ترین مناطق
گزارش‌های رسمی از روند معاملات بازار مسکن طی یک ماه نخست فصل زمستان سال جاری نشان می‌دهد: معادل ۱/ ۷۳ درصد از مجموع ۱۶ هزار و ۷۰۰ معامله انجام شده در دی ماه مربوط به ۱۰ منطقه و ۹/ ۲۶ درصد باقی‌مانده مربوط به ۱۲ منطقه دیگر است. از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، ۱۰ منطقه شامل ۵،۴،۲،۱۴،۸،۱۰،۱۵،۷،۱۳و یک دارای بیشترین سهم از معاملات یک ماه نخست زمستان بوده‌اند. منطقه ۵ با سهم ۱۶ درصد، منطقه ۴ با سهم ۲/ ۱۱ درصد، منطقه ۲ با سهم ۹/ ۹ درصد، منطقه ۱۴ با سهم ۸/ ۶ درصد و منطقه ۸ با سهم ۵/ ۶ درصد پنج منطقه پرمعامله شهر تهران هستند. پس از این مناطق ۱۰،۱۵،۷،۱۳ و یک به ترتیب بیشترین سهم از بازار معاملات خرید و فروش مسکن را به خود اختصاص داده‌اند.
کمبود، عرضه، محرک رشد قیمت
تیراژ ساخت مسکن در پایتخت طی نیمه اول امسال با افت ۱۴ درصدی به ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسید.این میزان عرضه، ۴۵ درصد کمتر از «حداقل نیاز سالانه به آپارتمان جدید» است. کف نیاز به عرضه مسکن جدید در پایتخت ماهانه ۸ هزار واحد برآورد میشود.
رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح
مطابق اطلاعات مرکز آمار برای ۱۵ قلم از مصالح ساختمانی،شاهد رشد قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی بوده ایم، بیشترین رشد برای گروه آهن و میلگرد رخ داد که رشد آن بیش از ۱۶۰ درصد بود. رشد چشمگیر قیمت زمین و مصالح ساختمانی باعث شده تا توان و انگیزه ساخت برای بخشی از سازنده‌ها کاهش یابد.
چشم انداز
با توجه به مطالب بیان شده امکان افت چشمگیر قیمت مسکن به ویژه به خاطر رشد هزینه‌های ساخت و کمبود سمت عرضه ناشی از کاهش ساخت و ساز بعید به نظر می‌رسد. البته در خوشبینانه ترین حالت،شاهد تثبیت قیمت‌ها خواهیم بود. در حوزه تقاضا نیز به نظر می‌رسد کماکان مسکن با متراژهای کوچک پرتقاضا ترین بخش از معاملات را به خود اختصاص دهند. رشد قیمت مسکن و زمین در حاشیه شهرها هم دور از انتظار نیست.
مسعود موفقی، عضو هیأت مدیره سبدگردان آرمان اقتصاد
منبع: هفته نامه اطلاعات بورس شماره ۳۹۵
نظر شما