به گزارش صدای بورس، در همایش چشم‌انداز بازارها در افق ۱۴۰۱ که امروز برگزار شد، فخرالدین زاوه، اقتصاددان به بررسی شرایط عمومی بازار مسکن پرداخت و گفت: عوامل مؤثر بر یک طرح در بازار مسکن شامل دو مورد عوامل سطح کلان و عوامل محلی است.

وی افزود: عوامل مؤثر بر بازار مسکن در سطح کلان نیز شامل دو سمت عرضه و تقاضا است که سمت عرضه شامل مواردی همچون تحولات جمعیتی، توان مالی، هزینه مسکن، شرایط بازار کار، مهاجرت، سیاست‌های حمایتی دولت، تسهیلات بانکی و غیربانکی، خصوصیات فرهنگی و اجتماعی، توهم پولی، تأمین طلبی در برابر نوسانات اجاره، ارزش وثیقه و... است. همچنین سمت عرضه شامل عواملی همچون فضای کسب و کار، در دسترس بودن اطلاعات، قوانین و مقررات، فناوری (طراحی، ساخت، بازاریابی، و...)، موجودی مسکن، شرایط بازار پول و بازار سرمایه و... است.

ارزش افزوده بخش ساختمان ایران (میلیارد ریال)

روند تراکم خانوار در واحد مسکونی

زاوه در ادامه عنوان کرد:‌ تعداد خانوارهای دارای مسکن ملکی استیجاری در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۰ رشدی بیش از ۸(۲۹) درصد داشته است.

متوسط درآمد خانوار شهری

ناسازگاری عرضه با توانمندی خانوارها

این اقتصاددان افزود: بازار مسکن شامل یکسری مختصات اصلی یعنی ضعف تقاضای مصرفی و غلبه جنبه دارایی بودن و اهمیت شرایط اقتصاد کلان و سناریوهایی شامل سناریوی مبنا، سناریوی خوش‌بینانه، سناریوی ایده آل و سناریوی بدبینانه است.

سناریوی مبنا شامل موارد زیر است:

-[برآیند انتظارات] طولانی شدن مذاکرات (اما امیدوارانه) یا توافق با تاثیر متوسط بر اقتصاد

-طولانی شدن زمان آثار عملیاتی توافق بر اقتصاد

-وضع موجود و انتظار بازار

-تقویت اندک تقاضای مصرفی

-تاثیر مبهم (مثبت/منفی) بر تقاضای سرمایه‌گذاری و اهمیت یافتن سایر عوامل موثر بر تقاضای سرمایه‌گذاری

-تورم عمومی ملایم‌تر از چند سال گذشته

بیشتر بخوانید:

ترسیم دورنمای بازار سرمایه در سال ۱۴۰۱

زاوه در مورد سناریوی خوش‌بینانه گفت: می‌توان به عواملی همچون [انتظار] توافق با تاثیر سریع و گسترده بر اقتصاد، تورم‌های پایین (در مقیاس ایران)، کند شدن سرعت تعدیل تدریجی بهای واقعی، فشار برای کاهش ارزش دلار (تاثیر منفی بر بهای مسکن مثل سایر دارایی‌ها / تاثیر مثبت بر بهای مسکن با توجه به ریسک مناسب‌تر) و افزایش درآمد و تقویت نسبی تقاضای مصرفی اشاره کرد.

در مورد سناریوی ایده آل مواردی همچون [انتظار] توافق با تاثیر سریع و گسترده بر اقتصاد، شرایط مساعد بین‌المللی، توسعه جدی بازار مالی مسکن کشور، تقویت سمت تقاضا، افزایش درآمد، تقویت تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری، تورم بسیار پایین، فشار برای کاهش ارزش دلار (تاثیر منفی بر بهای مسکن هم چون سایر دارایی‌ها / تاثیر مثبت بر بهای مسکن با توجه به ریسک مناسب‌تر) وجود دارد.

و در مورد آخر سناریوی بدبینانه مواردی همچون طولانی شدن یا [انتظار] به نتیجه نرسیدن مذاکرات، تداوم ضعف تقاضای مصرفی و تداوم دوران تعدیل تدریجی وجود دارد.

سناریوهای بازار

زاوه در ادامه به پرونده ویژه بازار املاک شمال کشور اشاره و عنوان کرد: از جمله دلایل جذاب بودن ملک در شمال؛ عواملی مانند جذابیت‌های دایمی: آب و هوا، تفرج گاه، ...، جذابیت‌های جدید: وضعیت آبی سایر مناطق کشور، بهبود دسترسی (آزادراه تهران-شمال، تعریض (چهار خطه کردن) جاده هراز، راه آهن قزوین-رشت، آزادراه قزوین-رشت، ...)، دشواری‌های سکونت در تهران (و سایر مناطق) آلودگی هوا، ترافیک، ... و تحولات بازار کار است.

وی ادامه داد: مهمترین روندهای بازار املاک در شمال، تغییر ترکیب متقاضیان و تقویت شدید تقاضا در چند سال گذشته، ضابطه‌مند شدن ساخت وساز در مناطق خارج بافت (تحدید عرضه آتی)، رشد شدید بها (کشاورزی، شهری، ...)، افزایش عرضه و واحدهای خالی و گذار از دوران اوج قیمتی است.

این اقتصاددان در مورد چشم‌انداز بازار املاک شمال اظهار کرد: محتمل‌ترین سناریو تعدیل تدریجی بهای واقعی، مشخصات بازار رقابت در بسیاری از بخش‌های بازار و دشواری فروش و توصیه به سرمایه‌گذاران و توسعه‌گران، بهره‌برداری از مدل‌های کسب‌وکار متنوع‌تر و نوآوری در طراحی و توجه به بازاریابی و شرایط متقاضیان بالقوه است.

برآیند اصلی‌ترین عوامل مؤثر بر بازار مسکن در شرایط فعلی

این اقتصاددان در بخش آخر ارائه خود گفت: اهم برنامه‌های دولت و مجلس در حوزه مسکن واگذاری زمین، حمایت از تولید و عرضه انبوه و توسعه مالی است که نقاط قوت آن شامل مبنا قرار دادن مطالعات، طرح جامع مسکن، فرابخشی دیدن مسکن و تشکیل شورای عالی مسکن با حضور مقامات ذی‌ربط، تمرکز بر تامین به جای تولید و مالکیت، توجه به توسعه بازار مالی مسکن، توجه به نهادسازی برای تامین مالی طرح‌های حمایتی مسکن است.

همچنین نقاط ضعف آن شامل تمرکز اصلی بر سمت عرضه در شرایط ضعف تقاضا، اقناع‌کننده نبودن مبانی برای تکلیف به تامین سالانه یک میلیون واحد (به ویژه اعلام به صورت تجمعی)، نگرانی از مداخله دولت برای ساخت نگاه غیرسیستمی و تخصیص دستوری تسهیلات، محدودیت زمین در کلان شهرها و محدودیت منابع (مالی، فیزیکی و انسانی) است.