به گزارش صدای بورس آژیر قرمز اجاره‌نشینی برای مستاجرها در حالی با قرار گرفتن در ابتدای فصل اوج جابه‌جایی‌ها در این بازار به صدا درآمده است که می‌توان از بازار اجاره به عنوان بازاری دو سر سوخت برای متعاملین آن یاد کرد.
این روزها بحث جهش در نرخ اجاره‌نشینی یا رشد شدید اجاره‌بهای مسکن در حالی به یکی از مهم‌ترین سرفصل‌های خبری بازار مسکن تبدیل شده است که شرایط بد مستاجرها در این بازار یک سؤال مهم را ایجاد می‌کند. این سؤال مهم آن است که آیا موجرها به واسطه این رشد شدید، بازدهی مطلوب و قابل‌توجهی از اجاره‌داری دریافت می‌کنند؟
بررسی‌های انجام‌شده با اتکا به آمارهای رسمی نشان‌دهنده پاسخ منفی برای این سؤال مهم است. درست است که اجاره‌بهای مسکن به‌شدت افزایش یافته است و نه‌تنها در سال جاری که در تمام سال‌های گذشته تاکنون (هرچند در سال‌های اخیر با شدت بیشتر)، دشواری‌های زیادی را برای مستاجرها پدید آورده است اما اجاره‌داری به‌خودی‌خود جزو کم‌بازده‌ترین بازارهای اقتصادی است. این موضوع با استناد به آمارهای موجود در خصوص وضعیت بازدهی بازارها قابل‌ملاحظه است. بررسی شرایط بازارها نشان می‌دهد همواره عمده عایدی موجران از تورم ملکی یعنی رشد قیمت واحد مسکونی بوده است و نه عایدی دریافتی از عرضه واحد به بازار اجاره. بازدهی در بازار اجاره مسکن هم‌زمان با رشد شدید قیمت مسکن و جهش دوره اخیر، از سال ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ نزولی بوده است. بازدهی دارایی سالیانه اجاره املاک برای مالکان این واحدها در کل کشور در سال ۱۴۰۰ بدون در نظر گرفتن تورم مسکن، حول و حوش ۳ درصد بوده است. این میزان در سال ۹۵ برابر با ۱۲/۶ درصد، در سال ۹۶ معادل ۰۱/۶ درصد، در ۹۷ برابر با ۸/۴ درصد، در سال‌های ۹۸ و ۹۹ معادل ۳ درصد و در ۱۴۰۰ برابر با ۱/۳ درصد بوده است.
این در حالی است که بازدهی همه بازارها اعم از بازار مسکن، بورس، طلا و سکه به مراتب بیش از این میزان بوده است. بازده سالیانه اجاره براساس نسبت اجاره‌بهای هر مترمربع مسکن به‌علاوه سه درصد مبلغ ودیعه (رهن) طی دوازده ماه و قیمت خرید آپارتمان محاسبه میشود. این میزان در واقع نشان‌دهنده سود سالیانه حاصل از اجاره مسکن است.
نگاهی به شرایط سایر بازارها نشان می‌دهد بازدهی سالیانه بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۰ در حالی به ۱/۳ درصد رسیده است که این میزان در سال گذشته در بازار دلار برابر با ۸/۵ درصد، در بورس حول‌وحوش ۳ درصد و در بازار سکه برابر با حدود ۱۱ درصد بوده است. با ذکر این ملاحظه که سال ۱۴۰۰، سال ریزش بازدهی بازارهای مسکن، بورس، سکه و دلار نسبت به سال‌های قبل از آن - از ۹۷ به بعد - بود.
اما در سال ۹۹ که بازدهی بازار اجاره برابر با ۳ درصد بود، بازدهی بازار مسکن برابر با ۸۵ درصد بود. بازدهی در بازار معاملات سهام در سال ۹۹ معادل ۱۵۷ درصد، بازار سکه ۸۱ درصد، طلا ۷۳ درصد، دلار ۶۱ درصد و بازدهی سپرده‌های بانکی حول‌وحوش ۱۶ درصد بود.
فاصله قابل‌توجه بازدهی بازار اجاره با سایر بازارهای اقتصادی در همه سال‌ها وجود داشته است و می‌توان گفت به طور کلی اجاره‌داری صرف‌نظر از تورم مسکن و افزایش ارزش ملک در سال‌های گذشته تاکنون از توجیه اقتصادی کمتری در مقایسه با سایر بازارها برخوردار بوده است. بااین‌حال، شرایط بازار اجاره برای مستاجرها نیز همواره دشوارتر شده است.
در سال‌های اخیر اگرچه نرخ بازده سالانه بازار اجاره نزولی بوده است اما به‌خصوص در دو سال گذشته، مستاجرها از ناحیه تورم اجاره با فشار مضاعف روبه‌رو شده‌اند. سال ۹۹، اجاره‌بهای مسکن حول‌وحوش ۴۰ درصد و در سال ۱۴۰۰ حول‌وحوش ۵۰ درصد افزایش یافت و هم‌اکنون نرخ‌های پیشنهادی در فایل‌های اجاره بیش از این میزان افزایش داشته است تا جایی که تورم اجاره در فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن تا مرز ۱۰۰ درصد نیز پیشروی کرده است. آخرین آمار رسمی از تحولات اجاره مسکن مربوط به فروردین‌ماه از رشد نقطه‌به‌نقطه حدود ۵۰درصدی اجاره‌بهای مسکن در اولین ماه از سال جاری خبر می‌دهد.
کوچ اجباری به حومه
در شرایطی که از سال ۹۷ و هم‌زمان با شروع دوره اخیر جهش قیمت در بازار مسکن، بخشی از متقاضیان بازار ملک ناچار به مهاجرت اجباری به شهرهای جدید اطراف تهران و سایر کلانشهرها شدند، این کوچ اجباری امسال پررنگ‌تر از سال‌های قبل شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر جدید پرند حدود یک‌چهارم متوسط اجاره‌بهای مسکن در تهران است و میانگین اجاره‌بها در پردیس نیز حول‌وحوش یک‌سوم متوسط اجاره‌بهای مسکن در پایتخت است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد امسال تعداد بیشتری از متقاضیان اجاره مسکن از تهران به این دو شهر جدید کوچ کرده یا می‌کنند. در حالی که از سال ۹۷ تا ۹۹، شهرهای جدید مقصد جدید خریدهای مصرفی و سرمایه‌ای مسکن بود اما از سال جاری شاهد کوچ اجباری تعداد زیادی از مستاجرها به این دو شهر جدید هستیم. کارشناسان ضمن هشدار درباره پیامدهای منفی رشد بی‌رویه اجاره‌بهای مسکن، کوچ اجباری تعداد زیادی از مستاجرها از تهران به این شهرهای حومه‌ای را منجر به تشدید آسیب‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی و همچنین افزایش فقر سکونتی در نتیجه ناکافی بودن سرانه‌های زیست شهری در این مناطق می‌دانند. به اذعان آن‌ها، با پررنگ‌تر شدن این کوچ اجباری در نبود خدمات کافی برای زیست مطلوب شهری در شهرهای حومه‌ای به‌خصوص شهرهای جدید، مشکلات قبلی این مناطق ازجمله عدم دسترسی به مدهای حمل‌ونقلی سریع، انبوه و ارزان (مترو)، معضلات مربوط به کمبود فضاهای آموزشی، درمانی، خدماتی و ... بیش از پیش نمایان خواهد شد و در نهایت منجر به تشدید نارضایتی‌های اجتماعی میشود.
-
سحر فتاحی -روزنامه‌نگار
نظر شما