به گزارش صدای بورس، پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: با کمک این ابزار مالی بورس کالا، ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می شود و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. در این بازار مردم می توانند به منظور حفظ ارزش پول خود را در مقابل تورم، اوراق مسکن از بورس کالا خریداری کنند.
وی گفت: اوراق سلف بازار مسکن با کمک بورس کالا طراحی شده است و در یک پروژه به زودی عملیاتی می‌شود. ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می شود و آنها در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. از آنجاییکه مردم می‌خواهند ارزش پول خود را در مقابل تورم حفظ کنند یکی از راهکارهایی که می توانند انجام دهند خرید اوراق است و پول ساخت یا هزینه‌های ساخت مسکن از طریق اوراق بهادار برای سازنده تامین خواهد شد. در واقع یکی از روش هایی که موجب کاهش وابستگی به سیستم بانکی خواهد شد بازار سرمایه است.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن ادامه داد: یکی از گره های تولید مسکن، تامین مالی است. حداکثر وامی که هم اکنون برای مسکن پرداخت می شود یک بیستم قیمت مسکن نیست. بنابراین مهم است که منابع ارزان قیمتی از بازار اخذ شود و عرضه مسکن در بورس کالا نه تنها موجب افزایش قیمت نمی شود که معتقد هستیم اثر کاهشی دارد.
پیش بینی قیمت مسکن
وی در خصوص پیش بینی قیمت مسکن اظهار داشت: تا متغیرهای اثرگذار در قیمت مسکن شناسایی نشود و از آنها اطمینان حاصل نکنیم، نمی توانیم راجع به اقتصاد مسکن به ویژه تحولات قیمت مسکن اظهار نظر کنیم.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: اگرکه اتفاقاتی که افتاده به همین روال پیش برود، بدین معنا که انتظارات تورمی و نقدینگی کنترل شود، قیمت ارز نوسان جدی پیدا نکند، بخش مسکن ثبات پیدا می کند و در این شرایط شاید روند کاهشی همسو با نرخ ارز را نیز شاهد باشیم.
اصلانی خاطرنشان کرد: شوک‌هایی که در نرخ ارز رخ می‌دهد هم راستا با شوک‌هایی است که در نرخ مسکن اتفاق می‌افتد و به شکل واقعی می‌توانیم نشان بدهیم که قیمت مسکن با یک دوره تاخیر همان رفتارهای نرخ ارز را در بازار تکرار می‌کند. بنابراین پیش‌بینی بازار مسکن متاثر از نوسانات نرخ ارز است. اگر وضعیت متغیرهای موثر بر بخش مسکن به همین روال باشد و شاهد روند کاهشی در نرخ ارز باشیم، حتما قیمت مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است و در بلندمدت می‌تواند کاهشی باشد.
اصلانی در پاسخ به این پرسش که در پنج سال گذشته قیمت مسکن چند برابر شده است؟، گفت: قیمت مسکن در پنج سال گذشته بیش از ۲۰۰ برابر افزایش یافته است. این افزایش قیمت‌ها در کلانشهرها و به ویژه تهران بسیار زیاد بوده است. همانطور که این افزایش قیمت در سایر زمینه‌ها از جنس دارایی و کالاهای مصرفی نیز رخ داد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص ارایه میانگین متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع واحد مسکونی، گفت: مبنای محاسبه قیمت‌های مسکن آن چیزی است که در بازار اتفاق افتاده و معامله شده است که این معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات (سامانه کد رهگیری) ثبت شده است. تمامی معاملاتی که در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود از طریق این سامانه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد و محاسبه متوسط قیمت‌ها از این طریق محاسبه می شود. بدین معنا داده های پرت از کل داده ها حذف و میانگین قیمت های واقعی ملاک محاسبه قرار می گیرد.
اصلانی یادآور شد: تا به حال فقط قیمت‌های شهر تهران به عنوان قیمت مبنا برای بخش مسکن محاسبه و اعلام می‌شد. در آماری که به تازگی منتشر شده است، آمار خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک و سه شهر تهران از آمار متوسط میانگین قیمت مسکن خارج شده است و با اینکار ۱۰ میلیون کاهش قیمت را داشتیم.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: در سال های گذشته بازدهی حاشیه سود در بخش تولید مسکن کمتر از حاشیه نرخ سود در سایر بخش‌ها از جمله بازار ارز، بورس و دارایی بودهاست. بازدهی در بازارهای مختلف در ۱۰ سال اخیر نشان می‌دهد که در بورس حدود ۵۱ درصد، متوسط ۱۰ ساله رشد قیمت رخ داده است. در حالیکه این مبلغ برای بخش مسکن ۲۶ درصد محاسبه شده است. بدین معنا مسکن آخرین رتبه در بازدهی (رشد قیمتی) داشته است.
وی افزود: بازدهی با سرمایه‌گذاری ارتباط مستقیم دارد. اگر سرمایه‌گذار احساس کند که در بازاری سرمایه‌گذاری‌اش سودآورتر است سرمایه اش را در آن بازار می برد. به ویژه که این سودآوری در بازار دارایی، ارز و بورس بیشتر است. در حالیکه در بازار مسکن حداقل ۲ تا ۲ سال و نیم خواب سرمایه وجود دارد و همین نوسانات در فضای اقتصادی موجب شده تا سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت و حتی در میان‌مدت جذب بازارهای رقیب مسکن شوند. این برآیند نشان می‌دهد که حاصل این فرآیند تولید واقعی مسکن در حدود ۲۷۰ تا ۲۸۰ هزار واحد به طور سالانه است.
وی همچنین در خصوص قیمت های واحد مسکونی اقدام ملی مسکن،گفت: قمیت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی ۲ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان برآورد شد که همین عدد هم‌اکنون پایین‌تر از قیمت بازار برای ساخت و ساز است. مقرر است قمیت ها توسط سازمان برنامه و بودجه تعدیل شود که این تعدیل در جهت افزایش است.
منبع: کالاخبر