شرکت توسعه و عمران امید که سهام آن با نماد «ثامید» در بازار دوم بورس معامله می‌شود، در حوزه‌های مشارکت در ساخت پروژه‌های ساختمانی مسکونی، اداری، تجاری و غیره فعالیت می‌کند. به بهانه عملکرد موفق شرکت توسعه و عمران امید در سال مالی گذشته، با مجید محمدی شکیب، مدیرعامل و منصور ورشوساز و امین مویدی، اعضای هیات مدیره این شرکت گفت‌وگویی انجام دادیم که در ادامه می‌خوانید.
- شرکت در سال مالی ۹۹ بسیار خوب عمل کرده و با وجود بحران کرونا، مدیریت خوبی در تامین نقدینگی و حفظ آن و کاهش ریسک بدهی داشته است. در حالی که سودآوری نسبت به سال مالی ماقبل کمتر شده است، آیا این سیاست در سال مالی جاری نیز ادامه خواهد داشت و یکی از اهداف شرکت خواهد بود؟
شکیب: خیر؛ با توجه به اینکه عملکرد فروش شرکت در چهار ماهه اول سال مالی ۱۴۰۰ نسبت به دوره مشابه در چهار ماهه اول سال مالی ۱۳۹۹ افزایش ۸ برابری را داشته (فروش دوره چهارماهه سال مالی ۱۳۹۹ مبلغ ۱۵۲ میلیارد ریال و فروش دوره چهار ماهه سال مالی ۱۴۰۰ مبلغ ۱،۲۱۹ میلیارد ریال) طی اقدامات صورت گرفته در سال مالی ۱۴۰۰ بودجه تعیین شده به مبلغ ۱،۰۵۰ میلیارد تومان فروش تحقق خواهد یافت. شرکت توسعه و عمران امید در سال مالی ۹۹ نسبت به سال ۹۸ با رشد ۱۶۱ درصدی سرمایه‌گذاری در املاک توانست دارایی غیرجاری را ۱۶۱ درصد افزایش دهد و از طرف دیگر دارایی جاری را نیز ۵۲ درصد بیشتر کرد. این در حالی است که جمع بدهی‌های شرکت ۴۲ درصد نسبت به سال ماقبل کمتر شده است.
- افزایش وجوه نقد در شرکت می‌تواند توان مقابله با رکود احتمالی در بخش مسکن و قدرت مانور شرکت را در شرایط پیش‌بینی نشده بیشتر کند. رشد دو برابری مانده وجوه نقد در شرکت و افزایش جریان نقدینگی در سال ۹۹، آیا سیاستی است که در سال مالی ۱۴۰۰ نیز دنبال می‌شود؟
شکیب: بله، با توجه به اساسنامه و سیاست‌های جاری شرکت در خصوص افزایش میزان سهم بازار در سرمایه‌گذاری و رویکرد هیأت مدیره این شرکت جهت افزایش سرمایه‌گذاری که منتج به افزایش سودآوری شرکت خواهد شد، وجوه نقد حاصله از هر نوع فعالیت مجدداً صرف سرمایه‌گذاری جهت خرید زمین‌های جدید با قابلیت سرمایه‌گذاری و مشارکت به منظور افزایش حجم عملیات احداث واحدهای مسکونی، اداری و... خواهد گردید که متعاقباً باعث رشد سودآوری شرکت خواهد شد و بخشی از نقدینگی جهت عبور شرکت از بحران‌های مالی در شرکت ذخیره خواهد شد.
- آیا شرکت برنامه‌ای برای افزایش سرمایه جهت حفظ نقدینگی در سال مالی جاری دارد؟
شکیب: از آنجا که مرحله افزایش سرمایه در سال ۹۹ صورت گرفته است و با توجه به اینکه افزایش سرمایه از محل مطالبات سهامداران مبلغ قابل توجهی نیست، لذا پرداخت سود از طریق نقدینگی بار مالی زیادی به شرکت وارد نمی‌کند. بنابراین باتوجه به شرایط بازار و عدم مشارکت سهامدار عمده در افزایش سرمایه، افزایش سرمایه برای این شرکت توجیه‌پذیر نیست.
- بحران کرونا چقدر در کسب و کار شما موثر بوده و با وجود ماندگاری ویروس تا پایان سال مالی شرکت، چشم‌انداز شما از عملکرد شرکت زیر سایه کرونا چیست؟
مویدی: طبیعی است که بیماری کرونا و گسترش آن بر روی تمامی مشاغل و کسب و کارها اثر منفی داشته و آنها را با چالش جدی روبه‌رو کرده که این شرکت نیز از آن بی نصیب نمانده است. این موضوع بخصوص در بخش پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها تأثیر بیشتری داشته است که با برنامه‌ریزی‌های انجام گرفته و اقدامات جبرانی، معدل تأخیرات پروژه‌های شرکت زیر ۷ درصد نگه داشته شده است. در بخش فروش و پیش‌فروش واحدها به علت شرایط جذاب پیش‌فروش برای مشتریان و کیفیت مناسب واحدهای عرضه شده در مزایده‌ها مشکلی ایجاد نشده است و گواه این امر، آمار فروش شرکت بالاتر از برنامه بودجه طی ۴ ماهه ابتدای سال مالی ۱۴۰۰ است.
- پیش‌بینی سودآوری شرکت در سال مالی جاری سه برابر سود محقق شده سال مالی گذشته عنوان شده است. ممکن است توضیح دهید با توجه به افزایش نرخ تورم و قیمت مصالح و کمبود برخی اقلام و افزایش بهای تمام شده احتمالی، تحقق چنین دستاوردی را چگونه ترسیم می‌کنید؟ آیا امکان رشد سودی فراتر از پیش‌بینی با توجه به گزارش سه ماهه بسیار خوب وجود دارد؟
شکیب: باتوجه به اینکه فعالیت شرکت به صورت مشارکتی و هزینه ساخت بر عهده شریک پروژه است و آورده شرکت زمین خواهد بود و پروژه‌های درجریان نیز مربوط به زمین‌هایی است که در گذشته خریداری شده، بنابراین تحقق سود هر سهم به مبلغ ۱۸۲ ریال در دستور کار است و در صورت شرایط مثبت بازار این روند به صورت صعودی و افزایش سود مذکور نیز خواهد بود. بدیهی است با رشد تورم و افزایش قیمت مسکن به دلیل عدم افزایش هزینه‌های عملیاتی شرکت، میزان درآمد و سود شرکت از محل فروش واحدها بیشتر از برنامه خواهد بود. گزارش سه ماهه بسیار خوب شرکت نشان‌دهنده رشد ۶۳۳ درصدی درآمدهای عملیاتی و رشد ۸ و نیم برابری سود هر سهم نسبت به مدت مشابه است ضمن اینکه حاشیه سود ناخالص نیز کمی بهتر شده است.
- حاشیه سود ناخالص شرکت در سال مالی ۹۹ بیش از ۶۱ درصد بوده که نسبت به سال ما قبلش بسیار بهتر شده است. برای سال مالی جاری پیش‌بینی شما با توجه به گزارش ارائه شده ۶۲ درصد است. ممکن است توضیح دهید با توجه به تورم و تحریم و...، چگونه ریسک را در بخش بهای تمام شده کنترل کرده‌اید؟
شکیب: حاشیه سود ناخالص با عنایت به فروش‌های صورت گرفته و قیمت تمام شده پایین جهت سال مالی ۱۴۰۰ تحقق خواهد یافت، همانطور که قبلا نیز اعلام شد، زمین‌های شرکت از قبل خریداری شده و فقط هزینه‌های جاری صرف پروانه و خدمات مهندسی خواهد شد که در مقایسه با کل هزینه‌ها، رقم قابل توجهی نخواهد بود. بنابراین افزایش قیمت‌های ملک تاثیر مثبت بر روی سودآوری خواهد داشت و تحریم نیز تاثیری نخواهد داشت.
- متراژ پروژه‌های در دست اقدام شرکت برای سال مالی ۱۴۰۰ چقدر است و چقدر قرارداد برای این سال منعقد کرده است؟
ورشوساز: عمده فعالیت شرکت توسعه و عمران امید در شهرهای تهران، کرج، اصفهان، مشهد، اهواز، تبریز، مازندران، قزوین و کیش است. به طور کلی می‌توان کلیه املاک و پروژه‌های شرکت را به سه بخش تقسیم کرد که از این میان در بخش اول تعداد ۶۲ پروژه اجرایی به متراژ ۶۴۲.۹۱۳ مترمربع، در بخش دوم تعداد ۱۶ پروژه به متراژ ۱۸۷.۴۸۵ مترمربع زیربنای کل در مرحله اجرایی شدن و نیز در بخش سوم ۳۱ پروژه به متراژ ۳۴۹.۸۰۷ مترمربع عرصه در دست بررسی و مطالعه میدانی است که در جداول ذیل به تفکیک موقعیت جغرافیایی ارائه می‌شود.
۱) تعداد و متراژ پروژه‌های اجرایی
۲) تعداد و متراژ پروژه‌های تعریف شده و در مرحله اجرایی شدن
۳) تعداد و متراژ پروژه‌های در دست بررسی و مطالعه میدانی
- این شرکت در ۲ ماه نخست سال (تا پایان اردیبهشت) چند درصد از بودجه را از منظر تحقق پروژه‌ها و سودآوری پوشش داده است؟
ورشوساز: شرکت توسعه و عمران امید مطابق با برنامه‌ریزی‌های انجام شده و تلاش مستمر همکاران و نیز شرایط اقتصادی جامعه و با وجود ویروس کرونا، برای دوره ۴ ماهه منتهی به فروردین ۱۴۰۰ توانسته است عملکرد خوبی به ثبت برساند و انتظار می‌رود براساس برنامه‌ریزی‌های انجام شده شرکت بتواند اهداف پیش‌بینی شده در سال مالی ۱۴۰۰ را محقق سازد. این شرکت از ابتدای سال مالی تا پایان فروردین ۱۴۰۰ مبلغ ۱۵۱۹ میلیارد ریال درآمد داشته که نسبت به مدت مشابه سال قبل که ۱۲۵ میلیارد ریال بوده، رشد ۸ برابری داشته است.
- عمده فعالیت شما در شهرهای تهران، کرج، اصفهان، مشهد و قم است. ممکن است بفرمایید در این شهرها چند پروژه در دست اقدام دارید و پیش‌بینی افزایش پروژه در چه شهرهایی را دارید؟
مویدی: تعداد پروژه‌های فعال شرکت در شهرهای تهران ۲۳، کرج ۳، اصفهان ۵، مشهد ۱ و اهواز ۲ پروژه است و این شرکت در حال بررسی افزایش سطح عملکرد خود در استان‌های با قابلیت سرمایه‌گذاری و تعریف پروژه شامل استان‌های هرمزگان، کرمان و آذربایجان غربی است.
- ممکن است بفرمایید پروژه آتیه تهران چه زمانی به بهره‌برداری می‌رسد. همچنین در خصوص پروژه کاملیا و حصاری بیشتر توضیح دهید؟
شکیب: پروژه‌های آتیه با مشخصات ذیل در حال اخذ پروانه بوده و پس از آن در خصوص ادامه کار آن تصمیم‌گیری خواهد شد.
نشانی ملک : ضلع شمال شرقی تقاطع بلوار فرحزادی و بلوار شهید دادمان
مساحت زمین قبل از اصلاحی (طبق سند) : ۱۴،۳۸۵ متر مربع
مساحت زمین سهم ۳۰ درصد شرکت مطابق رأی کمیسیون ماده ۵ : ۴،۳۱۵ متر مربع
مساحت کل بنا : ۶۰،۰۰۰ متر مربع
مساحت مفید بنای تجاری : ۸،۹۱۲ متر مربع
مساحت مفید فود کورت : ۱،۲۹۵
مساحت مفید شهر بازی و تالار و پذیرایی : ۴،۲۱۱
تعداد طبقات زیرزمین: ۸ طبقه، تعداد طبقه روی همکف: ۶ طبقه، تعداد کل طبقات: ۱۵ طبقه
پروژه حصاری با مشخصات ذیل در حال اخذ پروانه و سپس برگزاری مزایده جهت انتخاب شریک است.
نشانی ملک: میدان مادر - خیابان شهید شاه نظری- کوچه ششم - پلاک ۲۴
مساحت زمین قبل از اصلاحی(طبق سند) : ۲۸۶ متر مربع
مساحت زمین پس از اصلاحی: ۲۸۵.۴۵ متر مربع
مساحت کل بنا: ۱۱۲۸.۰۵ متر مربع
مساحت مفید بنای مسکونی: ۶۲۹.۴۴ متر مربع
تعداد طبقات زیر زمین: ۱ طبقه، تعداد طبقات روی همکف: ۵ طبقه، تعداد کل طبقات: ۷ طبقه، تعداد کل واحدهای مسکونی: ۵ واحد
پروژه کاملیا با مشخصات ذیل انتخاب شریک صورت پذیرفته و عملیات اجرایی آن شروع شده است
نشانی ملک: بزرگراه اشرفی اصفهانی- خیابان باهنر- خیابان گلزار نهم- مقابل کوچه کاملیای غربی- پلاک ۲۲
مساحت زمین قبل از اصلاحی(طبق سند) : ۲۷۲۰ متر مربع
مساحت زمین پس از اصلاحی: ۲۵۳۵.۳۰ متر مربع
مساحت کل بنا: ۱۶۴۲۲.۴۸ متر مربع
مساحت مفید بنای مسکونی: ۹۵۷۷.۳۳ متر مربع
تعداد طبقات زیر زمین: ۲ طبقه، تعداد طبقات روی همکف: ۷ طبقه، تعداد کل طبقات:۱۰ طبقه، تعداد کل واحدهای مسکونی: ۹۸ واحد
- از بین پروژه‌های سوهانک تهران، نواب، ولنجک، جناح، مینا، امیرآباد، برق الستوم و طاهرخانی کدام یک در سال مالی جاری به بهره‌برداری می‌رسند؟
شکیب: از مجموع ۴۶ پروژه اجرایی در تهران و استان‌های تحت پوشش این شرکت، حداقل ۱۸ پروژه در سال مالی جاری به بهره‌برداری خواهد رسید که مجموع زیربنای کل آنها ۱۰۰.۰۰۰ متر مربع است.
- تقاضای فعلی بازار مسکن را تقاضای مصرفی می‌دانید یا سرمایه‌گذاری؟
شکیب: شهری مثل تهران را در نظر بگیرید. مرکز خرید و فروش مسکن سرمایه‌ای منطقه یک تهران است که در سال گذشته رتبه پنجم را داشت و در سال جاری به رتبه نهم رسیده است. منطقه ۳ و ۶ هم که جزو مناطق پرتقاضا محسوب می‌شدند، در سال جاری به مناطق دوازده‌گانه با کمترین تقاضا تبدیل شده‌اند. تقاضای مصرفی نیز به علت کاهش شدید قدرت خرید مردم به سمت واحدهای بالای ۵ سال ساخت و بیشتر به علت کاهش قیمت سوق پیدا کرده است. بنابراین به نظر می‌رسد که با توجه به شرایط پیش آمده در هر دو دسته کاهش تقاضا را شاهدیم هرچند در تقاضای سرمایه‌ای گرچه محدودتر شده اما همچنان فعال است. به موازات آن تقاضای مصرفی نیز از فایل‌های نوساز به سمت ساختمان‌های با عمر بیش از ۵ سال حرکت کرده است تا پاسخگوی قدرت خرید مصرف‌کنندگان باشد. همچنین کاهش متراژ خرید نیز شاخص است که نشان از کاهش قدرت خرید در متقاضیان مصرفی دارد. (۴۲ درصد از کل فروش در فروردین امسال ساختمان‌های ۴۰ تا ۷۰ متر است). البته شرکت امید با توجه به تنوع محصولات چه از لحاظ جغرافیایی و چه از نظر متراژ و مشخصات، آمادگی لازم جهت پاسخگویی به نیازهای متفاوت مصرف‌کنندگان را دارد و همچنین یکی از سیاست‌های شرکت، تسهیل در شرایط فروش خود برای جامعه مصرف‌کننده است که در حال انجام است.
- نظر شما در خصوص بورس مسکن چیست؟
شکیب: کاهش مدت زمان خانه دار شدن مردم دهک‌های پایین جامعه فوق‌العاده حائز اهمیت است. موضوع بورس مسکن اگر شفاف و تخصصی انجام شود، می‌تواند هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا را به بهره‌وری مطلوب برساند. مردم می‌توانند با خرید متری مسکن و اطمینان به مکانی (ابزاری) به نام بورس برای کاهش زمان خانه‌دار شدن سرمایه‌های خرد خود را در یک ریل سرمایه‌گذاری مطمئن بلندمدت قرار دهند. قابل ذکر است بانک‌ها با همین روش سرمایه‌های خرد مردم را جمع آوری کرده و با سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و خرید مسکن چند برابر پرداختی به مردم، سود کسب می‌کنند که البته این نیازمند بسترسازی مناسب و تدوین ضوابط خاص خود است که شرکت در صورت فراهم شدن پیش نیازها در جهت توجه به ذینفعان خود از این طرح استقبال می‌کند.
- آیا برنامه‌ای برای ورود به پروژه‌های کشاورزی و منابع طبیعی و صنایع تبدیلی با توجه به اساسنامه شرکت دارید؟
شکیب: با توجه به چشم‌انداز و اهداف شرکت و همچنین این واقعیت که برای ورود به این حوزه‌ها نیاز به ایجاد زیرساخت‌های مناسب و انجام مطالعات بنیادی است و در حال حاضر این پیش نیازها در شرکت ایجاد نشده است، بنابراین برنامه‌ای برای ورود به این بخش از بازار حداقل برای سال آتی در دست نیست.