بازگشت تعادل در بازار مسکن

ملیکا حمزه‌ئی - خبرنگار: طرح صندوق‌های زمین و ساختمان در ابتدای سال ۹۳ مطرح شد و انتظار می‌رفت با اجرای آیین‌نامه و دستورالعمل این طرح، بحران‌های بخش مسکن تا حدودی بهبود یابد اما رکود حاکم بر بازار مسکن و بوروکراسی موجود در سازمان بورس برای اجرای فرآیند ثبت به همراه فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان، عدم استقبال انبوه‌سازان و بخش خصوصی را به همراه داشت.

یکی از برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در بخش تحریک عرضه، تقاضا و همچنین تأمین مالی بخش مسکن که از روش‌های جدید و غیربانکی است، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان بود که بر پایه تأمین مالی از سرمایه‌های خرد بازار سرمایه شکل گرفت. تا پیش از راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، بازار سرمایه امکان ورود به بازار مسکن و ساختمان را نداشت، هر چند قانون صندوق‌های زمین و ساختمان در سال ۸۴ به تصویب رسیده بود اما آیین‌نامه‌های اجرایی آن در هیأت دولت تدوین و تصویب نشده بود. البته دولت یازدهم با تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی این صندوق‌ها، امکان ورود بازار سرمایه به بخش مسکن را فراهم کرد.
با توجه به اخبار منتشره، به نظر می‌رسد در آینده‌ای بسیار نزدیک، اولین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأسیس خواهد شد. طبق گفته محمد حسن ابراهیمی، نائب رئیس هیأت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار تصویب نسخه اولیه اساسنامه و امیدنامه «صندوق‌های سرمایه‌گذاری اهرمی» یکی از مصوبات اخیر هیأت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار است و این صندوق‌ها دارای واحدهای ممتاز و عادی هستند. ‌ همچنین ورود و خروج متقاضیان سرمایه‌گذاری در واحدهای ممتاز از طریق معاملات واحدهای ممتاز در بورس مربوطه انجام می‌شود. به گفته نائب رئیس هیأت مدیره سازمان بورس، بزرگترین مزیت این نوع صندوق‌ها امکان سرمایه‌گذاری همزمان سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز و ریسک‌پذیر در واحدهای این صندوق‌هاست و سرمایه‌گذاری در واحدهای ممتاز این صندوق، این امکان را برای سرمایه‌گذاران یاد شده فراهم می‌کند تا از منابع جمع‌آوری شده از محل واحدهای سرمایه‌گذاری عادی به‌عنوان اهرم استفاده کنند. به بهانه تأسیس نخستین صندوق املاک و مستغلات درخصوص تأثیرات آن بر بازار مسکن، از جمله تعادل در قیمت مسکن و افزایش توان اقتصادی مردم برای خرید خانه، نظرات کارشناسان را جویا شدیم.

رونق صندوق‌ها و حذف سوداگران

علیرضا مهدی‌زاده، مدیر بازاریابی و توسعه کسب و کار شرکت سرمایه‌گذاری مسکن درخصوص تأثیر صندوق املاک و مستغلات بر بازار مسکن و تعادل قیمت در آن گفت: تأثیر این صندوق بر بازار مسکن مثبت است و هرچه ابزارهای مسکن گسترش پیدا کند به تبع بازار عمق بهتری پیدا می‌کند که نشان از توسعه یافتگی بازار است.
مهدی زاده در پاسخ به این پرسش که باتوجه به شرایط فعلی بازار مسکن این صندوق می‌تواند راهگشا باشد، افزود: حتما می‌تواند راهگشا باشد، به هر میزان که عمق بازار بیشتر باشد و با یک یا دو تصمیم و یا چند بازیگر دچار نوسان نشود، نشان توسعه یافتگی است. با راه اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان و یا فروش اوراق سلف موازی استاندارد در بورس که همگی ابزارهای تعریف شده بر روی مسکن بوده، دستکاری و ایجاد نوسان در بازار سخت‌ترشده و در نتیجه بازاری مطمئن تری خواهیم داشت.
وی بیان داشت: درصورتی که صندوق‌های املاک و مستغلات بتوانند با سایر ابزارها ادغام شوند، کاراتر خواهند بود به این مفهوم که اوراق سلف موازی ارتباط بسیار نزدیکی با صندوق‌های املاک و مستغلات داشته و تا حدی مکمل یکدیگرند. همچنین در صورتی‌که موسسات مالی امکان ترهین یونیت‌های سرمایه‌گذاری را داشته و امکان ایجاد تأمین مالی و ایجاد اهرم را برای سرمایه‌گذار بوجود آورند، کمک شایانی به فعالیت صندوق‌ها خواهد کرد.

مدیر توسعه بازار سرمایه‌گذاری بانک مسکن در پاسخ به این پرسش که این صندوق تأثیری بر افزایش قدرت خرید مردم و خانه‌دار کردن آنها می‌گذارد، اظهار داشت: این موضوع تأثیر مثبت در افزایش قدرت خرید و خانه‌دار کردن مردم می‌گذارد اما به‌صورت غیرمستقیم. با توجه به آنکه بخشی از فعالیت صندوق‌ها مربوط به اجاره داری ساختمان بوده و عده‌ای سرمایه‌گذار حرفه‌ای با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها به این امر مبادرت خواهند کرد، میزان عرضه واحدها در بازار جهت اجاره بیشتر شده و واحدهای با نیت سوداگری به مرور حذف می‌شوند.

مهدی‌زاده اظهار داشت: تأثیر دوم مربوط به تأمین مالی ساخت و سرمایه‌گذاری به هر میزان و هر مبلغ است. در حالت عادی برای خرید یک واحد آپارتمان خیلی کوچک در اطراف تهران مبلغ حداقل ۵۰۰ میلیون تومان مورد نیاز است و این کمترین رقم ورود به بازار است. حال آنکه در صندوق‌های املاک و مستغلات شما می‌توانید یونیت سرمایه‌گذاری را به هر میزان که تمایل داشته باشید و با ارقام کمتر خرید کرده و از قطار تورم عقب نمانید.

الزام رویکرد توسعه‌ای

حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در پاسخ به این پرسش که صندوق املاک و مستغلات تأثیر مثبتی بر بازار مسکن خواهد گذاشت، گفت: به‌نظر می‌رسد اگر رویکرد تجاری نگیرد و رویکرد آن در زمینه کمک به تولید باشد می‌تواند مؤثر باشد اما اگر فقط جنبه تجارتی، جمع‌آوری سپرده‌ها و پول‌ها را داشته باشد و نگاه توسعه‌ای نداشته باشد، نمی‌تواند خیلی مؤثر واقع شود. همچنین اگر رویکرد توسعه‌ای داشته باشد و رویکرد آن تجارت محور نباشد می‌تواند در تعادل قیمت مسکن و افزایش قدرت خرید مردم تأثیرگذار باشد.

نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران افزود: این صندوق باتوجه به شرایط فعلی بازار مسکن نه به‌عنوان تنها راهکار، اما به‌عنوان یکی از راهکارها اگر توسعه‌ای باشد می‌تواند مؤثر واقع شود. البته در شرایط فعلی می‌توان مسکن را به مریضی تشبیه کرد که تمامی بیماری‌ها را دارد و این صندوق می‌تواند یکی از بیماری‌ها را تسکین دهد و برای دیگر بیماری‌ها نیاز است از ابزارهای دیگر استفاده شود.

وی ادامه داد: از جمله این ابزارها می‌توان به مدیریت زمین، تزریق نقدینگی، ارائه تسهیلات بانکی با سود پایین، جلوگیری از اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، افزایش تولید مسکن در کشور، مدیریت زمین در کشور که سهم ۷۰ الی ۹۰ درصدی در مسکن دارد، نیاز به نگاه به تولید مسکن استیجاری در کشور، آمایش سرزمین، نگاه به چشم‌انداز تولید مسکن در کشور، ریل‌گذاری در مسیر تولید مسکن در کشور و جلوگیری از خودمحوری بودن دولت‌ها در حوزه تولید مسکن اشاره کرد که لازم است تمامی اینها در کنار یکدیگر باشند تا بتواند به‌عنوان پکیجی مشکلات بازار مسکن و مردم در حوزه مسکن را از طرق مختلف برطرف کند. به گفته عقبایی تأسیس صندوق املاک و مستغلات در صورت رعایت شروط مذکور می‌تواند در بالابردن نقش تولید مسکن در کشور، برقراری توازن بین عرضه و تقاضا و کمک به مردم در جهت کاهش دغدغه‌هایشان درحوزه مسکن مؤثر واقع شود. وی افزود: این صندوق باید با سایر ابزارها ادغام شود و به‌صورت هماهنگ در جهت توسعه پایدار در تولید مسکن نقش داشته باشد.
عقبایی با بیان اینکه از جزئیات نحوه مشارکت در این صندوق اطلاعاتی منتشر نشده، اظهار داشت: اما مهم این است که باید از سرمایه‌های مردم استفاده شود و مهم‌تر از همه اینکه جذب سرمایه‌ها باید در مسیر توسعه تولید باشد و به‌صورت بیزنسی نگاه شود تا اتفاقی که برای بورس درسال گذشته رخ داد و با افت قیمت شدید مواجه شد، برای این صندوق رخ ندهد. در مجموع این صندوق می‌تواند بستر تولید را افزایش دهد و در برقراری توازن بین عرضه و تقاضای بازار مسکن موثر واقع شود.

تأثیر بلندمدت بر تعادل قیمت

سعید حیدری، عضو کمیته سرمایه‌گذاری شرکت سرمایه‌گذاری توسعه ملی با اشاره به اینکه در حال حاضر که بازار راکد بوده، مردم هم توان ورود به بازار مسکن را نداشته و تورم بالا همچنان وجود دارد، گفت: راه اندازی صندوق املاک باعث می‌شود که سرمایه‌های خرد بتوانند به بازار ورود پیدا کنند. البته نمی‌توان گفت که این صندوق‌ها توان از بین بردن رکود فعلی را دارند بلکه باید سال‌های طول بکشد تا به بلوغ برسند و توانایی از بین بردن رکود را پیدا کنند اما در مجموع برای کسانی که می‌خواهند از تورم مسکن عقب نمانند فرصت خوبی است، زیرا افت قیمت مسکن در شرایط فعلی بعید است و همچنین سرمایه‌های برخی از مردم برای ورود مستقیم به بازار مسکن کفایت نمی‌کند.
حیدری در پاسخ به این پرسش که صندوق املاک و مستغلات چه تأثیری بر تعادل قیمت مسکن می‌گذارد، افزود: در کوتاه مدت و میان مدت تأثیری بر تعادل قیمت مسکن و افزایش قدرت خرید مردم نخواهد گذاشت اما برای قدرت خرید مردم خوب وکمک‌کننده است زیرا هنگامی که مردم بتوانند سرمایه‌های خرد را وارد بازار کنند، به‌تدریج می‌توانند از تورم مسکن عقب نمانند و در میان مدت سرمایه‌های خود را از تورم مسکن حفظ کنند.
وی ادامه داد: اما در بلند مدت تأثیرگذاری این صندوق‌ها مربوط می‌شود به برنامه‌های توسعه‌ای سازمان بورس که صندوق‌ها جا بیفتند. البته باید روی آنها کار شود و در قیاس وسیع‌تر توسعه پیدا کنند. حیدری افزود: پیشنهاد می‌شود چند نوع صندوق املاک و مستغلات مانند، صندوق پیش خرید، صندوق املاک ساخته شده، صندوق تخصصی اجاره و اینگونه صندوق‌ها راه‌اندازی شود و همچنین دولت نیز از این صندوق‌ها حمایت کند.
به گفته عضو کمیته سرمایه‌گذاری شرکت سرمایه‌گذاری توسعه ملی، صندوق املاک و مستغلات مانند صندوق‌های دیگر می‌تواند مستقل کار کند اما اگر در کنار آن ابزارهای دیگری نیز باشند خوب است؛ از جمله این ابزارها می‌توان به ابزارهای مشتقه در بورس اشاره کرد که اگر اینگونه ابزارها بر صندوق‌های املاک و مستغلات تعریف شوند، معاملات به‌صورت مطلوب صورت خواهد گرفت و با اقبال بیشتری همراه خواهند شد.

وی معتقد است: اگر این صندوق‌ها بتوانند به سیستم بانکی متصل شوند و finance کنند و حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزش NAV صندوق را تسهیلات بگیرند و همچنین برای کارهای سرمایه‌گذاری، اهرمی ایجاد کنند قطعا بسیار خوب است یعنی از طریق ایجاد اهرم بزرگ می‌توان به افزایش قدرت خرید مردم کمک کرد زیرا شاید عده‌ای با سرمایه خود نتوانند اهرم خاصی ایجاد کنند اما اینجا علاوه بر اینکه تورم به کمک آنها می‌آید، می‌توانند در مقیاس کلان‌تر اهرمی با کمک شبکه بانکی یا ابزارهای مالی بورس ایجاد کنند. در مجموع این صندوق‌ها باید بتوانند به واسطه دارایی‌هایی که دارند اوراق صکوک منتشر کنند و از طریق آن طرح‌های توسعه ایجاد کنند، ملک خریداری کنند یا سرمایه‌گذاری کنند و به اعضای خود که اکثرا افراد معمولی هستند کمک کنند که سرمایه خود را افزایش دهند.

• منبع: هفته نامه اطلاعات بورس شماره ۴۰۷