به گزارش صدای بورس وضعیت بازار مسکن، یک سال بعد از روی کار آمدن دولت سیزدهم از چند زاویه مهم مورد بررسی است. یک زاویه مهم مربوط به کارنامه عرضه مسکن در اولین سال اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال و زاویه دیگر مربوط به وضعیت معاملات در بازار املاک مسکونی به لحاظ حجم و قیمت واحدهای مسکونی از یک‌سو و تحولات اجاره‌بها از سوی دیگر است.
آنچه در یک جمله و در توصیف شرایط کلی بازار مسکن در یک سال اخیر می‌توان به آن اشاره کرد این است که بازار مسکن در یک سال گذشته در همه این زمینه‌ها، بازاری ناکام بود. نه یک میلیون مسکن در سال اول اجرای طرح عرضه چهار میلیونی آپارتمان ساخته شد و نه حباب قیمت مسکن آن‌طور که اواخر سال گذشته از سوی جامعه کارشناسی بازار ملک به آن اشاره می‌شد، تخلیه شد.
آمارهای رسمی از ثبت بالاترین رکورد «رکورد رکود ساختمانی» در سال جاری حکایت دارد. پساجهش ملکی که منجر به کاهش قیمت واقعی مسکن در سال گذشته شد عملاً به سال دوم نرسید و بار دیگر، بازار مسکن در ۱۴۰۱، رشد محسوس قیمت‌های فروش مسکن و همچنین تورم شدید در بازار اجاره را تجربه کرد.
تورم ۴۰درصدی بهای مسکن
بررسی‌ها از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان‌دهنده رشد ۴۰درصدی متوسط بهای فروش آپارتمان‌ها در شهر تهران در فاصله تیرماه ۱۴۰۰ تا تیر ۱۴۰۱ است. این در حالی است که یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت سیزدهم از همان ابتدای شروع به کار کابینه، «مهار تورم ملکی و فروکش کردن التهاب قیمتی» در این بازار از طریق «مقابله با سفته‌بازها و سوداگرها» اعلام شد. اما عملاً در سال ۱۴۰۱، نه‌تنها تورم ملکی مهار نشد، بلکه متوسط تورم ماهانه مسکن به بیش از ۶ برابر سال قبل رسیده و بار دیگر پای سفته‌بازها وسوداگران ملکی به این بازار باز شد.
آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی ایران حاکی است به‌رغم آن‌که تا ابتدای سال جاری انتظار می‌رفت روند نزولی تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن شهر تهران که تا ۱۶ درصد عقب‌نشینی کرده بود باز هم کاهش یافته و دست‌کم در سال جاری شاهد تثبیت شرایط سال قبل در بازار ملک و حرکت بازار به سمت تخلیه حباب قیمتی باشیم، اما عملاً بازار از اردیبهشت‌ماه امسال، در مسیر افزایش قیمت قرار گرفت. شیب رشد قیمت مسکن در شهر تهران از اردیبهشت‌ماه تند شده و فرضیه یا احتمال کاهش قیمت واحدهای مسکونی، عملاً منتفی شد.
متوسط قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران که در تیرماه سال گذشته معادل ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود در تیرماه امسال به ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید. این آمار بیانگر رشد ۸/۳۸درصدی متوسط بهای فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران طی یک سال گذشته است. رخداد دیگر اما مربوط به ثبت تورم ماهانه بالا در بازار معاملات مسکن شهر تهران است. در حالی که سال گذشته، متوسط تورم ماهانه مسکن حول‌وحوش یک درصد بود در سال جاری بازار ملک تهران تورم ماهانه بالا از اریبهشت تا تیرماه (که آمار رسمی مربوط به آن منتشر شده است) را تجربه کرد.
بیشتر بخوانید: بدترین سال اجاره‌نشین‌ها
در اردیبهشت‌ماه امسال تورم ماهانه ۱/۶درصدی در بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید. این میزان در خردادماه شدت بیشتری به خود گرفت و سرعت رشد قیمت مسکن (تورم ماهانه) به ۴/۸ درصد رسید. در تیرماه نیز متوسط قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با خردادماه ۸/۵ درصد رشد کرد. این موضوع به معنای ثبت متوسط تورم ماهانه ۷/۶درصدی مسکن در سه ماه منتهی به پایان تیرماه ۱۴۰۱ است. این ارقام نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در این سه ماه در مقایسه با سرعت رشد قیمت مسکن در سال گذشته، بیش از ۶ برابر شده است.
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران مطابق با آخرین آمار اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی به مرز ۴۲ میلیون تومان (۴۱ میلیون و۷۰۰ هزار تومان) رسیده است.
وضعیت تورم ماهانه مسکن شهر تهران از ابتدای سال ۱۴۰۰ تا پایان ۱۴۰۱ در نمودار زیر آمده است.
بازگشت سفته‌بازها به بازار ملک
برخلاف آنچه وعده داده شده بود، اما بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری و هم‌زمان با اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال در کشور، شاهد یک رویداد مهم دیگر یعنی «بازگشت تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت ملکی به انگیزه موج‌سواری روی تورم ملکی» نیز بود. در حالی که تحت‌تأثیر از بین رفتن جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت یا همان سفته‌بازها که یکی از بازیگران و کارگردانان اصلی جهش قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۹۸ تا پایان ۹۹ بودند، حضور این گروه از متقاضیان در بازار سال ۱۴۰۰ به کم‌رنگ‌ترین حد ممکن نسبت به سه سال قبل از آن رسید اما هم‌زمان با برخی رویدادها، این بازار بار دیگر برای سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران جذاب شده و اقدام به بازگشت به عرصه معاملات ملکی کردند.
حجم معاملات خریدوفروش مسکن تحت‌تأثیر بازگشت سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران به بازار مسکن با رشد قابل‌توجهی همراه شد. این موضوع به‌خصوص در سه ماه منتهی به پایان تیرماه ۱۴۰۱ محسوس بوده و در آمارهای رسمی نیز تأیید میشود. مطابق با اعلام بانک مرکزی، در اردیبهشت‌ماه امسال ۱۰ هزار و۴۹۰، در خردادماه ۱۳ هزار و ۸۷۴ و در تیرماه ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید. بررسی وضعیت سه‌ماهه منتهی به پایان تیرماه امسال به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته (سه‌ماهه منتهی به پایان تیرماه ۱۴۰۰) نشان می‌دهد، حجم معاملات مسکن در این بازه زمانی ۵/۲ برابر شده است. در سه‌ماهه منتهی به پایان تیرماه ۱۴۰۰ در شهر تهران مجموعاً ۱۴ هزار و ۳۰۰ فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید.
این میزان در بازه زمانی مشابه امسال به ۳۴ هزار و ۷۰۰ فقره رسید. از زاویه دیگر، میانگین تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در سه‌ماهه منتهی به پایان تیر ۱۴۰۰ در هر ماه برابر با ۴ هزار و ۷۰۰ فقره بوده است که این میزان در مدت مشابه سال جاری به طور متوسط در هر ماه به ۱۱ هزار و ۵۵۲ فقره افزایش یافته است.
آمارها همچنین نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن شهر تهران در تیرماه امسال در مقایسه با تیرماه سال گذشته نیز با رشد ۱۰۳درصدی همراه شده است. بررسی‌ها حاکی است، این میزان رشد خرید مسکن در سال جاری، تماماً تحت‌تأثیر خریدهای مصرفی نبوده است. بلکه بازگشت سفته‌بازها و سرمایه‌گذارها به بازار ملک به دنبال افزایش نااطمینانی‌های اقتصادی، رشد شدید تورم عمومی و از همه مهم‌تر جهش ارزی و رشد قابل‌توجه قیمت دلار، رخ داده است. چرا که همچنان و در نبود ابزارهای مؤثر همچون تسهیلات بانکی کارآمد و ... تقاضای مصرفی از قدرت خرید کافی برای خرید مسکن برخوردار نیست.
عمده خریدهایی که در این سه ماه از بازار مسکن شهر تهران انجام شده است از سوی تقاضای سرمایه‌ای بوده است که سهم تقاضای سرمایه‌ای کوتاه‌مدت یا همان سفته‌بازهای ملکی نیز در این میان به نسبت ماه‌های گذشته افزایش یافته است.
در نمودار زیر تغییرات مربوط به حجم معاملات مسکن شهر تهران در بازه زمانی ابتدای ۱۴۰۰ تا پایان تیرماه ۱۴۰۱ درج شده است.
عدم توانایی در مهار تورم، افزایش نااطمینانی‌های اقتصادی ناشی از ابهام در وضعیت برجام، رشد انتظارات تورمی، افزایش شدید بهای ارز (دلار)، کاهش جذابیت معاملات در بورس و ... مهم‌ترین عواملی است که در سال جاری بازار مسکن را مانند بسیاری دیگر از حوزه‌ها، تحت‌تأثیر قرار داد. اگرچه حجم معاملات مسکن در سه ماه یادشده (اردیبهشت، خرداد و تیرماه ۱۴۰۱) به میزان قابل‌توجهی رشد داشت، اما این رشد را نمی‌توان به معنای رونق پایدار بازار مسکن (رونق استاندارد و امیدوارکننده) تعبیر کرد. چرا که این افزایش حجم معاملات از ناحیه تقاضای مصرفی و در جهت خانه‌دار شدن گروه‌های فاقد مسکن نبوده است؛ بلکه به دنبال افزایش تقاضای سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران صورت گرفته است و همین رشد تقاضای سرمایه‌ای در غیاب تقاضای مصرفی منجر به ثبت تورم بالا در بازار ملک در این بازه زمانی شده است. از سوی دیگر سیاست‌های مالیاتی که دولت در ابتدای کار خود بر آن تأکید کرده بود در بازار اجرایی نشد. مالیات از خانه‌های خالی و مالیات خانه‌های لوکس، که قرار بود از امسال دریافت شود عملاً شکست خورد. هرچند کارشناسان از همان ابتدا این سیاست‌های مالیاتی را به دلیل فراهم نبودن زیرساخت‌های موردنیاز موفقیت‌آمیز نمی‌دانستند و تأکید داشتند باید سیاست‌های مالیات‌های مؤثر و آسان‌تری همچون وضع مالیات سالانه ملکی بر همه املاک مسکونی به منظور ایجاد هزینه برای ملاکی و احتکار ملکی به کار گرفته شود.
وضعیت ناگوار مستأجرها
در بازار اجاره نیز شرایط ناگوارتری برای مستأجرها رقم خورد. اصولاً به دلیل ماهیت خاص بازار اجاره به دنبال حساس‌تر بودن این بخش از بازار ملک در تحولات قیمتی ناشی از توان مالی محدودتر گروه‌های متقاضی، نوسانات نرخ و افزایش بهای تأمین مسکن، به مراتب مخرب‌تر از نوسانات قیمتی در بازار معاملات خرید مسکن است.
در واقع از آنجا که مستأجرها درآمد و توان مالی محدودتری در مقایسه با متقاضیان خرید مسکن دارند، نوسانات قیمتی بیش از متقاضیان خرید مسکن آن‌ها را تحت‌تأثیر قرار داده و به آن‌ها آسیب می‌زند. در ابتدای دولت سیزدهم، رسیدگی به وضعیت مستأجرها، مهار تورم اجاره و اجرای طرح‌های حمایتی در این حوزه همچون ساخت و عرضه مسکن استیجاری وعده داده شد. ازجمله برنامه‌های اعلام‌شده در این زمینه اختصاص بخشی از طرح نهضت ملی و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به بازار اجاره به منظور واگذاری به گروه‌های نیازمند و فاقد مسکن با اجاره‌بهای حمایتی بود. اما عملاً با گذشت یک سال، اقدامی در این زمینه صورت نگرفت. تنها به تکرار تجربه ناموفق دو سال گذشته در بازار اجاره برای سال سوم اکتفا شد. مصوبه‌ای که از تابستان سال ۹۹ برای مهار تورم اجاره و کمک به مستأجرها در دوره شیوع کرونا به تصویب رسید و براساس آن سقف مجاز ۲۵درصدی افزایش اجاره‌بها در شهر تهران و۲۰درصدی در سایر شهرها تعیین شد، به‌رغم آن‌که در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ (براساس آمارهای رسمی مربوط به تورم اجاره) ناکارآمد و ناموفق بود، بار دیگر در سال ۱۴۰۱ نیز اجرایی شد. بااین‌حال و همان‌طور که در دو سال قبل به طور متوسط اجاره‌بها در کشور با رشد ۵۰درصدی (بیش از دو برابر سقف مجاز تعیین‌شده) همراه شد، تازه‌ترین آمارهای رسمی از ادامه این وضعیت در سال جاری نیز خبر می‌دهد. امسال هم اجاره‌بها، هم در شهر تهران و هم در کشور حول‌وحوش ۵۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که در شهر تهران، رشد اجاره‌بها در برخی قراردادهای تمدیدی که معمولاً در سامانه رهگیری مسکن درج نمی‌شود و به صورت سنتی بین موجر و مستأجر تمدید میشود، به مراتب بیش از ۵۰ درصد بوده است. مطابق با آخرین آمارهای رسمی مربوط به تورم اجاره، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در تیرماه امسال در شهر تهران رشد ۴/۴۷درصدی و در کشور رشد ۳/۵۲درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن داشته است.
وضعیت عرضه یک‌میلیونی
براساس قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس و بر مبنای آنچه دولت سیزدهم از ابتدای شروع به کار خود در بخش مسکن بر آن تمرکز کرد، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال در دستور کار قرار گرفت. اما در سال اول، این هدف نیز به طور کامل اجرایی نشد. آمارها نشان می‌دهد تاکنون تنها حدود نیم‌میلیون متقاضی واجد شرایط اقدام به افتتاح حساب در شبکه بانکی و واریز سهم آورده خود کرده‌اند و کمتر از ۱۵۰ هزار فقره وام بانکی به این پروژه‌ها اختصاص یافته است. دولت در اجرای این طرح با موانع زیادی همچون مشکل تأمین زمین در مناطق مختلف، عدم همکاری بانک‌ها در تزریق منابع و عمل به تعهدات، عدم همکاری متقاضیان در واریز سهم آورده متقاضی و ... روبه‌رو بوده است. این در حالی است که وعده داده شده است تا در سال‌های بعد روند اجرای این سیاست تسریع میشود و واحدها با سرعت بالاتری احداث میشود.
هاجرشادمانی -روزنامه‌نگار
منبع: ماهنامه بازار و سرمایه شناره ۱۳۰
نظر شما