بازار اجاره مسکن چگونه تغییر جهت داد؟

koبه گزارش صدای بورس، با این حال هنوز تورم اجاره بالای سطح متعارف و تاریخی قرار دارد. یک نمودار از سه روند تورم عمومی، تورم مسکن و تورم اجاره نشان می‌دهد اتفاقی که در مرداد ماه باعث تغییر در روند رشد اجاره‌بها شد، عامل درونی نداشت، بلکه سرمنشأ آن به رخدادهای نیمه دوم سال گذشته در بیرون بازار اجاره برمی‌گردد. نبض اجاره‌بها تابعی از «تغییرات شاخص کل قیمت‌ها» و «رشد قیمت مسکن» است.

اثر دو کاهنده تورم اجاره مسکن در میانه تابستان امسال خود را در شکل رسیدن اجاره‌بها به زیر نقطه‌جوش نشان داد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن شهر تهران براساس تحقیقات میدانی انجام شده از وضعیت فعلی این‌ بازار و همچنین آخرین آمارهای رسمی تورم اجاره در مرداد ۱۴۰۱ نشان می‌دهد، در میانه تابستان تورم اجاره‌بها به زیر نقطه جوش رسید.

مرداد امسال، رکورد کمترین تورم اجاره مسکن در شهر تهران بعد از ۱۰ ماه به ثبت رسید و اجاره‌بهای مسکن که در غالب ماه‌های سپری‌شده از سال گذشته، در هر ماه به طور میانگین حول‌وحوش و بیش از ۵۰ درصد در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل رشد می‌کرد، در مردادماه رشد ۲/ ۴۵ درصدی را تجربه کرد. زمستان سال گذشته حتی تورم اجاره در شهر تهران به سطح ۵۲ درصدی در مقایسه با زمستان ۹۹ نیز رسید. در بازار اجاره کشوری نیز تورم اجاره همواره در محدوده رشد میانگین ۵۰درصدی و بالاتر اجاره بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل بود.

این سطح تورم اجاره مسکن در میانه تابستان-رشد ۵/ ۴۲ درصدی- نشان‌دهنده آن است که تورم اجاره از نقطه جوش ۵۰ درصدی نزدیک به ۵ واحد درصد پایین‌تر آمده است؛ هر چند هنوز هم تورم اجاره بسیار بالا و حدود دو برابر تورم متعارف اجاره در سال‌های نرمال این بازار است. در واقع با وجود آنکه تورم اجاره مسکن در میانه تابستان امسال از نقطه جوش -نقطه اوج تورمی- پایین‌ آمد اما کماکان مستاجرها در این بازار با فشار زیاد اجاره‌نشینی مواجه هستند. تورم اجاره مسکن که از سال ۹۹ و تحت تاثیر دو رویداد مهم یعنی «جهش قیمت مسکن» و «ثبت تورم عمومی بالا»، با رشد شدید همراه شده بود، در مردادماه امسال با یک رویداد نسبتا امیدوارکننده روبه‌رو شد و آن کاهش تورم اجاره از سطح ۵۰ درصدی در غالب ماه‌های سال گذشته، به سطح ۲/ ۴۵ درصدی در میانه تابستان امسال یعنی مقطع اوج جابه‌جایی‌ها در این بازار است.

این موضوع نشان می‌دهد اگرچه هنوز هم مستاجرها با فشار اجاره‌نشینی روبه‌رو هستند اما تورم اجاره از نقطه جوش به سطح پایین‌تری بازگشته است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دو کاهنده تورم اجاره در مردادماه امسال خبر می‌دهد؛ دو پارامتری که با اثر تاخیری منجر به کاهش تورم اجاره یا کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در مردادماه امسال شده است. این رویداد از یک جهت بسیار مهم است و آن این است که در شرایط فعلی سیاستگذار این موضوع را دریابد که «تورم اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن‌» است اما به شکل «تاخیری» از این دو متغیر اثر می‌پذیرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، درست بعد از اینکه تورم عمومی و تورم مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۰، کاهشی شدند، اثر این کاهش‌ها با تاخیر زمانی، در تابستان امسال در بازار اجاره‌نشین‌ها ظاهر شد. با این حال، این دو پارامتر اثرگذار بر تورم اجاره سیگنال دیگری را به این بازار مخابره می‌کنند. مبنی بر اینکه حال که تورم عمومی و تورم مسکن دوباره خیز برداشته‌اند، در ماه‌های آینده احتمال خیز مجدد تورم در بازار اجاره مسکن دور از انتظار نخواهد بود. مگر آنکه سیاستگذار مسکن به فوریت اقدامات لازم را در ارتباط با کنترل التهاب در بازار اجاره به کار بگیرد.

در واقع بررسی‌ها نشان می‌دهد چنانچه دولت و سیاستگذار پولی به دنبال رام کردن «اجاره‌بها» هستند باید از بیرون این بازار، به دنبال راهکارهای موثر و عملیاتی باشند و سیاست کاهنده تورم عمومی و سیاست کاهنده تورم مسکن دو راهکاری است که باید هر چه سریع‌تر به کار گرفته شود تا در ماه‌های بعد شاهد بروز جهش مجدد در بهای اجاره‌نشینی و بازگشت اجاره‌بها به نقطه جوش تورمی نباشیم.

بیشتر بخوانید: چرا مسکن در جنوب تهران گرانتر شد؟

وضعیت اجاره‌ در میانه تابستان

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره تازه‌ترین وضعیت بازار اجاره مسکن با تکیه بر آخرین آمارهای رسمی و همچنین تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می‌دهد اگرچه هنوز مهم‌ترین ویژگی این بازار ثبت تورم بالا و فشار مضاعف بر اجاره‌نشین‌هاست، اما تورم اجاره از نقطه جوش عقب‌نشینی کرده است و از میانگین ۵۰ درصدی در غالب ماه‌های سال گذشته به سطح ۵/ ۴۲ درصد رسیده است. این سطح تورمی به لحاظ کمترین میزان رشد اجاره‌بها در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، رکورد ۱۰ ماهه در این بازار به حساب می‌آید. بعد از ثبت تورم ۸/ ۴۲ درصدی در بازار اجاره شهریور ماه ۱۴۰۰، تورم نقطه به نقطه اجاره‌مسکن در مهر سال گذشته (یعنی میزان رشد اجاره بها در مهر ۱۴۰۰ نسبت به مهر ۱۳۹۹) به ۴۸ درصد افزایش یافت. مرداد ماه امسال بعد از ۱۰ ماه کمترین سطح تورم نقطه‌ای در بازار اجاره از مهر سال گذشته تاکنون به ثبت رسید.

هر چند هنوز هم این میزان حدود دو برابر تورم متعارف در بازار اجاره مسکن شهر تهران است. در دوره‌های قبلی، در بدترین حالت اجاره‌بها در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن حول و حوش ۳۰ تا ۳۵ درصد رشد می‌کرد و در شرایط عادی بازار اجاره و بازار مسکن نیز این تورم حول و حوش ۱۵ تا ۲۰ درصد بود. این میزان هم‌اکنون و با وجود پایین آمدن تورم اجاره از نقطه جوش کماکان حول و حوش دو برابر تورم اجاره در دوره‌های معمولی بازار مسکن است. همچنین فاصله قابل توجهی با تورم اجاره در دوره‌های قبلی جهش قیمت در این بازار دارد.

در واقع اگرچه در مردادماه امسال، سرعت رشد اجاره‌بها نسبت به ۱۰ ماه گذشته کاهش یافت اما نه شرایط در بازار اجاره آرام شده است و نه تورم اجاره به سطوح متعارف دوره‌های قبلی بازگشته است. تنها رویدادی که در این زمینه به وقوع پیوسته است، کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در مرداد امسال نسبت به مرداد سال گذشته در مقایسه با ماه‌های گذشته است. مرکز آمار ایران حتی تورم اجاره مسکن شهر تهران در یک‌سال ۱۴۰۰ را ۶۰ درصد اعلام کرده بود اما براساس آمارهای بانک مرکزی این میزان حول و حوش ۵۰ درصد بوده است. مرداد امسال اما به روایت آمار بانک مرکزی، تورم اجاره از متوسط سال قبل، حدود ۵ واحد درصد کمتر شد.

اثر تاخیری دو عامل کاهنده

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد همواره این بازار و تحولات قیمتی آن به دو عامل مهم یعنی «تورم مسکن» و «تورم عمومی» بستگی داشته است.

مشاهده روندهای قبلی تورم اجاره، تورم مسکن و تورم عمومی نیز این موضوع را تایید می‌کند. به این معنا که در دوره‌هایی که تورم مسکن و تورم عمومی بالا بوده است، اثر این تورم فزاینده با تاخیر زمانی خود را در بازار اجاره به شکل افزایش سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن در ماه‌های بعد نشان داده است. برعکس هر زمان که تورم مسکن و تورم عمومی سیر کاهشی داشته است این اثر کاهنده خود را در ماه‌های بعدی در شکل کاهش تورم اجاره مسکن بروز داده است. در مردادماه امسال نیز، تورم اجاره مسکن در حالی از نقطه جوش بازگشته و نسبت به اوج ۵۰ درصدی رشد اجاره‌بها کاهش یافت که تورم مسکن در سال ۱۴۰۰ و تورم عمومی از نیمه ۱۴۰۰، شیب کاهشی داشت.

در شرایطی که در سال ۹۹ تورم مسکن بسیار زیاد بود، تورم در بازار اجاره در سطوح پایین‌تری قرار داشت و نسبت به تورم مسکن ناچیز بود. در سال ۱۴۰۰ که به دلیل ورود بازار مسکن به دوره پساجهش، بازار وارد فاز ثبات نسبی شد و سرعت رشد قیمت در این بازار به میزان چشمگیر کاهش یافت، اما اثر تاخیری جهش قیمت مسکن در سال ۹۹ به بازار اجاره رسید و آن را ملتهب کرد. در واقع سال ۱۴۰۰ اگر چه سال ثبات نسبی وکاهش قیمت واقعی در بازار مسکن بود اما اثر جهش سال ۹۹، با تاخیر به بازار اجاره سال قبل رسید و این بازار را دچار التهاب و رشد شدید بهای اجاره‌نشینی کرد. این موضوع نشان‌دهنده اثر تاخیری رشد قیمت مسکن بر بازار اجاره و سطح اجاره‌بها است.

نقش تورم عمومی در رشد اجاره بها

بازار اجاره همچنین از تورم عمومی نیز اثر می‌گیرد و همان‌طور که در نمودار فوق مشخص است اثر کاهش و افزایش تورم عمومی خود را با تاخیر چند ماهه در بازار اجاره نشان می‌دهد.

سرعت رشد تورم عمومی در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ کم شد و این کاهش، اثرخود را در شکل بازگشت تورم اجاره مسکن در سال ۱۴۰۱ از نقطه جوش نشان داد. اما هم‌اکنون یک سیگنال مهم از سمت تورم عمومی به بازار اجاره قابل دریافت است. مبنی بر اینکه اثر بالا رفتن تورم عمومی و افزایش سرعت رشد بهای کالاها و خدمات در مقطع زمانی فعلی می‌تواند خود را به شکل افزایش احتمالی سرعت رشد اجاره‌بها در ماه‌های آینده نشان دهد. چرا که هر زمان تورم عمومی افزایش یافته است با تاخیر زمانی چندماهه سرعت رشد اجاره‌بها نیز بیشتر شده است.

پیام تورم به سیاستگذار مسکن

این موضوع یعنی اثرپذیری تورم اجاره از تورم عمومی و تورم مسکن دو پیام مهم برای سیاستگذار مسکن به همراه دارد. این پیام آن است که اگر سیاستگذار به دنبال بازگرداندن وضعیت قیمت‌ها به سطح متعارف در مهم‌ترین، حساس‌ترین و مصرفی‌ترین بخش بازار مسکن یعنی بازار اجاره است که اتفاقا جزو مهم‌ترین و حساس‌ترین بازارها در میان سایر بخش‌های اقتصادی نیز هست، باید بر رویدادها، سیاست‌ها و اقدامات موثر بر کاهش تورم عمومی و تورم مسکن تمرکز کند. در واقع باید سراغ اتخاذ اقدامات و سیاست‌هایی برود که منجر به کاهش تورم عمومی و تورم مسکن شود. در چنین شرایطی اثر این دو عامل در شکل عوامل کاهنده تورم اجاره، در ماه‌های بعد نمایان خواهد شد.

در سال ۱۴۰۰ تحت تاثیر افزایش امیدواری‌ها در ارتباط با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و اقتصادی، انتظارات تورمی نیز در بازار مسکن کاهش یافت و این بازار با ثبات نسبی و کاهش قیمت واقعی (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی) روبه‌رو شد. اثر این ثبات نسبی خود را در شکل کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در مردادماه امسال نشان داد. هر چند هنوز هم تورم اجاره‌بها بسیار بالا و برای مستاجرها مشکل‌ساز است. روندها نشان می‌دهد، کاهش و افزایش تورم عمومی با یک فاصله و تاخیر زمانی منجر به کاهش یا افزایش سرعت رشد اجاره‌بها شده است.به این ترتیب لازم است هم سیاست‌های کاهنده تورم عمومی و هم سیاست‌های کاهنده تورم مسکن به کار گرفته شود.

مهار تورم با نرخ بهره

تجارب موفق دنیا در ارتباط با کنترل تورم عمومی که منجر به کنترل تورم مسکن و اثر کاهنده بر تورم اجاره شده است، یک مسیر آزمون شده و به جواب رسیده در این زمینه را نشان داده و معرفی می‌کند. در ماه‌های اخیر، آمریکا و برخی کشورهای اروپایی که با تورم عمومی بی‌سابقه یا کم‌سابقه و اثرگذاری آن بر قیمت مسکن مواجه شدند، با افزایش نرخ بهره بانکی موفق به کاهش شیب تورم و همچنین کاهش تورم مسکن شدند.

با افزایش نرخ بهره، سرمایه‌ها به جای آنکه به بازارهای زودبازده رفته، آنها را ملتهب کند و منجر به سرایت این التهاب به سایر بخش‌های اقتصادی از جمله بهای مسکن و کالاها و خدمات دیگر شود، از سوی شبکه بانکی جذب شده و می‌تواند صرف تولید و جبران کسری بودجه شود. در واقع در قالب اصلاح سیاست‌های پولی و مالی متناسب با شرایط تورمی می‌توان نقدینگی را به میزان قابل توجهی مهار کرد تا منجر به بروز تورم بیشتر در اقتصاد و بخش‌های مختلف از جمله بازار مسکن واجاره نشود. نکته مهم آن است که هر چه بیشتر تورم کنترل شود و سیاست‌های مهارکننده تورم به کار گرفته شده و اعمال شود به همان نسبت وضعیت بازار اجاره به نفع مستاجرها بهبود پیدا می‌کند.

توافق برای نرخ سوم اجاره‌بها

در شرایطی که روندهای مربوط به تحولات تورم عمومی، قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان‌دهنده اثر کاهنده تورم مسکن و تورم عمومی بر کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در تابستان امسال است، تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون نوعی توافق بر سر تعیین قیمت سوم در بازار اجاره شهر تهران ایجاد شده است.موجران و مستاجران در سومین ماه اجرای قانون تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن-شهریور ۱۴۰۱- و در حالی که همچنان شاهد تبعات سیاست‌های دستوری در این بازار هستیم، به نوعی توافق دست یافته‌اند.

این توافق در واقع منجر به ایجاد نرخ سوم در بازار اجاره شهریور ماه شده است و تحت تاثیر این توافق نانوشته، اما محسوس در بازار اجاره، تعداد(حجم)قراردادهای اجاره مسکن در شهریور امسال در مقایسه با دو ماه قبل بنا بر اعلام واسطه‌های بازار ملک، افزایش یافته است. این نرخ سوم، نه درصدی است که موجران در ابتدای فصل تابستان و برای پوشش هزینه‌های خود ناشی از تورم شدید، برای افزایش اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی مدنظر داشتند و نه ارتباطی به سقف دستوری افزایش اجاره‌بها دارد. در واقع موجران و مستاجران در عمده موارد برسر افزایش مبلغ اجاره به میزانی بیشتر از نرخ دستوری اما کمتر از آنچه در ابتدای تابستان مدنظر موجرها برای پوشش رشد هزینه‌های زندگی آنها بود، توافق کرده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که میزان رشد دستوری اجاره‌بها برای سال جاری در شهر تهران تا سقف ۲۵ درصد تعیین شده بود، نرخ توافقی مستاجرها و موجرها در قراردادهای تمدیدی در تابستان امسال به‌ویژه در شهریور ماه رقمی حول وحوش ۴۰ تا ۶۰ درصد است؛ هر چند در برخی از قراردادها مبالغ اجاره تا ۱۰۰ درصد نیز افزایش یافته است. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در بسیاری از موارد، هم مستاجرها به دلیل جهش شدید اجاره‌بها و هم موجران به دلیل نگرانی از تبعات اجرای سیاست دستوری در بازار اجاره تمایل به تمدید قرارداد سال قبل دارند.

در این میان برخی از موجر اولی‌ها نیز هستند که به نیت سرمایه‌گذاری وارد بازار شده و در ماه‌های اخیر اقدام به خرید مسکن کرده‌اند؛ هم‌اکنون نیز برای جبران بخشی از هزینه خرید قصد دارند واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند. در چنین شرایطی، اوضاع بازار اجاره به قدری به دلیل جهش اجاره‌بها و مداخلات دستوری، نامساعد است که برخی از این مالکان نیز ناچار به اعمال تخفیف‌های جزئی شده‌اند تا واحد آنها سریع‌تر اجاره برود.

شرایط مشابه در کشور

به گزارش دنیای اقتصاد، تورم اجاره مسکن در شهر تهران در حالی براساس آمار رسمی مردادماه از نقطه جوش ۵۰ درصدی به سطح ۲/ ۴۵ درصدی بازگشته است که براساس اعلام بانک مرکزی، تورم کشوری اجاره مسکن نیز در این ماه نسبت به تیر ۱۴۰۱-یک ماه قبل- یک واحد درصد کم شده و از ۳/ ۵۲ درصد به ۵۱ درصد رسیده است.