به گزارش صدای بورس رکورد عمیق‌ترین رکود ساختمانی در شهر تهران در حالی با رسیدن تیراژ ساخت مسکن در یک فصل به کمتر از ۶ هزار واحد مسکونی، بهار امسال، به ثبت رسید که رصد وضعیت فعلی بازار ساخت‌وساز، نشان‌دهنده انتظار برای ادامه رکود عمیق در این بازار در ماه‌های پیش رو است. درحالی‌که آخرین آمارهای منتشرشده درباره تحولات بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران از ساخت تنها ۵هزار و ۹۵۴ واحد مسکونی در بهار امسال خبر می‌دهد،
بررسی‌ها نشان می‌دهد در صورتی که در سایر فصل‌ها نیز الگوی بهار امسال در این بازار ادامه پیدا کند، امسال، عمیق‌ترین رکود ساختمانی در پایتخت حداقل در دو دهه گذشته رقم خواهد خورد. این در حالی است که هیچ علامتی از قرار گرفتن بازار ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در فاز خروج از رکود، از بازار رصد نمی‌شود. اگرچه آمارهای رسمی، ثبت رکود تاریخی در بازار ساخت‌وساز در شهر تهران در بهار امسال را نشان می‌دهد، یافته‌ها و آمارهای غیررسمی نیز نشان‌دهنده ادامه شرایط بهار بازار ساخت‌وساز در دو فصل بعدی یعنی تابستان و پاییز امسال است. ضمن آنکه فعالان ساختمانی، شرایط پیش رو در زمستان امسال را نیز متفاوت از وضعیت سه فصل قبلی ندانسته و حتی برخی معتقدند می‌توان انتظار داشت عمق رکود ساختمانی در پایتخت باز هم بیشتر شده و شرایط واقعی در این بازار، حادتر از وضعیت ثبت‌شده در ماه‌ها و فصل‌های گذشته رقم بخورد. این در حالی است که امسال، بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران هشتمین سال رکود پی‌رپی ساختمانی را پشت سر گذاشته و هنوز چشم‌اندازی از بابت اتمام رکود در این بخش از بازار املاک در سال بعد نیز رصد نمی‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد حتی آمارهای مربوط به ساخت واحدهای مسکونی دولتی در قالب طرح ساخت و عرضه یک میلیون واحد مسکونی در سال نیز نمی‌تواند بازار ساخت‌وساز به‌خصوص بازار ساخت‌وساز شهر تهران را از حالت رکود خارج کند. دو عامل عمده در این زمینه نقش دارد که اولی مربوط به عدم ساخت واحد دولتی در شهر تهران به واسطه نبود زمین دولتی در این شهر و ساخت‌وساز در حومه پایتخت از یک‌سو و دومی مربوط به عملکرد ضعیف در این زمینه است. در سایر شهرها نیز انتظاری از بابت اثربخش بودن این ساخت‌وسازها در خروج بازار ساخت‌وساز از حالت رکود دست‌کم در کوتاه‌مدت وجود ندارد.
آمارهای رسمی از یک‌سو و روایت فعالان ساختمانی از سوی دیگر، نشان‌دهنده انتظار برای ادامه شرایط رکودی در بازار ساخت‌وساز است. اگر چه آخرین آمار رسمی در این زمینه مربوط به اعلام تیراژ ساختمانی جدید در بهار ۱۴۰۱ از سوی مرکز آمار و ثبت رکورد کمترین میزان ساخت‌وساز در یک فصل در بازه زمانی سه‌ماهه اول سال جاری است اما روایت‌های غیررسمی از سوی سازنده‌ها نشان می‌دهد، دست‌کم تا پایان امسال هیچ امیدی از بابت خروج بازار ساخت‌وساز از حالت رکود ساختمانی وجود ندارد. این در حالی است که برخی دیگر از فعالان این بازار از یک‌سو و رصد سایر علائم و پارامترهای اثرگذار بر بازار ساخت‌وساز، از سوی دیگر نشان می‌دهد رکود عمیق ساختمانی در سال بعد نیز ادامه خواهد داشت و بعید نیست که شرایط در این بازار در سال بعد به مراتب وخیم‌تر نیز بشود.
رشد سه برابری هزینه ساخت در تهران
فعالان ساختمانی در شهر تهران، چند عامل را در شکل‌گیری، تداوم و افزایش عمق رکود ساختمانی در شهر تهران مهم و مؤثر می‌دانند و از سه برابر شدن هزینه ساخت مسکن (بدون احتساب قیمت زمین) در مناطق مختلف شهر تهران در پنج سال اخیر خبر می‌دهند. نبود قدرت خرید برای خرید واحدهای ساخته‌شده و تکمیل نشدن چرخه ساخت به طور کامل در نبود خریدار، تورم مستمر هزینه ساخت و قیمت مصالح، کمبود زمین و ... عواملی است که در این زمینه از سوی سازنده‌ها اعلام میشود. طی پنج سال گذشته، شدیدترین جهش قیمتی نه‌تنها در بازار معاملات و حوزه خریدوفروش مسکن بلکه در قیمت زمین، نرخ مصالح و مجموعاً هزینه تمام‌شده واحدهای مسکونی، به ثبت رسید. اظهارات سازنده‌ها و واسطه‌های بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران یا مناطقی که واحدهای مسکونی معمولی با انگیزه سکونت خانوارها در آن‌ها ساخته میشود به طور متوسط در بازه زمانی سال ۹۶ تا ۱۴۰۱، معادل سه برابر رشد داشته است. این رشد سه‌برابری شامل هزینه تأمین مصالح، انجام امور اداری مربوط به دریافت مجوزها و دستمزدهاست. بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد هم‌اکنون متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به حول‌وحوش ۱۵ میلیون تومان در مناطق مصرفی رسیده است. این هزینه در برخی از مناطق مصرفی مانند منطقه ۲ بالاتر و در برخی دیگر از مناطق مصرفی واقع در نیمه جنوبی تهران پایین‌تر است.
آخرین چک‌لیست‌های ساختمانی مربوط به برآورد هزینه ساخت مسکن در مناطق مصرفی مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون حداقل هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین به طور متوسط حول‌وحوش هشت‌میلیون تومان است که این میزان در مناطق مصرفی بالاتر مانند منطقه ۲ به مرز ۱۸ میلیون تومان نیز می‌رسد. این در حالی است که اگر در ساخت واحدها از متریال خارجی، لوکس‌تر و گران‌قیمت‌تر استفاده شود این هزینه به مراتب افزایش می‌یابد. در جدول مربوط به برآورد هزینه روز ساخت یک مترمربع مسکن در مناطق مصرفی مختلف شهر تهران هزینه ساخت در چهار گروه مناطق مصرفی شهر تهران، شامل، منطقه ۵ (به عنوان پرتقاضاترین و مصرفی‌ترین منطقه تهران)، محلات مصرفی منطقه ۲ (به عنوان محله عرضه آپارتمان‌های مصرفی گران‌تر در نیمه شمالی تهران)، مناطق مرز نیمه شمال و جنوب تهران (مانند طرشت، آزادی، استادمعین و ...) و مناطق جنوبی شهر (مانند منطقه ۱۷ و ...)، مورد بررسی قرار گرفته است. این ارقام براساس آخرین و تازه‌ترین چک‌لیست‌های سازنده‌های معتبر در این مناطق، اعلام شده است. بر این اساس، متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در محلات مصرفی منطقه ۲ شهر تهران هم‌اکنون حول‌وحوش ۱۶ تا ۱۸ میلیون تومان است. این میزان در سال ۹۶ یعنی یک سال قبل از شروع جهش در بازار مسکن، حول‌وحوش مترمربعی ۶ تا ۷ میلیون تومان بوده است.
همچنین در منطقه ۵ شهر تهران که پرتقاضاترین منطقه پایتخت به لحاظ ساخت و معاملات مسکن است هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به حول‌وحوش ۱۵ میلیون تومان به طور متوسط رسیده است که این میزان در سال ۹۶، به طور میانگین حدود پنج‌میلیون تومان بود. در مناطق مصرفی واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران مانند محلات طرشت، آزادی، استادمعین و ...، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن از حدود ۳ تا ۴ میلیون تومان در سال ۹۶ هم‌اکنون به حدود ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان رسیده است. این میزان در سال ۹۶ در مناطق جنوبی شهر تهران مانند منطقه ۱۷ به طور متوسط حول‌وحوش دو میلیون تومان بود که هم‌اکنون به حدود ۸ میلیون تومان رسیده است.
نکته قابل‌توجه آن است که متوسط هزینه ساخت مسکن در مناطق ارزان‌تر شهر تهران در این بازه زمانی پنج‌ساله بیش از سایر مناطق مصرفی واقع در محلات بالاتر رشد داشته است. این میزان رشد در این محلات جنوبی حدود چهار برابر بوده است درحالی‌که در مناطق بالاتر، هزینه ساخت مسکن در این بازه زمانی (سال‌های مابین ۹۶ تا ۱۴۰۱)، حول‌وحوش سه برابر به طور متوسط رشد داشته است. تمام ارقام اعلام‌شده در این زمینه، تنها هزینه ساخت مسکن بدون احتساب هزینه زمین در قیمت تمام‌شده ساخت را شامل میشود.
نظر سازنده‌ها: ادامه رکود!
اما، نتایج تازه‌ترین نظرسنجی صورت‌گرفته از سوی فعالان ساختمانی که به‌تازگی از سوی اتاق تعاون ایران و در قالب گزارش شامخ ساختمانی مبتنی بر اظهارات مدیران شرکت‌های ساختمانی و سازنده‌های فعال در حوزه ساخت‌وساز، منتشر شده است نشان از انتظار برای تداوم رکود ساخت مسکن در ماه‌های بعد دارد. ضمن آنکه داده‌های این گزارش نشان می‌دهد، سازنده‌ها و مدیران شرکت‌های ساختمانی برای شش ماه پیاپی، انتظار افزایش عمق رکود ساختمانی را مطرح می‌کنند و در شرایطی که در طول این شش ماه، وضعیت پیش روی بازار ساخت، از نظر آن‌ها رکودی بوده است در هر ماه انتظار افزایش عمق رکود از سوی آن‌ها مطرح شده و موردتأکید قرار گرفته است.
سازنده‌ها در این گزارش که هر ماه از سوی اتاق تعاون ایران منتشر میشود، اعلام کرده‌اند نه‌تنها میزان پروژه‌های جدید و سفارش‌های تازه برای ساخت از سوی مشتریان کاهش داشته است که انتظار می‌رود وضعیت ساخت‌وساز در آینده بدتر شود. این در حالی است که عدد شامخ کل که با توجه به اعلام وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن از سوی سازنده‌ها با توجه به آیتم‌های مهم در این زمینه، استخراج میشود در مهرماه امسال دست‌کم در مقایسه با ۳۰ ماه گذشته یعنی از اردیبهشت‌ماه ۹۹، به لحاظ بدتر شدن شرایط، بی‌سابقه بوده است. عدد شامخ کل ساختمان در مهرماه امسال به ۵۵/۳۶ رسیده است که این میزان در ۳۰ ماه اخیر، بی‌سابقه بوده است (به‌جز برخی از فروردین‌ماه‌ها که به دلیل نیمه‌تعطیل بودن بازار ساخت عدد شامخ کمتر بوده است). هرچه عدد شامخ از ۵۰ کمتر شود نشان‌دهنده بدتر شدن وضعیت بازار ساخت‌وساز است. این عدد در ماه قبل یعنی در شهریور ماه ۰۶/۴۶ بود.
در نمودار، روند ۳۰ ماهه شامخ ساختمان به روایت سازنده‌ها، منتشرشده در گزارش‌های ماهانه اتاق تعاون ایران نمایش داده شده است که نشان‌دهنده وضعیت وخیم بازار ساخت‌وساز در این ماه و ثبت رکورد بی‌سابقه از اردیبهشت ۹۹ تاکنون است.
همچنین در جدول ارائه‌شده، تازه‌ترین برآورد مربوط به هزینه ساخت مسکن در شهر تهران از یک‌سو، تغییرات آن در بازه زمانی پنج سال اخیر و همچنین برآورد سهم اجزای مختلف در قیمت ساخت، درج شده است.
توضیحات:
*دو مقطع زمانی سال ۹۶ یعنی سال قبل از جهش اخیر قیمت مسکن و هزینه‌های ساخت و همچنین پاییز ۱۴۰۱ به عنوان مقطع زمانی حاضر برای مقایسه تغییرات هزینه‌های ساخت و همچنین سهم هر یک از آیتم‌هایی هزینه‌ای ساخت مسکن در این جدول آمده است. (براساس اظهارات سازنده‌ها).
*داده‌های جدول نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ساخت هرمترمربع مسکن در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین در محلات مصرفی شهر تهران به طور متوسط به حول‌وحوش ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان رسیده است. این میانگین از متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در چهار گروه مناطق مصرفی شهر تهران (۲، ۵، ۹ و ۱۷) استخراج شده است.
*در بازار مشارکت در ساخت، پرداخت مبلغ بلاعوض در محلات و مناطق جنوبی تقریباً منسوخ شده و تنها ودیعه اسکان به مالکان از سوی سازنده داده میشود. اما در مناطق مصرفی نیمه شمال تهران مبلغ بلاعوض به ازای هر مترمربع زمین حدود ۷ تا بیش از ۱۰ میلیون تومان است.
هاجرشادمانی - روزنامه‌نگار
منبع: ماهنامه بازار و سرمایه شماره ۱۳۲
نظر شما