به جای ملک صندوقش را بخرید 

به گزارش صدای بورس ، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، به ویژه در شرایط تورمی کنونی، می‌تواند گزینه‌ای جذاب برای سرمایه‌گذاران باشد، زیرا پتانسیل کسب بازدهی مناسب و حفظ ارزش سرمایه را دارد.

با این حال، یکی از موانع اصلی در این حوزه، نیاز به سرمایه اولیه قابل توجه است. این امر می‌تواند دسترسی سرمایه‌گذاران خُرد را به این بازار محدود کند. به همین علت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) به طور مخفف REIT ایجاد شدند. هدف اصلی این صندوق‌ها، سرمایه‌گذاری با مبالغ کم و حفظ ارزش پول سرمایه‌گذاران براساس رشد نرخ مسکن است. این صندوق‌ها معمولاً با جمع آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران، به خرید، توسعه، مدیریت و اجاره املاک مختلف می‌پردازند. سود حاصل از این فعالیت‌ها، پس از کسر هزینه‌ها، میان سرمایه‌گذاران توزیع می‌شود.

مزایای سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک
نقدشوندگی، نخستین مزیت صندوق‌های املاک و مستغلات است، برخلاف سرمایه‌گذاری مستقیم در ملک که ممکن است فروش آن زمان‌بر باشد، واحدهای صندوق‌های املاک و مستغلات را می‌توان به راحتی در بورس خرید و فروش کرد. ویژگی بعدی این صندوق‌ها تنوع است، صندوق‌ها معمولاً در انواع مختلف املاک (مسکونی، تجاری، اداری و غیره) سرمایه‌گذاری می‌کنند، که این امر ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. سرمایه‌گذاری با مبالغ کم مزیت دیگر این صندوق‌هاست و با خرید واحدهای صندوق، می‌توان با مبالغ نسبتاً کم در بازار املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری کرد. ویژگی نهایی اینکه مدیریت این صندوق‌ها توسط افراد متخصص انجام می‌شود که دانش و تجربه کافی در زمینه املاک و مستغلات دارند.

چالش‌های صندوق‌های‌ املاک
ریسک بازار از چالش‌های این صندوق‌هاست، زیرا ارزش واحدهای صندوق می‌تواند تحت تاثیر شرایط کلی بازار املاک و مستغلات و محیط اقتصاد کلان قرار گیرد. همچنین صندوق‌ها دارای هزینه‌های مدیریتی هستند که می‌تواند بخشی از سود سرمایه‌گذاران را کاهش دهد. ضمن اینکه، میزان شفافیت اطلاعات ارائه شده توسط صندوق‌ها می‌تواند متفاوت باشد، که این امر ارزیابی دقیق عملکرد آن‌ها را دشوار می‌کند.

بازدهی صندوق‌های املاک در بورس
در حال حاضر ۵ صندوق‌ «ارزش مسکن»، «دانیک»، «مالک آتیه»، «امین شهر» و «کلید» در بورس فعال هستند. قدیمی ترین صندوق املاک و مستغلات صندوق، ارزش مسکن است که از اواسط سال ۱۴۰۱ شروع به کار کرد، این صندوق بیشترین بازدهی را در بازه‌های زمانی مختلف کسب کرده است.

بازدهی کدام بیشتر بود؛ صندوق‌ املاک یا بازار ملک؟
بررسی بازدهی صندوق‌های املاک و مستغلات در مقایسه با بازار ملک نشان می‌دهد صندوق‌ها بازدهی بیشتری داشته‌اند. براساس تحولات معاملات بازار مسکن منتشره توسط بانک مرکزی، متوسط قیمت ملک تهران در فروردین‌ (۱۴۰۳) حدود ۸۱ میلیون تومان بود که در مرداد (۱۴۰۳) به ۸۸.۵ میلیون تومان رسید. براساس آمار غیررسمی، این رقم در حال حاضر به حدود ۹۰ میلیون تومان هم رسیده است که نشان از افزایش حدود ۱۲ درصدی دارد، در حالی که متوسط بازدهی صندوق‌های املاک و مستغلات از ابتدای سال تاکنون، بیش از ۵۰ درصد بوده است. یکی از دلایل مهم این بازدهی، اجاره‌داری این صندوق‌هاست.

صندوق‌های املاک در سال آینده
برای اینکه درباره وضع این صندوق‌ها، چالش‌ها، بازدهی و چشم‌انداز آن‌ها به نتیجه و دورنمای بهتری دست یابیم، با محمد حبیب‌زاده، معاون تأمین‌مالی تأمین‌سرمایه بانک مسکن به گفت‌وگو نشستیم که مشروح آن در پی می‌آید.
***
* درباره فعالیت صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس بیشتر توضیح دهید؟
صندوق‌های املاک و مستغلات نوع بهره‌برداری صنعت ساختمان را شامل می‌شود. صندوق زمین و ساختمان حوزه ساخت و عرضه این صنعت را در بازار مالی ایران پوشش می‌دهد و صندوق املاک و مستغلات، بخش دوم زنجیره است، یعنی نوع بهره‌بردار و به طور مشخص در اجاره‌داری حرفه‌ای، خرید و فروش، بهسازی، نوسازی و به طور کلی ارزش افزوده‌ای که می‌توان در صنعت ساختمان کسب کرد. برای مثال، بهسازی و نوسازی یعنی اینکه ملکی را از جنبه مدل نگهداری و تعمیراتی که نیاز دارد و از نظر سبک معماری، طراحی (دیزاین) اصلاح شود. در ارزش افزوده هم اگر ملکی در پهنه اداری باشد، ولی نوع مجوز و پروانه بهره‌برداری که دارد به صورت مسکونی باشد، صندوق می‌تواند آن ملک را گرفته و با شهرداری یا مرجع صدور نوع کاربری آن، تعاملاتی داشته باشد و با توجه به اینکه مثلاً اداری یا تجاری است، از نظر ارزشی، ارزش افزوده مازادی دارد و این ارزش افزوده مازاد به یونیت هولدرهای صندوق برسد. در دنیا و بخش اصلی بحث ریل استیت و صنعت املاک و مستغلات مربوط به این صندوق‌ها می‌شوند و در دنیا جایگاه ویژه‌ای دارند، در ایران این موضوع به تازگی شکل گرفت.

* به نظر شما چالش‌های این صندوق‌ها چیست؟
با توجه به اینکه این صندوق‌ها تازه تاسیس هستند و حداکثر ۵‌صندوق الان در حال فعالیت هستند، می‌توان گفت ۳ صندوق‌ به صورت نقد و ۲ صندوق دیگر به صورت ملک مشخص تشکیل شدند که البته یکی از چالش‌های‌ کلی، ناآشنا بودن سرمایه‌گذاران است؛ به طوریکه خود ارکان بازار سرمایه هنوز با سازوکار و نوع تعامل این صندوق‌ها آشنا نیستند و می‌توان گفت مدیر، متولی، حسابرس، بهره‌بردار و حتی سازمان بورس و اوراق بهادار هم هنوز با چالش‌های تعامل با این صندوق‌ها با توجه به نوع و ماهیتشان به طور کلی آشنا نیستند و نیاز به زمان دارد که آسیب‌شناسی متناسب صورت گیرد. به طور سنتی، سرمایه‌گذاران و عموم مردم در ایران به صنعت ملک علاقه ویژه‌ای دارند و اگر بتوانیم بازدهی خوبی با در نظر گرفتن ریسک برای سرمایه‌گذاران متصور باشیم، هم سرمایه‌گذاران نهادی ویژه‌ و هم سرمایه‌گذاران حقیقی حتماً به این نوع صندوق‌ها اقبال و رویکرد خوبی
خواهند داشت.

* بازدهی و عملکرد صندوق‌ها تاکنون چطور بوده است؟
می‌توان گفت ۴ صندوق جدید املاک و مستغلات عملاً در سال ۱۴۰۳ ایجاد شده و در حال فعالیت هستند. بنابراین نمی‌توان در این بازه زمانی کوتاه چندان بازدهی و عملکردشان را به درستی ارزیابی کرد، ضمن اینکه صنعت ملک در رکود بوده است. اما اگر ۲ صندوق ارزش مسکن و امین شهر را درنظر بگیریم باید از نظر نوع فعالیت، آن‌ها را تفکیک کنیم، زیرا بخش اصلی آن، صندوق یک ملک مشخص است و عملاً همان فضای اجاره‌داری را دارد. بنابراین بازدهی آن را با همان P/R متوسط صنعت از نظر NAV باید در نظر گرفت. در بازه‌ای از بازار سرمایه که اقبال به این صنعت آمد و دامنه آن‌ها نیز ۱۰ درصد بود، شاهد این بودیم که حتی صف‌های خرید سنگینی هم داشت و فاصله NAV زیاد بود که چالش‌هایی هم ایجاد کرد. شاید الان این بازدهی را نتوان خیلی خوب در نظر گرفت، ولی اگر ۳ صندوق مالک آتیه مسکن، کلید آگاه و دانیک را بررسی کنیم، می‌توان گفت با وجود فضای موجود به طور کلی خوب بوده، زیرا هنوز صنعت در رکود قرار دارد. اگر سیکل اقتصاد بچرخد و قرار باشد در بازار ملک اتفاق مثبتی بیفتد، همانطور که در صندوق‌های طلا شاهد بودیم با توجه به اینکه طلا با شارپ مورد اقبال سرمایه‌گذاران قرار گرفت، در نتیجه با رونق صنعت ساختمان به نظر می‌رسد این صندوق‌ها بتوانند بازدهی بسیار خوبی ارائه کنند، ولی به طور کلی به تازگی شاهدیم خرید و فروش ملک‌ در این صندوق‌ها اتفاق می‌افتد و در حال حاضر خیلی نمی‌توان بازدهی و عملکرد را به درستی ارزیابی کرد.

* چشم انداز سال ۱۴۰۴ برای صندوق‌های املاک را چطور ارزیابی می‌کنید؟
چشم انداز سال ۱۴۰۳ متاثر از چرخه صنعت ساختمان است و تحلیل‌ها نشان می‌دهد احتمالاً صنعت بعدی که مورد اقبال قرار می‌گیرد، صنعت ساختمان باشد. شاید از اوایل سال آینده که وارد دوره رونق صنعت ساختمان شویم، احتمالاً این صندوق‌ها هم همچون صندوق‌های طلا مورد اقبال قرار می‌گیرند و می‌توانند بازدهی خوبی داشته باشند. در دوره‌ای که اقبال به بورس زیاد شده بود با توجه به دامنه باز این صندوق‌ها شاهد این بودیم که صف‌های خرید سنگینی ایجاد شده و فاصله از NAV مشهودی در حال رُخ دادن بود.

* بازدهی صندوق‌ها نسبت به املاک چقدر بوده است؟
به نظر می‌رسد بازدهی صندوق‌های املاک و مستغلات نسبت به صنعت املاک، متناسب بوده زیرا باید به صورت متوسط در نظر بگیریم، هرچند صندوق‌هایی که الان فعالند، عمدتاً در خود تهرانِ بزرگ، فعالیت داشتند و باید متناسب با شاخصی که بانک مرکزی در خصوص شاخص مسکن ارائه می‌کند، ارزیابی شود. معتقدم قطعا شاخص صنعت را گرفتند و شاید با توجه به این فاصله NAV که برخی از نمادها دارند، به طور کلی جلوتر هم هستند و هنوز برای اینکه بتوانیم ارزیابی مشخصی از این صندوق‌ها داشته باشیم، زود است و به عملکرد مدیر بستگی دارد. اما امیدوارم بازدهی مناسبی داشته باشد.

• محمدرضا شاهوردیلو - خبرنگار

• شماره ۵۸۳ هفته نامه اطلاعات بورس