راهکار خروج مسکن از تله رکود

به گزارش صدای بورس، در یک‌سال گذشته قیمت ارزهای خارجی، طلا و خودرو افزایش چشم‌گیری داشت و حتی تعدادی از سهم‌ها به تبع افزایش قیمت در این سه بازار، رشد داشته‌اند اما برخلاف این‌ها بازار ملک همچنان در وضعیت رکود و ابهام به سر می‌برد و بیش از یک‌سال است که خرید و فروش کمرنگ شده و فعالان این بازار مدام این پرسش را مطرح می‌کنند که این بازار چه زمانی از رکود خارج می‌شود؟ تداوم رکود در بازار خرید و فروش مسکن، دیگر صنایع و کسب و کارها را هم تحت تاثیر قرار داده و به نوعی می‌توان گفت موجب آشفتگی بازار در ابعاد وسیعی شده است؛ در صورتی که اگر رکود از این بازار رخت بربندد، قطعاً اشتغال و رونق دیگر کسب و کارها را شاهد خواهیم بود.
مسکن کالای اساسی و ضروری برای زندگی هر انسان محسوب می‌شود و دغدغه همه دولت‌ها آن است که فراوانی مسکن را به حدی برساند که آن را در دسترس همگان قرار دهند که اقشار مختلف جامعه با هر میزان درآمد بتوانند از حق داشتن مسکن مناسب برخوردار باشند. معمولاً دولت‌ها با وضع قوانین بازدارنده و الزام‌آور در تلاشند از احتکار، سوداگری و گران‌فروشی در بازار مسکن جلوگیری کنند، چون ارتباط مستقیمی با بحث معیشت، زندگی و زیست انسان دارد.
همانطورکه گفته شد در یک‌سال گذشته قیمت طلا و دلار تقریباً دو برابر شده‌ و سرمایه‌گذاری در این دو برای مردم جذاب‌تر از مسکن بوده و در مرحله بعد هم سرمایه‌های مردم به سمت بازار خودرو هدایت شده اما تمایل مردم برای خرید ملک در سال جاری کاهش پیدا کرده است؛ طوری که وقتی به مشاوران املاک مراجعه می‌کنیم از نبود خرید و فروش یا موردی بودن معاملات آن سخن می‌گویند، حتی این رکود به بازار اجاره‌بها هم کشانده شده و معمولاً مؤجران تمایل دارند قرارداد اجاره را تمدید یا اینکه به حاشیه شهرهای بزرگ یا دیگر شهرستان‌ها مهاجرت کنند.

متوسط قیمت مسکن در پایتخت، ۹۰ میلیون تومان
براساس گفته ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، متوسط قیمت مسکن در تهران به ۹۰ میلیون تومان به ازای هر متر رسیده و او معتقد است در یک‌سال گذشته که رکوردِ رکود مسکن طی ده سال گذشته ثبت شده، قیمت مسکن روند کاهشی نداشته، بلکه با رکود تورمی مواجه بوده و در برخی مناطق تهران، قیمت‌ها ثابت یا اندکی کاهش داشته است. از این سخن می‌توان چنین برداشت کرد که به معنای واقعی کلمه در بازار مسکن به ویژه در تهران و دیگر کلانشهرها خرید و فروش نیست، اما چرا قیمت‌ها روند افزایشی دارند؟ و اینکه آیا این رکود در سال بعد هم ادامه خواهد یافت؟ مهمترین پرسش‌هایی که گزارش پیش‌رو می‌خواهد به آن‌ها پاسخ دهد.
برای چرایی رکود در بازار مسکن باید چند عامل را مورد توجه قرار داد؛ نخست اینکه قدرت خرید به شدت کاهش پیدا کرده و نقدینگی موجود در اختیار اکثر جامعه کفاف خرید مسکن را نمی‌دهد و به نوعی اغلب ساکنان تهران و دیگر کلانشهرها قید خانه‌دار شدن را زده‌اند و ترجیح می‌دهند درشرایط رکود تورمی برای حفظ ارزش پول و دارایی‌هایشان؛ به بازار طلا، ارز و خودرو ورود پیدا کنند یا اینکه در شهرهای کوچک با مقیاس جمعیتی کمتر به خرید ملک و زمین مبادرت ورزند. شرایط به نحوی پیش رفته که سازندگان مسکن یا دارندگان خانه‌های چند ساله ساخت، حاضر هستند زیر قیمت بازار، خانه خود را به فروش برسانند ولی به خاطر نبود قدرت خرید، کمتر کسی حاضر به معامله ملک است.

وام‌های کمرشکن و بی‌رغبتی مردم به دریافت آن
دومین عامل به مبلغ و سود تسهیلات بانکی بازمی‌گردد. هرچند در تهران و کلانشهرها بدون دریافت وام نمی‌توان خانه‌دار شد اما خیلی از تهرانی‌ها و کلانشهرنشین‌ها رغبتی برای دریافت وام زوجین یا وام خرید مسکن ندارند، چرا؟ چون اقساط آن خارج از قدرت پرداخت اغلب وام‌گیرندگان است، این در حالی است که فرد متقاضی از همان ابتدای کار باید مبلغی را بابت هزینه اوراق پرداخت کند؛ به عنوان مثال برای خرید خانه در تهران باید همان ابتدا تقریباً بیش از ۱۲۰ میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه شود. به طور کلی هر یک از زوجین می‌توانند ۸۰۰ میلیون تومان وام مسکن به اضافه ۱۶۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند که مجموع آن یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان است و همانطور که گفته شد زوجین برای به دست آوردن این وام مجبور به پرداخت حداقل ۲۴۰ میلیون تومان بابت هزینه اوراق هستند و هزینه خرید اوراق هم هیچگاه بازنخواهد گشت. از سوی دیگر، اقساط وام حدود ۲۳ میلیون تومان است که واقعاً پرداخت آن برای قشر کارمند و کارگر آسان نیست.
سومین عامل مؤثر در رکود بازار مسکن را باید مربوط به عدم ثبات اقتصادی و نااطمینانی مردم نسبت به آینده دانست. اینکه اقتصاد در شرایط ثبات، رشد پیدا می‌کند، امری بدیهی و غیرقابل انکار است. وقتی ثبات سیاسی و اقتصادی وجود نداشته باشد و مردم نسبت به آینده اقتصادی اطمینان کامل حاصل نکنند مشخص است نقدینگی با خصیصه سوداگری به سمت بازارهای مختلف همچون طلا، دلار و دیگر ارزها خواهد رفت و بخش مسکن جذابیت خود را از دست می‌دهد یا اینکه وقتی تورم روزانه اوج گیرد، مردم افق روشنی را ترسیم نخواهند کرد، چون هم امیدها نسبت به خانه‌دار شدن از دست می‌رود و هم اینکه توان خرید آنقدر کافی نیست که بتوانند مسکنی را خریداری و برای زندگی برگزینند.
چهارمین عامل، جذاب نبودن طرح‌های دولتی مانند طرح نهضت ملی مسکن و دیگر طرح‌های مشابه است. بیش از سه سال است که از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن می‌گذرد و آمارها نشان می‌دهند عملکرد قوه مجریه در اجرای این قانون موفقیت‌آمیز نبوده است؛ به عبارت بهتر نه‌تنها ارگان‌های دولتی که مکلف به تأمین زمین بوده‌اند، بلکه بانک‌ها هم عملکرد چندان قابل قبولی را از خود برجای نگذاشته‌اند حتی باوجود اینکه قانونگذار برای بانک‌ها متخلف جریمه‌هایی را وضع کرده ولی ظاهراً برای بانک‌ها خیلی اهمیتی ندارد و به تخلفات خود همچنان ادامه می‌دهند.

شکست طرح نهضت ملی مسکن
در ابتدا قرار بود ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن با متری چهار میلیون تومان انجام شود، بعدها به دلیل گرانی مصالح این رقم به متری ۸ تا ۹ میلیون تومان افزایش یافت و درحال حاضر هم به بیش از متری ۱۵ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است و از سوی دیگر دریافت مبلغ ماهانه از متقاضیان باعث شده بسیاری از مردم از طرح نهضت ملی مسکن انصراف دهند. همچنین در ابتدا قرار بود دولت هم زمین رایگان در اختیار مردم قرار دهد و هم اینکه منابع مالی لازم را تأمین کند ولی امروز ظاهراً دولت فقط تخصیص زمین رایگان را گردن گرفته و با بقیه موارد کاری ندارد و به همین دلیل باید گفت سرنوشت نهضت ملی مسکن به سرنوشت مسکن مهر دچار شده است. طبق گفته وزیر راه و شهرسازی؛ حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار نفر واجد شرایط برای شرکت در طرح نهضت ملی مسکن شناخته شده‌اند ولی اقدامی برای آن‌ها انجام نشده و همچنان در صف قرار دارند. فرزانه صادق در این خصوص می‌گوید: ۸۰۰ هزار نفر متقاضی نهضت ملی مسکن، ‌آورده‌ای از ۴۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان آورده‌اند و به جد پیگیر هستیم این ۸۰۰ هزار نفر به تسهیلات بانکی متصل شوند.
خروج بازار مسکن از رکود تورمی خواست و مطالبه جدی فعالان این بازار است و برای رفع آن، باید چاره‌اندیشی کرد. از نگاه یکی از فعالان بازار ملک، برای خروج از رکود علاوه‌بر بازنگری در طرح تفصیلی، افزایش تسهیلات مسکن و تغییر در نحوه پرداخت اقساط نیز می‌تواند کمک‌کننده باشد. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با «اطلاعات بورس» یکی از راهکارهای مؤثر برای خروج بازار مسکن از رکود را مربوط به تنوع و کاهش مبلغ اقساط بانکی می‌داند و می‌گوید: اقساط بانکی لحاظ شده برای اقشار مختلف مردم به شدت سنگین هستند و از سوی دیگر فرد متقاضی باید به پیش‌شرط دریافت وام یعنی خرید اوراق مسکن تن دهد و مجموع این اقدام‌ها قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است. قرار است مردم را خانه‌دار کنیم، نه اینکه اقساط و شرایط بانکی به گونه‌ای باشد که حتی آخر ماه مبلغی برای امرار معاش وام‌گیرنده باقی نماند!
سیاست‌ها و تصمیم‌ها گواه آن دارد که احتمالاً این رکود برای سال آینده ادامه پیدا کند و از سوی دیگر تداوم وضعیت کنونی تأثیر به‌سزایی بر آینده سهام انبوه‌سازان در بورس خواهد گذاشت زیرا وقتی رکود در بازار مسکن وجود داشته باشد و دولت طرحی برای توسعه و رونق ساخت و ساز در کشور ارائه ندهد و همان طرح‌های شکست‌خورده گذشته را پیش ببرد، قطعاً شرکت‌های انبوه‌سازی تمایلی برای ورود به عرصه ساخت‌وساز پیدا نخواهند کرد که تکلیف بازار مسکن روشن شود و تقاضا برای آن افزایش یابد. باید پذیرفت بازار مسکن همانند دیگر بازارها براساس عرضه و تقاضا هدایت و جهت‌گیری می‌شود و وقتی تقاضا وجود نداشته باشد یا کمتر از میزان عرضه باشد، پس از مدتی ساخت‌وساز و بازار خرید و فروش را در شرایط انجماد قرار می‌دهد.
عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس هم در گفت‌وگو با «اطلاعات بورس»، با ارائه چند راهکار برای خروج بازار مسکن از وضع رکود تورمی معتقد است برای خروج بازار مسکن از رکود باید چند اقدام حمایتی صورت پذیرد؛ نخست اینکه تعاونی‌های مسکن را تقویت کرد که هم هزینه ساخت مسکن کاهش یابد و هم اینکه هزینه تمام‌شده به نفع خریدار باشد. دوم اینکه تسهیلات بخش مسکن را باید به صرفه کرد و متناسب با قدرت مالی طبقات مختلف تنظیم شوند. سومین راهکار هم مربوط به اجرای دقیق و کامل قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که از این طریق، محتکران و سوداگران وادار به عرضه خانه‌های خالی خود به بازار شوند. چهارمین اقدام هم مربوط به حمایت‌های صفر تا صد دولت از بخش مسکن است؛ یعنی دولت نباید صرفاً زمین رایگان تخصیص دهد، بلکه در ساخت مسکن هم باید به مردم کمک کند.

ثبات را به اقتصاد برگردانیم
از نظر زمانی رکود مسکن از اواخر ۱۴۰۲ آغاز شده و احتمالاً تا سال آینده و شاید تا زمانی که سیگنال‌های مثبت مشاهده نشود، ادامه پیدا کند و به جرأت باید گفت طولانی‌ترین رکود در بازار مسکن طی یک دهه گذشته را شاهد هستیم. سابقه نداشته رکود دو یا سه ساله بر بازار مسکن حاکم شود و این رکود فقط در شرایطی پایان می‌پذیرد که قدرت خرید مردم افزایش یابد، تورم ثابت بماند، امید به آینده تقویت شود، انبوه‌سازان نسبت به شرایط اطمینان به دست آورند، قانون مالیات بر خانه‌های خالی دقیقاً اجرا شود و نقش تعاونی‌های مسکن را بیش از پیش پُررنگ کرد. با وجود رکود در بازار خرید و فروش مسکن، قیمت اجاره یا رهن ملک نه‌تنها کاهش پیدا نکرده، بلکه افزایش هم داشته است و چون قدرت خرید مردم برای خانه‌دار شدن کاهش یافته، شاهد افزایش تقاضا در بازار اجاره‌بها هستیم. در همین یکی دو سال گذشته توان مالی کلانشهرنشین‌هایی مانند تهرانی‌ها به حدی کاهش یافته که مجبور به نقل مکان به حاشیه شهر شده‌اند؛ در صورتی که اگر سیاست‌های اقتصادی دولت و نظام تأمین مالی کشور کارآمد بود، قطعاً نباید شاهد چنین مشکلاتی می‌بودیم. تداوم رکود در بازار مسکن، دیگر صنایع را هم تحت تأثیر قرار داده و بسیاری از مشاغل که از سمت ساخت و سازها و رونق بازار مسکن نان می‌خورند را به چالش انداخته است. باید پذیرفت با ادامه سیاست‌ها و طرح‌های اشتباه، مسکن از رکود تورمی خارج نخواهد شد و شاید تا سال‌ها تقاضایی برای آن وجود نداشته باشد چون نه قدرت خرید مردم کافی است و نه اقدام‌های حمایتی جذاب انجام پذیرفته است.
در پایان باید گفت با وجود اینکه قانونگذار قوانینی را در حمایت از خانه‌دار شدن مردم به تصویب رسانده ولی این قوانین خیلی با واقعیت‌های نظام تأمین مالی و شرایط نظام بانکی و نقدینگی در اختیار دولت سازگار نیست. واقعیت آن است وقتی دولت با کسری بودجه شدید مواجه است، نباید از آن انتظار معجزه داشت. یک اصل مهم در اقتصاد وجود دارد که می‌گوید نمی‌توان قیمت‌ها را دستوری تعیین کرد، بلکه باید سازوکارهای مهار قیمت را فراهم آورد. در شرایط کنونی مهمترین سازوکار مهار قیمت را باید در بازگرداندن ثبات به اقتصاد، ترغیب بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری بخش مسکن، موظف کردن بانک‌ها برای عمل به قانون و تقویت تعاونی‌های مسکن جست.

• سعید امینی -خبرنگار

• شماره ۵۸۳ هفته نامه اطلاعات بورس