به گزارش صدای بورس،بازار مسکن در شـرایط رکود تورمی به سر می‌برد و کارشناسان پیش‌بینی کرده‌اند سال آینده این بازار با شدت بیشتر همان مسیر را دنبال کند. سرمایه‌گذاری مسکن یکی از بازیگران جدی در حوزه ساخت‌وساز در سال‌جاری، عملکرد قابل قبولی به جای گذاشته است. به گفته مدیرعامل «ثمسکن»، شرکت متناسب با تحولات بازار مسکن، برنامه‌های جدیدی در زمینه فروش واحدهای مسکونی و تجاری، افزایش سرمایه و عرضه اولیه (زیرمجموعه‌هایش) در سال آینده دارد. گفت‌وگوی با محسن علیزاده، مدیرعامل سرمایه‌گذاری مسکن حاوی نکاتی است که می‌تواند راهنمایی برای سرمایه‌گذاران در بخش مسکن برای امسال باشد.
* پرسش نخست را با این گزاره آغاز می‌کنم که عملکرد سرمایه‌گذاری مسکن (ثمسکن) در سال جاری را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
سرمایه‌گذاری مسکن («ثمسکن») در سال جاری عملکرد قابل قبولی داشته است؛ گزارش‌های منتشره حاکی از آن است که بنگاه توانسته در سه بخش، روند روبه‌رشد خود را حفظ کند. در بخش «پروژه‌های ساختمانی»، سرمایه‌گذاری مسکن به عنوان یکی از بزرگترین شرکت‌های انبوه‌ساز، بر اجرای پروژه‌های مسکونی و تجاری متعدد در سال جاری تمرکز داشته است. پروژه‌های مختلف مجموعه در مراحل پیشرفت فیزیکی متفاوتی قرار دارد و برخی از آن‌ها در سال جاری به بهره‌برداری رسیده‌اند. در بخش «فروش و بازاریابی»، سرمایه‌گذاری مسکن با اتخاذ استراتژی‌های مناسب بازاریابی و فروش، تعدادی از واحدهای مسکونی و تجاری خود (موجودی) را به فروش رساند. در بخش «توسعه زمین و اخذ مجوزها»، یکی از ارکان اصلی فعالیت شرکت‌های انبوه‌ساز، توسعه زمین (افزایش ذخیره زمین)، آماده‌سازی و تسطیح زمین و اخذ مجوزهای لازم برای ساخت‌وساز است. «ثمسکن» در سال جاری تلاش کرده است زمین‌های جدیدی را به پرتفوی خود اضافه و مجوزهای لازم برای پروژه‌های آتی را اخذ کند.
* با بررسی وضع مسکن در سال جاری، چه دورنمایی از بازار مسکن در سال آینده (۱۴۰۴) دارید؟
وضع بازار مسکن در سال جاری متاثر از عوامل مختلف است: «تورم و افزایش قیمت‌ها» در بخش مصالح ساختمانی، باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن در سال جاری شد. این موضوع قدرت خرید متقاضیان مسکن را کاهش داده و بر حجم معاملات تاثیر گذاشته است. همچنین بازار مسکن با «رکود نسبی در معاملات» در حجم معاملات مواجه است. افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید از جمله عوامل اصلی این رکود بود. همچنین «سیاست‌های دولت» در حوزه مسکن، همانند طرح نهضت ملی مسکن و تلاش برای کنترل قیمت‌ها، نیز بر بازار تاثیرگذار بوده است. درباره دورنمای بازار مسکن در سال آینده هم باید بگویم پیش‌بینی برای سال آینده دشوار است و به عوامل متعددی بستگی دارد. با این حال، سه احتمال (روند قابل پیش‌بینی) برآورد می‌شود.
احتمال نخست، با توجه به شرایط اقتصادی فعلی، «تداوم تورم و افزایش قیمت‌ها» در سال آینده وجود دارد. این موضوع می‌تواند همچنان بر قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان تاثیرگذار باشد. احتمال دوم، «رشد حجم معاملات مسکن» است. در صورت کنترل نسبی تورم، کاهش تنش‌های سیاسی و اتخاذ سیاست‌های حمایتی از بازار مسکن، احتمال افزایش حجم معاملات در سال آینده وجود دارد. احتمال سوم، «تاثیر طرح نهضت ملی مسکن» است. پیشرفت و به ثمر رسیدن طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند عرضه مسکن را افزایش داده و تا حدی بر کنترل قیمت‌ها تاثیرگذار باشد. به طور کلی، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ همچنان با چالش‌ها و فرصت‌هایی روبه‌رو باشد و نوسان‌های قیمت و حجم معاملات دور از انتظار خواهد بود.
* مهم‌ترین چالش‌های سرمایه‌گذاری مسکن در سال ۱۴۰۳ را می‌توانید نام ببرید؟
مهم‌ترین چالش‌های سرمایه‌گذاری مسکن در سال ۱۴۰۳ را می‌توان در چهار مورد دسته‌بندی کرد. نخستین مورد، «افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز» است؛ افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز، یکی از بزرگترین چالش‌های «ثمسکن» در سال جاری بود. این افزایش هزینه‌ها، حاشیه سود پروژه‌ها را کاهش داد و مدیریت آن‌ها را دشوار کرد. مورد دوم، «رکود بازار مسکن و کاهش تقاضا» است؛ رکود نسبی در بازار مسکن و کاهش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی، فروش واحدها را کند کرده و بر جریان نقدینگی «ثمسکن» تاثیر گذاشت. مورد سوم، «پیچیدگی‌های اداری و مجوزها» ست؛ فرایند اخذ مجوزهای ساخت‌وساز در ایران پیچیده و زمان‌بر است. این موضوع می‌تواند پروژه‌ها را با تاخیر مواجه کرده و هزینه‌های شرکت را افزایش دهد. مورد چهارم هم «تأمین مالی پروژه‌ها» ست؛ تأمین مالی پروژه‌های بزرگ ساختمانی در شرایط اقتصادی فعلی، چالش مهمی برای شرکت‌های انبوه‌ساز است. افزایش نرخ بهره و محدودیت‌های اعتباری، دسترسی به منابع مالی را دشوار کرد.
* با لحاظ تغییرات یک‌ساله قیمت سهام «ثمسکن»، پیش‌بینی شما درباره قیمت آینده سهم چیست؟
برای بررسی دقیق تغییرات قیمت سهام «ثمسکن» نسبت به ابتدای سال، لازم است روند قیمت سهام بررسی شود. به طور کلی، قیمت سهام شرکت‌های ساختمانی از جمله «ثمسکن»، متاثر از عوامل مختلف همچون وضع بازار مسکن، عملکرد شرکت، شرایط اقتصادی و روند کلی بازار سرمایه قرار دارد. پیش‌بینی قیمت سهام در بلندمدت بسیار پیچیده و نیازمند تحلیل دقیق عوامل بنیادی و تکنیکال شرکت و بازار است. عملکرد شرکت در سال آینده، وضع بازار مسکن، شرایط اقتصادی کلان و روند بازار سرمایه، همگی بر قیمت سهام «ثمسکن» تاثیرگذار خواهد بود.
*آیا سرمایه‌گذاری مسکن برنامه جدیدی در رابطه با افزایش سرمایه در دستورکار دارد؟
در سال جاری فرایند افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی سرمایه‌های بلندمدت شرکت در دستور کار بوده و طبق اعلامیه منتشره ۱۷ بهمن ۱۴۰۳ دستور تهیه گزارش توجیهی افزایش سرمایه به منظور ارائه به هیات مدیره صادر شد. عموما شرکت‌ها به دلایل مختلف همچون «تأمین مالی پروژه‌های جدید»، «بهبود ساختار مالی»، «اصلاح نسبت‌های مالی» اقدام به افزایش سرمایه می‌کنند.
* سرمایه‌گذاری مسکن چه برنامه‌ای برای عرضه اولیه (IPO) زیرمجموعه‌ها دارد؟
براساس روند مذاکره‌ها و تصمیم‌های مجمع عمومی سالانه «ثمسکن»، دو شرکت شمال و گیلان کاندیدای این موضوع هستند و مراحل ارزیابی و کارشناسی آن در معاونت مالی و منابع انسانی در دستور کار قراردارد. عرضه اولیه سهام زیرمجموعه‌ها می‌تواند مزایای متعددی همچون «تأمین مالی برای زیرمجموعه‌ها»، «شفافیت و ارزش‌گذاری»، و «افزایش ارزش شرکت مادر» برای شرکت اصلی و زیرمجموعه‌ها داشته باشد.
* شما به عنوان مدیرعامل سرمایه‌گذاری مسکن، فروش متری مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید؟
فروش متری مسکن روش جدیدی در بازار مسکن است که به منظور تسهیل خرید مسکن برای اقشار مختلف جامعه و افزایش نقدشوندگی دارایی‌های ملکی مطرح شده است. در این روش، به جای فروش واحدهای مسکونی به صورت کامل، امکان خرید متراژ مشخصی از یک واحد مسکونی به صورت مشاع فراهم می‌شود. به باورم فروش متری مسکن می‌تواند باعث «کاهش قدرت خرید مورد نیاز»، «افزایش نقدشوندگی دارایی‌های ملکی» و «جذابیت برای سرمایه‌گذاران خُرد» شود. فروش متری مسکن با چالش «پیچیدگی‌های حقوقی و قانونی» و «پذیرش عمومی» نیز روبه‌رو است. به همین دلیل سرمایه‌گذاری مسکن می‌تواند در صورت فراهم شدن بسترهای قانونی و پذیرش عمومی، از روش فروش متری مسکن برای تسهیل فروش واحدهای خود و پاسخگویی به نیازهای مختلف بازار استفاده کند.
* برنامه‌های آتی و توسعه‌ای سرمایه‌گذاری مسکن چیست؟
برنامه‌های آتی و توسعه‌ای سرمایه‌گذاری مسکن را می‌توان در ۵ محور اصلی دسته‌بندی کرد. محور نخست، «توسعه پروژه‌های جدید» است. ادامه اجرای پروژه‌های در دست ساخت و آغاز پروژه‌های جدید در مناطق مختلف، یکی از مهم ترین برنامه‌های آتی شرکت است. در حال حاضر متراژ پروژه‌های در دست ساخت هلدینگ، بین ۲.۵ تا ۳ مترمربع است که در پهنه جغرافیایی ۳۶ شهر کشور اجرا می‌شود.
محور دوم، «تمرکز بر پروژه‌های مسکونی و چندمنظوره» از جمله اولویت‌های شرکت خواهد بود. احداث شهرک‌های مسکونی براساس مطالعات جمعیت شناسی و آمایش سرزمین با همکاری سازمان ملی زمین و مسکن ایران و وزارت راه و شهرسازی به منظور دریافت زمین‌های مستعد سرمایه‌گذاری در مجاورت شهرها و در مسیر توسعه براساس طرح‌های کالبدی ملی و منطقه‌ای است.
محور سوم، «تنوع‌بخشی به سبد پروژه‌ها» ست. شرکت تلاش می‌کند سبد پروژه‌های خود را متنوع‌تر کند و علاوه بر پروژه‌های مسکونی، در بخش‌های دیگر مانند پروژه‌های تجاری، اداری، گردشگری، سلامت و زیرساختی نیز فعالیت خود را گسترش دهد.
محور چهارم «بهره‌گیری از فناوری‌های نوین» است؛ استفاده از فناوری‌های نوین در صنعت ساختمان، از جمله ساختمان‌سازی صنعتی و روش‌های نوین مدیریت پروژه، از برنامه‌های آتی «ثمسکن» برای افزایش بهره‌وری و کاهش هزینه‌ها خواهد بود. محور پنجم، «توسعه فعالیت‌های بین‌المللی» است؛ بررسی فرصت‌های سرمایه‌گذاری و توسعه فعالیت‌ها در بازارهای بین‌المللی، از جمله برنامه‌های بلندمدت سرمایه‌گذاری مسکن است.
* با عوامل در دسترس و قابل پیش بینی، شما چه دورنمایی از بازار سرمایه در سال ۱۴۰۴ در اختیار دارید؟
پیش‌بینی بازار سرمایه در سال ۱۴۰۴ دشوار است و به عوامل متعدد بستگی دارد. بازار سرمایه تحت تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی، سیاست‌های دولت، تحولات بین‌المللی و عوامل روان‌شناختی بازار قرار دارد. عوامل موثر بر بازار سرمایه در سال ۱۴۰۴ «وضع اقتصادی کلان (تورم، نرخ بهره، رشد اقتصادی)»، «سیاست‌های دولت (پولی، مالی و ارزی)»، «تحولات بین‌المللی (سیاسی و اقتصادی)» و «عملکرد شرکت‌ها (عملکرد شرکت‌های بورسی و گزارش‌های مالی)» است.
با توجه به شرایط فعلی و عدم قطعیت‌های موجود، پیش‌بینی دقیق بازار سرمایه در سال ۱۴۰۴ امکان‌پذیر نیست. با این حال می‌توان گفت، در سناریوی نخست، احتمالاً بازار سرمایه در سال ۱۴۰۴ نوسانی خواهد بود و سرمایه‌گذاران باید برای مواجهه با ریسک‌های مختلف آماده باشند.
در سناریوی دوم، در شرایط نوسانی بازار، انتخاب سهام شرکت‌های ارزنده و بنیادی که از پتانسیل رشد سودآوری برخوردارند، اهمیت بیشتری خواهد یافت.
* شما چه نکته متمایزی درباره تاثیر سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان بر خلق ارزش ملی و تولید ناخالص داخلی و لزوم توجه سرمایه‌گذاران به این صنعت می‌دانید؟
صنعت ساختمان نقش به‌سزایی در تولید ناخالص داخلی (GDP)، اشتغال‌زایی و توسعه اقتصادی دارد. این صنعت به دلیل ارتباط گسترده با سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی، محرک رشد اقتصادی محسوب شده و می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی بر زنجیره تأمین، ارزش‌افزوده ملی و بهبود کیفیت زندگی شهروندان داشته باشد. صنعت ساختمان به عنوان یکی از پیشران‌های اقتصادی، سهم قابل‌توجهی از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص می‌دهد. براساس مطالعات اقتصادی، سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان به‌طور مستقیم و غیرمستقیم به رشد تولید ناخالص داخلی کمک می‌کند. صنعت ساختمان می‌تواند باعث «ایجاد اشتغال»، «افزایش تقاضا برای صنایع وابسته (۸۰۰ صنعت تولیدی)» و «تقویت بخش خدماتی و مالی» شود.
همچنین سرمایه‌گذاری در شرکت‌های تولیدی و صنعتی از جمله صنعت ساختمان، مزایایی همچون «افزایش بهره‌وری و توسعه زیرساخت‌ها»، «جذب سرمایه و رشد اقتصادی پایدار» و «افزایش تقاضا برای نیروی کار و کاهش بیکاری» برای اقتصاد ملی به همراه دارد. سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان، علاوه بر تأثیر مستقیم بر GDP، منجر به خلق ارزش ملی و افزایش رفاه اقتصادی جامعه می‌شود. درباره این تاثیرها می‌توان به «افزایش ارزش دارایی‌ها»، «افزایش دسترسی به مسکن و رفاه اجتماعی» و «پایداری مالی و جذب سرمایه‌گذاری خارجی» اشاره کرد. در مجموع سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان، علاوه بر رونق‌بخشی به این صنعت، به‌عنوان موتور محرک اقتصادی، باعث افزایش تولید ناخالص داخلی، ایجاد اشتغال، توسعه زیرساخت‌ها و تقویت زنجیره تأمین می‌شود. توجه ویژه به سرمایه‌گذاری در این بخش و حمایت از شرکت‌های تولیدی مرتبط، نه‌تنها به رشد اقتصادی کمک می‌کند، بلکه ارزش ملی را افزایش داده و رفاه جامعه را ارتقا می‌بخشد.
بنابراین، سیاست‌گذاران و سرمایه‌گذاران باید با در نظر گرفتن اهمیت صنعت ساختمان، برنامه‌ریزی‌های لازم را برای توسعه پایدار این بخش انجام دهند و فضای مناسب برای جذب هرچه بیشتر سرمایه در بخش ساختمان فراهم کنند.
-
علیرضا نجفی خبرنـگار
- شماره ۵۸۴ هفته نامه اطلاعات بورس
نظر شما