به گزارش صدای بورس، فناوری بلاکچین و توکنیزه کردن دارایی‌های واقعی امروز در دنیا و حتی ایران در هر حوزه ای مطرح شده و تا حدی نیز اجرایی شده است، حتی برخی صندوق‌های سرمایه‌گذاری بورسی امروز توکنیزه شده و علاوه بر بورس و ساعات عادی معاملات به صورت ۲۴ ساعته قابل مبادله و معامله هستند.
در این یادداشت بررسی سریعی خواهیم داشت بر نقش احتمالی این فناوری در حوزه مسکن و ساختمان. مزیت اصلی بلاکچین فراهم آوردن بستر امن و تسهیل شده تبادل دارایی است و اگر بتواند ارزش افزوده خاصی برای بخش مسکن ایجاد کند صرفا در این حوزه است و بخش‌هایی از زنجیره ارزش افزوده اقتصادی مسکن و ساختمان و بازارهای مرتبط با آن که دچار مشکلاتی در این باب است.
نقطه شروع
در ابتدای امر وقتی بحث توکنیزه کردن دارایی‌ها این بخش مطرح شد ناخوداگاه اذهان به سمت بحث فروش متری و ایجاد جایگزینی برای آن رفت، بله در ظاهر مهم‌ترین و اصلی ترین روش استفاده از فناوری بلاکچین در بخش مسکن و ساختمان همین روش توکنیزه کردن مستقیم دارایی‌هاست، اما لزوما تنها راه و یا حتی بهترین راه نیست، چرا که در وهله اول مسکن و ساختمان یکی از ناهمگن ترین انواع دارایی در جهان است، حتی داخل یک آپارتمان با واحدهای با متراژ و طرح و نقشه یکسان، هیچ دو واحدی یکسان تلقی نشده و با توجه به سمت جغرافیایی، طبقه ای که در آن مستقر است، موقعیت نسبت به سایرواحدها، آسانسور و... ارزش متفاوتی خواهد داشت. با در نظر گرفتن این مسایل در ادامه بر اساس مطالعات و تجاربی که به عنوان مشاور کنسرسیوم ققنوس و تأمین اجتماعی داشته ام، جهت آشنایی مخاطبان عزیز برخی پیشنهادات مطرح در این حوزه ارایه خواهد شد. راهکارهایی برای استفاده از این فناوری جهت خلق ارزش و یا کاهش هزینه‌های مبادله و بهبود عملکرد بازارهای مرتبط با این بخش.
توکنیزه کردن جایگزین اسناد رسمی
در حوزه توسعه بازار، در بخش قبل اشاره شد با توکنیزه کردن تک تک املاک (به عنوان یک دارایی ناهمگن) نمی توان به راحتی باعث تحول و بهبود در بازار معاملات و مبادله شد، اما به عنوان یک جایگزین مدرن تر برای سند رسمی می‌توان به آن نگاه کرد، جایگزینی که می‌تواند علاوه بر جنبه‌های حقوقی و بهبود امنیت در مالکیت و انتقال دارایی، بحث تأمین مالی این حوزه و اصولا استفاده از ملک به عنوان ابزار تأمین مالی را تا حدی متحول کرده و بهبود دهد، وقتی دارایی ملکی توکنیزه شده باشد، به راحتی و متناسب با نیاز مالک قسمتی از توکن‌ها جهت دریافت تسهیلات قابل وثیقه‌گذاری بوده یا حتی در قالب قراردادهای خاص واگذار شده (با هدف تأمین مالی) و سپس بازخرید شوند و... همچنین املاک توکنیزه شده می‌تواند در بحث تأمین مالی اشخاص بازنشسته و کهنسال در قالب طرح‌های کلانی نظیر ترهین معکوس (که در کشورهای غربی به شکلی گسترده اجرا می‌شود) مورد استفاده قرار گیرد.
توکنیزه کردن صندوق‌های زمین و ساختمان
از آنجا که در مورد برخی صندوق‌های سهامی این اقدام انجام شده است، در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان و املاک و مستغلات نیز امکان پذیر است و تا حدی باعث بهبود کارایی بازار می‌شود، در اینجا به خاطر همان بحث نام آشنای ناهمگن بودن، به جای توکنیزه کردن تک تک دارایی‌ها، مجموعه ای از دارایی‌ها که در قالب یک صندوق سازمان یافته اند توکنیزه شده (به شکل واحد و استاندارد) و هر توکن نماینده سهم مشخص و ثابتی از کل ارزش مجموعه ساختمانی است. پیشنهاد تکمیلی که در اینجا قابل طرح است و می‌تواند هم برای بخش خصوصی قابل استفاده باشد و هم برای خروج بانک‌ها و نهادهای دولتی دیگر از دارایی‌های بلااستفاده خود در این حوزه کمک کند، ایجاد قابلیت خرید دارایی‌ها و خارج شدن آنها از صندوق است، یعنی هر شخص پس از خرید تدریجی توکن کافی در بازار بتواند یک یا چند مورد املاک موجود در صندوق را (بر مبنای ارزش کارشناسی، حراجی و ...) خریداری کند. همچنین برای کمک به اقشار کم درآمد و همچنین بهبود صنعت ساخت و ساز، ایجاد صندوق‌های پیش خرید و توکنیزه کردن قراردادهای پیش خرید می‌تواند به تأمین مالی بهتر پروژه‌های ساختمانی وافزایش امکان خرید و پیش خرید ملک حتی با سرمایه اندک کمک کند.
توکنیزه سازی مواد و مصالح ساختمانی
در این حوزه نیز ناهمگنی فراوان است (هر چند به پای ناهمگنی در ساختمان‌ها و واحدهای مسکونی و... نمی رسد)، اما برخی از مهم‌ترین و اثرگذارترین مصالح بر قیمت ساختمان نظیر آهن/فولاد و سیمان و حتی شیشه به عنوان کالای نسبتا همگن می‌توان توکنیزه شود (مشابه کاری که در بورس انجام می‌شود و گواهی سپرده کالایی صادر می‌گردد) این کار می‌تواند کمک کند که هم خریداران و هم سازندگان ملک به صورت موثری پوشش ریسک در برابر تورم‌های احتمالی پیدا کنند.
توکن منفعت
در اینجا بحث انتقال مالکیت مطرح نیست (چون یا شرایط حقوقی آن فراهم نبوده و یا به دلایل دیگر لازم نیست)، و فقط کسب منافع ناشی از ملک (از جمله درآمد اجاره مهم است)، در اینجا فرضا قراردادهای اجاره توکنایز شده در بازار مورد مبادله قرار گرفته و برای برخی فرصت تأمین مالی و برای برخی دیگر فرصت رسیدن به یک درآمد نقدی ماهانه پایدار را فراهم می‌کنند. توکن‌هایی که طول عمری متناسب با قرارداد اجاره دارند و پس از اتمام قرارداد (و در صورت عدم تمدید) منقضی می‌شوند و اصل پول خریدار توکن به وی بازپس داده می‌شود که بتواند مجددا در بازار توکن اجاره خریداری کند.
جمع بندی
بلاکچین لزوما باعث تحول در بخش اقتصاد مسکن و بهبود تأمین مالی آن نمی شود اما می‌تواند به توسعه تدریجی این بازار و کاهش اصطکاک‌های موجود در برخی بخش‌های این بازار و زنجیره ارزش آن که به واسطه هزینه‌های مبادله، بی اعتمادی بسیار بالا در جامعه و خلاء‌های حقوقی (و بدتر از آن فرایند طولانی و زمانبر دادرسی) ایجاد شده است کمک کند و با به جریان انداختن سرمایه‌های خرد آنها را تا حدی از بازار طلا و ارز جدا کند؛ بسیاری از خریداران خرد طلا و ارز در جامعه هدف غایی شان حفظ ارزش سرمایه خود است تا زمانی که بتوانند صاحب سرپناه شوند، لذا اگر بتوانند مستقیم سرمایه خرد خود را تدریجی وارد این حوزه و حتی از آن کسب سود نیز کنند، می‌تواند به حاکمیت جهت کاهش فشار بر بازار ارز و طلا کمک کند.
-
محمد سعید حیدری - کارشناس مسکن و بازار سرمایه
- شماره ۵۸۴ هفته نامه اطلاعات بورس
نظر شما