قسمت اول: شرح وضعیت کنونی

حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با صدای بورس:
- در سال ۹۷ و ۹۸ شاهد رکود تورمی بسیار عمیقی بودیم که در دو دهه گذشته آن را تجربه نکرده بودیم. رشد قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ درصد عبور کرد و در بعضی از شهرهای کشور به مرز ۱۲۰ درصد نزدیک شد که بسیار سونامی‌گونه بود.
- در کنار این موضوع، به رغم اینکه شاهد رشد نامتعارف در قیمت مسکن بودیم، شاهد کاهش چشمگیر حجم معاملات مسکن نیز بودیم که این رکود هم در دو دهه گذشته در چنین دوره زمانی کوتاهی به این میزان محسوس نبود. رکود در تابستان ۹۸ به مرز ۸۰ درصد نسبت به سال گذشته رسید و کاهش ۸۰ درصدی حجم معاملات به معنی قفل شدن معاملات مسکن در سطح کشور است.
- این رکود تورمی موجبات زیادی داشت. در حوزه رکود، کاهش قدرت خرید، کاهش تولید و متناسب نبودن تسهیلات بانکی با رشد قیمت مسکن وجود دارد.
- رشد قیمت تسهیلات بانکی از رشد قیمت مسکن بسیار جا مانده است.
- نکته قابل توجه این است که کسانی که در سال ۹۷ و ۹۸ در بازار مسکن فعال شدند، ۸۰ درصد آنها سرمایه‌ای بودند و کمتر از ۲۰ درصد، افراد مصرفی بودند و این ۸۰ درصد جزو افرادی بودند که دارای هزار هزار میلیارد سرمایه سرگردان بودند که در اقتصاد کشور در حال دوران است و در بازارهای مختلف جابه‌جا می‌شود. این بار گلوگاه این پول، بازار مسکن بود که به‌رغم اینکه رکود وجود داشت، تورم شدیدی را شاهد بودیم و رشد قیمت سهمگینی در بازار مسکن ایجاد شد که فشار زیادی به دهک‌های متوسط و ضعیف جامعه وارد کرد و باعث شد تا بسیاری از افراد از خرید خانه جا بمانند و مجبور به مهاجرت به حاشیه شهرها برای خرید خانه یا رهن واحدهای مسکونی در شهر خود شدند.
- رکود تورمی تا مرداد ۹۸ ادامه داشت و در این زمان به رکود غیرتورمی تبدیل شد. کاهش حجم معاملات در کشور مشهود است اما افزایش قیمت ادامه نیافت و از مرداد ماه شاهد ریزش قیمت مسکن تا مرز ۴۰ درصد در واحدهای بزرگ‌متراژ و از شهریور ماه حدود ۳۰ درصد در شهرهای بزرگ در واحدهای کوچک‌متراژ بودیم.