دولت در حالی سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن به منظور کمک به مستأجرها و کاستن از بار اجاره‌نشینی را برای سومین سال پیاپی مصوب کرده است که کارشناسان معتقدند این بیراهه سیاستی در بازار اجاره نتیجه‌ای جز دشوارتر شدن دسترسی متقاضیان این بازار به واحدهای مسکونی اجاره‌ای ندارد.
دولت به دنبال مصوبه ستاد ملی کرونا، پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن را از سال ۹۹ به منظور حمایت از مستأجران به عنوان یکی از اصلی‌ترین اقشار آسیب‌پذیر جامعه در دستور کار قرار داد. این سیاست در سال گذشته نیز در بازار اجاره پیاده‌سازی شد و تسهیلات ۷۰، ۴۰ و ۳۰میلیون تومانی به ترتیب برای مستأجران شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰هزار نفر و همچنین سایر مناطق شهری در نظر گرفته شد.
مصوبه ستاد ملی کرونا برای حمایت از مستأجرها یک بند دیگر هم داشت؛ آن هم اقدام دستوری برای تعیین سقف مجاز اجاره‌بهای مسکن و الزام موجران به رعایت این سقف بود. در تهران سقف دستوری افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد. در حالی که از همان ابتدا کارشناسان و صاحب‌نظران بازار مسکن با اشاره به تجارب قبلی در ارتباط با شکست سیاست‌های تعزیراتی و سیاستی در سامان‌دهی بازار اجاره، نسبت به نتایج معکوس این سیاست‌ها به دولت هشدار دادند، آمارهای رسمی نیز نشان از شکست این سیاست‌ها در دو سال اخیر دارد. با وجود این هشدارها و توصیه‌ها و درحالی‌که هر دو سیاست حمایتی بازار اجاره که طی دو سال اخیر در این بازار اعمال شد، عملاً به شکست منجر شد، اما دولت برای سومین سال پیاپی قصد دارد این سیاست را در بازار اجاره عملیاتی کند. آن هم در شرایطی که اجاره‌بها به نقطه جوش رسیده است و بالاترین تورم نقطه‌به‌نقطه در این بازار در یک سال گذشته به ثبت رسید.
تجربه ناموفق سقف‌گذاری دستوری
در حالی که در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰، دولت وقت سیاست تعزیراتی را در بازار اجاره مسکن به منظور کنترل و از بین بردن التهاب قیمتی در این بازار در پیش گرفت و با شکست مواجه شد، هم‌زمان با شیوع کرونا، اقدام دستوری برای کنترل تورم اجاره مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت. تجربه دو سال اعمال این سیاست در بازار اجاره به روایت آمارهای رسمی از شکست تکرار این سیاست اشتباه در حساس‌ترین بخش بازار مسکن یعنی بازار اجاره خبر می‌دهد. در حالی که سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن به طور متوسط در کشور ۲۰ درصد تعیین شد، اما تورم کشوری اجاره مسکن هم در سال ۹۹ و هم در سال ۱۴۰۰ حدود دو برابر و بیشتر از سقف تعیین‌شده به ثبت رسید. در سال ۹۹ اجاره‌بهای مسکن در کشور حول‌وحوش ۴۰ درصد و در سال ۱۴۰۰ حول‌وحوش ۵۰ درصد بود. این میزان بالاترین تورم اجاره مسکن دست‌کم در یک دهه گذشته است.
تورم اجاره مسکن در کشور در سال ۱۴۰۰ در حالی معادل ۴۶ درصد به ثبت رسید که این میزان در سال ۹۹ حدود ۴۳ درصد بود. در سال ۹۸ تورم اجاره مسکن ۳۲ درصد، در سال ۹۷ معادل ۲۳ درصد و در سال ۹۶ که هنوز جهش قیمت‌ها در بازار مسکن آغاز نشده بود این میزان برابر با ۱۰ درصد بود. این در حالی است که در همه ماه‌های نیمه دوم سال گذشته، تورم اجاره کشوری بالاتر از ۵۰ درصد بود.
در تهران نیز آمارها از شکست سیاست دستوری در بازار اجاره در خصوص نرخ‌گذاری برای حد مجاز افزایش اجاره‌بها خبر می‌دهد. تورم اجاره مسکن در شهر تهران در آبان سال گذشته قله ۶/۵۱درصدی را به ثبت رساند که نشان‌دهنده جهش شدید در این بازار است. متوسط اجاره‌بهای مسکن در نیمه دوم سال گذشته در شهر تهران نیز به مرز رشد ۵۰درصدی رسید. این آمارها در شرایطی در بازار اجاره شهر تهران به ثبت رسید که مطابق با مصوبه دولت، سقف ۲۵درصدی افزایش اجاره‌بها در تهران، ۲۰درصدی در شهرهای بزرگ و ۱۵درصدی در سایر شهرها تعیین شده بود. فعالان و کارشناسان بازار مسکن علاوه بر آن‌که تورم عمومی بالا و جهش قیمت مسکن را به عنوان دو عامل مهم در این جهش قیمتی مؤثر می‌دانند، اقدام دستوری در این بازار و ایجاد نگرانی در موجران و ایجاد حس زیان‌دیدگی در آن‌ها را به عنوان دیگر علت رشد شدید اجاره‌بهای مسکن می‌دانند. تحقیقات میدانی نیز نشان داد سال گذشته به دنبال اعمال سیاست‌های دستوری و ضوابط سخت‌گیرانه برای موجران، حجم عرضه فایل به بازار اجاره کاهش یافت و همین عامل در افزایش سرعت رشد اجاره‌بها اثرگذار بود.
ناکارآمدی وام ودیعه
در حالی که هدف سیاستگذار مسکن از تصویب و پرداخت وام ودیعه مسکن، کمک به مستأجرها برای پوشش بخشی از هزینه اجاره‌نشینی بود اما آن‌طور که شواهد نشان می‌دهد و برخی مسئولان مرتبط نیز به طور غیررسمی و برخی دیگر علناً اعلام کرده‌اند، این وام در دو سال گذشته به هدف اصابت نکرد. یعنی به متقاضیان و نیازمندان واقعی اختصاص پیدا نکرد. به همین علت امسال سقف وام برای شهر تهران از ۷۰ میلیون تومان به ۶۰ میلیون تومان کاهش یافته است تا انگیزه گروه‌های غیرنیازمند و متصل به روابط خاص، برای گرفتن این وام کاهش یابد و این وام به هدف اصابت کند. علت دیگر کاهش سقف وام ودیعه در تهران پرداخت این وام به تعداد بیشتری از متقاضیان اعلام شده است. این در حالی است که سقف وام در مراکز استان‌ها از ۴۰ به ۴۵ میلیون تومان و در سایر شهرها از ۳۰ به ۳۵ میلیون تومان افزایش یافته است. شواهد موجود در بازار اجاره نشان می‌دهد این وام نیز در دو سال قبل دردی از دردهای بازار اجاره درمان نکرد! کارشناسان معتقدند تکرار تجربه شکست‌خورده در بازار اجاره برای سال جاری نیز چیزی جز شکست به همراه نخواهد داشت و دولت باید تا دیر نشده است اقدامی مؤثر در جهت افزایش عرضه به بازار اجاره انجام دهد.
- شبنم عزیزی -روزنامه‌نگار
نظر شما