به گزارش صدای بورس، محمد نعمت زاده ، بارها در خصوص مشکلات مسکن در اقتصاد ایران هشدار داده شده است.اما باید توجه داشت نگاه سیاست‌گذار به بخش مسکن از «لنز بسته» یک چالش در این حوزه را به ابرچالش تبدیل کرده و باعث شده یک سیاست اشتباه، مدام با عناوین مختلف تکرار شود و به گفته بسیاری از کارشناسان واقعیت این بازار، کمبود زمین و مسکن نیست، بلکه احتکار ملک باعث قفل بازار شده است.مسکن ، اژدهای هزار سری که از هر سو به آن نگاه شود بحرانهای متفاوتی را در پیش روی خود دارد شاید بتوان گفت تنها راهِ سرنگون سازی این اژدها، تغییر قواعد بازی است. موضوعی که هوشنگ فروغمند، معمار و استاد دانشگاه هنر و کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با «صدای بورس» نیز به آن اشاره کرده و معتقد است در حوزه مسکن باید قواعد بازی تغییر کند.با وی به بررسی ریشه مشکلات در بخش مسکن پرداخته ایم.
عوامل موثر برقیمت بازار از نگاه شما چیست؟
مولفه‌های مختلفی در قیمت مسکن دخیل هستند مانند قیمت زمین، قیمت مصالح، هزینه فعالیت‌های کارشناسی که شامل خدمات مهندسی، نظام مهندسی و تعرفه‌های آنان در زمینه خدمات مختلف بخش طراحی و نظارت بر ساخت و ساز می‌شود. همچنین قیمت تراکم شهری، قیمت ساخت و عملیات اجرایی ساخت از عوامل تاثیر گذار در بخش مسکن هستند. در این جا خدمات طراحی نظیر خدمات مهندس مشاور و طراحی معماری، سازه، الکتریکی و مکانیکی ساختمان با هزینه‌های اجرایی به طور اساسی متفاوت هستند و نباید این دو را مشابه هم در نظر گرفت. چرا که اولی ناظر بر کیفیت انجام کار است اما یکی از مشکلات ما در زمینه ساخت مسکن کاهش هزینه خدمات مهندسی است. از یک تاریخی به بعد به منظور کاهش قیمت تمام شده پروژه‌ها، جای این که از تعرفه مشخص و قابل قبول در خدمات مهندسی استفاده کنیم به مناقصه رسیدیم و این امر موجب شد که هم از نظر کیفیت ساختمان‌ها به نوعی تو خالی و پوچ شوند و هم اینکه بسیاری از مهندسان به جهت جبران کاهش تعرفه‌ها سعی در کسب درآمد از طریق بازاریابی برای مصالح مصرفی در ساختمان‌ها کردند که این کار از نظر ساختاری دارای اشکالات فراوانی است و در نهایت باعث افزایش قیمت تمام شده ساختمان نیز می‌شود.
قیمت زمین از چه پارامترهایی تبعیت می‌کند؟
به طور کلی قیمت زمین وقتی ارزش ذاتی پیدا می‌کند که از آن استفاده شود و سکونت یکی از موارد مورد استفاده است و یک مالک پس از خریداری ملک، در آن جا ساخت و ساز انجام می‌دهد تا قابل سکونت باشد و نقدشوندگی ملک افزایش یابد. به طور کلی قیمت زمین معمولا تابع همین موضوع است. مالک زمین محاسبه می‌کند که در این ملک چه تعداد واحد می‌تواند ساخته می‌شود و واحد ساخته شده نهایی در آن منظقه چه ارزشی دارد و به تبعیت از آن زمین قیمت‌گذاری می‌شود.
از سوی دیگر یکی از معضلات کنونی که سبب افزایش قیمت زمین شده است، محدودیت ملک در مناطقی است که تقاضا برای سکونت در آن جا بالاست و از طرفی دیگر شاهد آن هستیم که این زمین‌ها از سمت دستگاه های مختلفی بسته شده‌اند مانند بانک‌ها، که بخشی از دارایی و تنها پشتوانه آن‌ها ملک است که این امر باعث می‌شود که خود نهاد بانک قیمت زمین را بالا ببرد. با توجه به این که زمین‌ها کم هستند و قابلیت افزایش عرضه ندارند، ما با احتکار زمین توسط بخش خصوصی و نهادهای مختلف مواجه هستیم.
چرا بازار مسکن سرمایه‌های زیادی به خود جذب می‌کند؟
به جهت نزدیکتر شدن بازار املاک به بازار کامل اقتصادی، مولد سازی دارایی‌های دولتی می‌تواند باعث کاهش قیمت زمین شود. چرا که به خصوص در منطقه یک، خرید ملک مسکونی، در بسیاری از موارد برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم است، چرا که بازار موازی دیگری وجود ندارد تا مردم بتوانند سرمایه خود را محفوظ نگه دارند، اما بازار سرمایه در صورتی که شفافیت و امنیت کاملی داشت می‌توانست این نقش و وظیفه را بر عهده بگیرد.
بعد از زمین، باید به حل چه مشکلی برای ساخت مسکن پرداخت؟
به غیر از قیمت زمین، خدمات مهندسی و ساخت دومین عاملی است که روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد. و هر کسی هم که در ساخت و ساز واحدی شریک است، طبیعی است که در مقداری از سودآوری شریک باشد، ولی این خدمات از نظر اقتصادی در جایگاه مناسبی نیستند یعنی افرادی که در این حوزه فعال هستند در سودآوری اجرای کار سهیم نیستند. شبیه به همین امر در خدمات مرتبط با املاک در ایران مشاهده می‌شود که املاکی‌ها سود مطمئنی از ارائه خدمات خود دریافت نمی‌کنند. اما در آمریکا، قانون، یک درصد مشخصی از نرخ فروش ملک را به املاکی‌ها می‌دهد و با قرارداد رسمی خدماتی را دریافت می‌کنید و کسی که خدمات املاک را ارائه می‌دهد اطمینان دارد که سودی از این مسیر به دست می‌آورد.ما باید ساز و کاری را تدارک ببینیم که مهارت متخصصین افزایش یابد و اطمینان پیدا کنند که از خدمات تخصصی در زمینه ساخت مسکن سود خوبی بدست می‌آورند اما این امر به بازاری رها شده است که نهایتا همه قسمتی از فروش را سهیم می‌شوند و این امر باعث افزایش قیمت می‌شود به گونه‌ای که افزایش قیمت مسکن همسو با آن است و برخی مواقع هم از آن سبقت می‌گیرد.
آیا کارگزاری‌ها و موسسات مالی برای حل مشکل مسکن تاثیرگذار بودند؟
در حال حاضر موسسات سرمایه گذاری مسکن حتی آن‌هایی که دولتی و مدعی حل مشکل مسکن هستند در همین زمین بازی می‌کنند و به سمت بنگاه‌داری و فروش خانه هستند و نهادهایی که در این زمینه فعال هستند و می‌خواهند این مشکل را حل کنند بسیار اندک هستند و تاثیر آن‌ها ناچیز است.قانونی وجود دارد به نام اجاره‌داری حرفه‌ای که بدین وسیله هر نهادی موظف است میزانی از واحدهای ساخته شده را به اجاره بگذارد. بدین ترتیب و از آنجا که اجاره عمدتا نیاز واقعی است نهایتا سبب می‌شود که افراد با قسمتی از حقوق‌شان بتوانند در نزدیک محل کارشان واحدی را اجاره کنند. بدین ترتیب اگرچه شاید همه نتوانند خانه دار بشوند اما اجاره خانه به خصوص برای جوانان دور از ذهن نیست. اما علی رغم وجود این قانون در عمل بسیاری از نهادها در این زمینه سرمایه گذاری نکردند.
آیا اخذ مالیات از خانه های خالی می تواند در بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟
یک راهی که اکنون وجود دارد این است که بازار کنونی مسکن و قواعد ناظر بر آن را بر هم بزنیم و طرحی نو در این حوزه براندازیم. به عنوان مثال عرضه زمین در مناطق مختلف و مالیات‌گیری بر خانه‌هایی کلید نخوردهنداند از مواردی است که می‌تواند ساختار این بازار را به نحو موثری تغییر دهد. خانه‌های کلید نخورده با عدم عرضه به بازار باعث افزایش اجاره و فشار به مردم می‌شود و بخش دولتی به دلیل این که برنامه‌ای برای این خانه‌ها ندارد، نمی‌تواند در این خصوص کاری را پیش ببرد. ما نباید خانه یا تراکم شهری را به افرادی بدهیم که باعث قفل شدن عرضه مسکن در شهرها می‌شوند.
برای تغییر قواعد و بهبود شرایط در بازار مسکن چه پیشنهادی دارید؟
به طور کلی برای تغییر قواعد و بهبود شرایط به نفع مردم و به زبان اقتصادی باید به این بازار ریسک‌هایی وارد شود تا سرمایه‌گذاری در مسکن نسبت به سایر بازارها پرهزینه‌تر و پرریسک‌تر باشد و بدین گونه نهادهای حاکمیتی می‌توانند در یک بزنگاه تاریخی و در هنگام شروع رکودهای اقتصادی این وضعیت را تغییر دهند و سبب دخالت موثر به جهت منافع عمومی شوند. اما متاسفانه شاهد هستیم که مسکن برای بانک‌ها، موسسات و مردم تبدیل به یک دارایی سرمایه‌ای شده است و شرایط کنونی سبب فشار به عموم مردم شده است. انتظار خرید مسکن اخیرا در برخی نقاط کشور به بالای صد سال رسیده است چرا که این بازار دارای ریسک نیست و مالیاتی از فعالیت ستانده نمی‌شود.
اگرچه سهم زمین در افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر متغیرها بیشتر است اما اگر قواعد بازی تغییر کند و این بازار مانند سایر نقاط جهان دارای ریسک باشد، خدمات مهندسی نیز در این بازار ارزشمند خواهند شد.
کاربرد زمین صرفا مسکونی نیست و کاربری تجاری، گردشگری و اداری را نیز شامل می‌شود و با استفاده از ابزارهای مالی، مالیاتی و تملکی می‌توانیم ریسک را به بازار مسکونی منتقل کنیم تا مثلا در شهر تهران کسی نتواند بیش از دو خانه داشته باشد و در غیر این صورت از خانه سوم به بعد مالیات‌های سنگین و موثر از آن‌ها ستانده شود و بدین وسیله سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به بخش‌های دیگر مثل ساخت هتل، ساخت زمین کشاورزی و اداری سوق پیدا می‌کند و تولید افزایش می‌یابد و نهایتا به مولدسازی اقتصاد می‌انجامد.
افزایش ریسک را می‌توان برای سایر بازارها هم انجام داد تا سرمایه از بازارهای ارز و سکه به بخش‌های مولد اقتصاد هدایت شود. این یک امر متداول در سایر کشورهای دنیاست که در زمان بحران دولت‌ها به سرمایه‌گذاری روی صندوق‌های ریتس فشار می‌آورند. این بازی باید به گونه‌ای طراحی شود تا در بحرانهای اقتصادی، افرادی که صاحب زمین هستند منتفع نشوند و سرمایه به سمت فعالیت‌های اقتصادی و مولد هدایت شود.
نظر شما