صندوق‌های مربوط به مسکن و ظرفیت‌هایی که بازار سرمایه می‌تواند در حوزه مسکن داشته باشد مساله مهمی است. برای هدایت منابع به سمت تولید مسکن، منابع خرد و کلان در بانک‌ها جمع و به بخش‌های مختلف تسهیلات داده می‌شود، اما به دلیل بلند مدت بودن تسهیلات بخش مسکن گاها تکلیفی بودن آنها در برنامه هفتم توسعه و برای امسال ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات لحاظ شده که شاید زیر ۱۰ تا ۱۲ درصد آن محقق شده باشد. بانک‌ها علاقه‌ای ندارند در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند، زیرا هم نرخ‌ها پایین و هم زمان بلند مدت است و طبیعی است که این اتفاق معقول نبوده و تمایلی به این کار نداشته باشند. بنابراین باید از ظرفیت بازار سرمایه استفاده کرد.
بازار سرمایه تجربه صندوق زمین و ساختمان را داشته و در حوزه صندوق املاک و مستغلات هم چندین صندوق راه افتاده است، اما چندان استقبالی از تشکیل این صندوق‌ها نشده و این ظرفیت همچنان باقی مانده است، در کنار این‌ها بورس می‌تواند از ظرفیت فروش متری مسکن در قالب صندوق‌ها یا اوراق سلف نیز استفاده کند.
صندوق «زمین و ساختمان» و «صندوق املاک و مستغلات» منجر به جمع‌آوری منابع شده و درجه اعتبار و اطمینان هم به دلیل ضمانت نامه‌های مختلفی که در این خصوص بورس اخذ می‌کند بالاست. اما همین مساله باعث طولانی شدن پروسه‌ها، زمان و سختگیری بیشتر شده است، همچنین یکی از مهمترین مسائلی که نیاز است تعدیلی روی آن صورت گیرد بحث مدیریت این صندوق‌هاست که به مجمع و ارکان صندوق‌ها تفویض شده است.
طبیعتاً کسانی که پروژه معرفی می‌کنند تمایل دارند مدیریت نیز تحت نظر خودشان باشد اما این مدل چون در بخش مسکن چندان اجرایی نشده و سازندگان مسکن با اختیارات کامل در حوزه مسکن وارد شدند و حتی در پروژه‌ای که برای سازنده ۱۰ یا ۵ درصد و یا بدون هیچ واحدی است باز هم مدیریت با سازنده است، بنابراین جدا شدن از این فضا و رفتن به فضایی که شفاف، مقرراتی و مدیریت آن نیز از طریق مجامع و ارکان صندوق‌هاست برایشان سخت است و به نظر باید این فرایندها و نظام مدیریتی که در صندوق‌ها وجود دارد اندکی تسهیل شود، بنابراین نیاز است به مدلی برسیم که هم صندوق‌ها بتوانند فعالیت داشته و به خوبی هم شفاف و مطمئن باشند و بورس هم بتواند ضمانت‌های لازم را داشته باشد و بر این اساس به خریداران یونیت‌ها این ضمانت‌ها را بدهد.
می‌توانیم منابع خرد را از طریق فروش متری و مستقیم مسکن از بورس انجام دهیم. صندوق‌های املاک و مستغلات و حتی صندوق زمین و ساختمان و یا اوراق سلف می‌توانند هم به صورت مجزا و هم به صورت ترکیبی عمل کنند و فروش متری اتفاق بیفتد. برای مثال صندوق زمین و ساختمان می‌تواند در مرحله بعد حتی تبدیل به صندوق املاک و ساختمان شود که باید فرایندهای جدیدی تنظیم شود و بتوانیم سرمایه‌های خرد را نیز جذب کنیم و از طریق توکن کردن و ۲۴ ساعته کردن آن بتوانیم منابع خود را درگیر در بخش مسکن کرده و جذابیت معاملاتی برایشان ایجاد کنیم. بهترین بستر در گام اول می‌تواند اوراق سلف یا صندوق‌های بورسی باشد، یونیت‌ها می‌توانند به متر تبدیل شوند و مسائل حقوقی و مسائل مربوط به حق مالکیت خریداران است هم در آن لحاظ شود.
در مجموع به نظر می‌رسد که تأمین مالی بخش مسکن و هدایت منابع به بورس برای تأمین مالی بخش مسکن می‌تواند هم به شکوفایی بیشتر بورس منجر شده و هم بخش مسکن را تأمین مالی کند.
-
حسین محمودی‌اصل - کارشناس اقتصاد مسکن
-
شماره ۵۸۳ هفته نامه اطلاعات بورس
نظر شما