چرا بازار مسکن در بازدهی از سایر بازارها عقب ماند؟

به گزارش صدای بورس، مسکن ۱۴۰۳ در رتبه بازدهی از سایر بازارهای مالی جاماند. بررسی‌های انجام شده در خصوص میزان رشد قیمت مسکن در ۱۱ ماهه اول سال جاری نشان می‌دهد، از ابتدای سال تا پایان بهمن ماه ۱۴۰۳، امن‌ترین و گران‌ترین دارایی خانوارها نسبت به سایر بازارها، بازدهی کمتری داشته است.
نکته مهم دیگر اما در فاصله محسوس بازدهی بازار مسکن با سایر بازارها همچون طلا، ارز، بورس، سکه و تغییرات مربوط به قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار (تورم عمومی) است. برآوردهای غیررسمی در حالی از صعود حدود ۲۰ درصدی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در ۱۱ ماه سپری شده از سال جاری خبر می‌دهد که بازدهی بازار طلا در این مدت بیش از ۵ برابر رشد قیمت آپارتمان در پایتخت بوده است.
در حالی که انتشار آمارهای رسمی مربوط به تحولات قیمت مسکن شهر تهران از شهریور ماه امسال متوقف شد، اما تحقیقات میدانی انجام شده از بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت هم‌اکنون در بازه ۹۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان قرار گرفته است. این موضوع نشان دهنده آن است که از ابتدای سال جاری که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به روایت گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت ۸۱.۶ میلیون تومان اعلام شده بود، تورم ۱۱ ماهه مسکن چیزی حول و حوش ۱۷ تا کمتر از ۲۳ درصد، برآورد می‌شود. در همین مدت ۱۱ ماهه اما بازدهی طلای ۱۸ عیار معادل ۱۰۲ درصد، سکه ۹۳.۳ درصد، دلار ۵۳ درصد و شاخص کل بورس حدود ۲۴ درصد، بوده است. تورم عمومی نیز در مدت ذکر شده در محدوده ۳۲ درصدی قرار داشته است.
اما سوال مهم آن است که چرا مسکن در رالی ۱۱ ماهه بازارهای مالی، از سایر رقبای خود جامانده است؟ به خصوص با در نظر گرفتن تجارب قبلی در خصوص سرایت نوسانات ارزی به حوزه تقاضا، قیمت و سرمایه‌گذاری ملکی، پیام این جاماندگی برای بازار چیست؟
بررسی‌ها برای پاسخ به این سوال به چند عامل کلیدی در ارتباط با تغییرات بازیگران بیرونی بازار مسکن و شرایط عرضه و تقاضا در این بازار مربوط می‌شود. می‌توان گفت بازدهی کمتر بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ نسبت به سایر بازارها می‌تواند به عوامل مختلفی بستگی داشته باشد. این عوامل را می‌توان حداقل در ۵ متغیر عمده جست و جو کرد.

مسکن زیر چتر نااطمینانی
اولین عامل جاماندگی مسکن از سایر بازارها در رتبه بازدهی را می‌توان در «تشدید ابهام و شکل‌گیری طولانی مدت و مستمر فضای مه‌آلود در عرصه‌های سیاسی و اقتصادی کشور» جست و جو کرد. ۱۴۰۳ سال بحران‌ها و تنش‌های بزرگ منطقه‌ای و تحولات مهم بین‌المللی بود. بالا گرفتن تنش‌ها بین ایران و اسرائیل، رخدادهای ایجاد شده حاصل از آن در فضای داخلی و خارجی کشور، انتخاب ترامپ به عنوان ریاست جمهوری آمریکا و تاکید مجدد وی بر اعمال سیاست فشار حداکثری علیه ایران، تداوم تهدیدها از سوی اسرائیل و خطر بروز جنگ و ... همه و همه عواملی بودند که فضای سرمایه‌گذاری ملکی را از حالت امن و بدون ریسک خارج کرده و تمایل افراد را به سرمایه‌گذاری در بازارهای نقدشونده‌تر همچون طلا، ارز و ... هدایت کرده و افزایش دادند.
در واقع می‌توان گفت امسال بازار مسکن از فضای امن و بدون ریسک خود برای سرمایه‌گذارها خارج شده و بخش زیادی از دارایی‌ها که در سال‌های قبل عمدتا به بازار املاک، مستغلات و زمین هدایت می‌شد، وارد این بازار نشد و حتی در مواردی شاهد خروج سرمایه از بازار ملک به سمت بازارهای نقد شونده‌تر نیز بودیم. علاوه بر مسائل سیاسی منطقه‌ای و بین‌المللی و تنش‌های ذکر شده، تشدید نااطمینانی‌های اقتصادی نیز انحراف سرمایه از بازار ملک به بازارهای نقدشونده‌تر را تسریع کرد. تشدید این نااطمینانی و ترکیب آن با تنش و خطر جنگ، در مقاطعی از سال جاری، حتی فرضیه کاهش قیمت مسکن در صورت ادامه تنش و بالا گرفتن درگیری‌ها را بر سر زبان‌ها انداخت. این فرضیه در نهایت اگرچه محقق نشد اما خود را در جاماندگی رشد قیمت مسکن از بازدهی سایر بازارها نشان داد.

جذابیت نقدشونده‌ها و خودنمایی رقبای جدید
ارز، سکه و طلا از ابتدای سال و بورس از نیمه دوم امسال به بازارهای جذاب برای سرمایه‌گذاران خرد و کلان تبدیل شدند. رقبای قدیمی بازار مسکن امسال با آرایش جدیدتری به صحنه معاملات و رقابت با بازار مسکن برای جذب نقدینگی بیشتر بازگشتند.
سال ۱۴۰۳ در حالی تحت تاثیر شارژ نااطمینانی‌های داخلی و خارجی، بهای هر گرم طلای ۱۸ عیار بیش از ۱۰۰ درصد، بهای هر قطعه سکه تا مرز ۹۴ درصد و قیمت هر دلار آمریکا تا بیش از ۵۰ درصد افزایش یافت که از نیمه دوم سال، بعد از گذشت حدود ۴ سال از رکود معاملاتی بورس، بازار سرمایه نیز به یکی از گزینه‌های مهم و جذاب برای سرمایه‌گذارها تبدیل شد. شاخص کل بورس در فاصله ابتدای مهرماه تا پایان بهمن ماه ۱۴۰۳(۵ ماه)، حدود ۳۰ درصد رشد کرد. به این ترتیب افزایش سرعت رشد قیمت در هر کدام از این بازارها تحت تاثیر تحولات اقتصادی و غیراقتصادی داخلی و بین‌المللی، منجر به افزایش سرعت ورود پول به این بازارها و در نتیجه رشد بیشتر قیمت آن‌ها شد. در واقع بسیاری از سرمایه‌گذاران در زمانی که بازار مسکن رشد کمی داشته یا نگران رکود آن هستند، به‌جای خرید مسکن، سرمایه‌گذاری در طلا یا ارز را ترجیح می‌دهند. بازار طلا، به‌ویژه در شرایطی که تورم بالا باشد، به‌عنوان یک پناهگاه امن در برابر کاهش ارزش پول ملی شناخته می‌شود. بنابراین، سرمایه‌گذاران از خرید مسکن خودداری کرده و به بازارهای دیگری مانند طلا و ارز گسیل می‌شوند و این همان اتفاقی است که در سال جاری شاهد آن بودیم.
ضمن آنکه در سال جاری، شیوه‌های جدید سرمایه‌گذاری در بازارهای با سرعت بالای نقدشوندگی، نیز بین سرمایه‌گذارها و طیف‌های گسترده‌ای از عموم مردم، رایج شد. امسال سرمایه‌گذاران بیشتری(خرد و کلان) به سرمایه‌گذاری در بازار دارایی‌های کالایی بورسی و همچنین رمزارزها ورود کردند. از آن جمله می‌توان به افزایش ورود پول و استقبال از سرمایه‌گذاری در صندوق‌های کالایی با پشتوانه طلا، گواهی سپرده طلا، نقره، زعفران و ... اشاره کرد. همچنین رواج استفاده از فناوری‌های نوین مانند ارزهای دیجیتال و بازارهای مبتنی بر بلاک‌چین، بسیاری از نقدینگی‌های موجود نزد مردم را به سمت این بازارها هدایت کرد. این بازارها، به دلیل بازدهی بالا، دسترسی آسان و قابلیت نقدشوندگی سریع، برای برخی از سرمایه‌گذاران جذاب‌تر از سایر بازارها از جمله بازار مسکن شده‌اند. به خصوص از آنجا که ریسک‌های ناشی از کاهش ارزش پول ملی را به جهت ایجاد امکان سرمایه‌گذاری ارزی پوشش می‌دهند، از جذابیت خاصی بین طیف رو به رشد گروهی از سرمایه‌گذارها برخوردار شده‌اند.
در یک ارزیابی کلی می‌توان گفت در سال ۱۴۰۳، رشد بازارهای جایگزین مانند بورس، طلا، ارز و ارزهای دیجیتال باعث شد که سرمایه‌گذاران و خریداران بیشتری به این بازارها جذب شوند و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش یابد. این امر باعث شد که بازار مسکن نتواند همانند سال‌های قبل رشد قابل توجهی را تجربه کند و قیمت‌ها در این بازار تحت تأثیر رقابت با سایر بازارهای جذاب‌تر کاهش یا رشد کمتری داشته باشند.

بحران قدیمی «قدرت خرید»
علاوه بر دو عامل ذکرشده، مسکن کماکان با یک بحران قدیمی یعنی نبود قدرت خرید کافی در سمت تقاضا رو به رو است. شکاف بین سطح درآمد و قیمت مسکن هم‌اکنون در بالاترین حد تاریخی خود قرار گرفته است. ضمن آنکه راهکار سنتی و رایج تأمین مالی خرید مسکن که همان دریافت و استفاده از وام بانکی خرید آپارتمان است نیز به طور کامل قدرت و اثربخشی خود را از دست داده است. تسهیلات ۸۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن برای زوجین تهرانی با احتساب میانگین ۱۰۰ میلیون تومان متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق معمولی و مصرفی پایتخت تنها برای خرید ۸ مترمربع کفایت می‌کند، هر چند به دلیل هزینه‌ای که خانوارها باید برای خرید اوراق در زمان ارائه درخواست دریافت وام به بانک پرداخت کنند، این سطح پوشش به مراتب کمتر خواهد شد. برای متقاضیان انفرادی متقاضی وام ۴۰۰ میلیون تومانی نیز این سطح پوشش به ۴ مترمربع کاهش یافته است. این در شرایطی است که در یک حالت معمول، تسهیلات خرید مسکن باید حداقل ۵۰ درصد از بهای خرید یک آپارتمان را تأمین کند که در یک واحد ۶۰ مترمربعی معادل تأمین هزینه خرید حداقل ۳۰ مترمربع است. از سوی دیگر، بالا بودن نرخ بهره که منجر به افزایش هزینه دریافت وام مسکن برای خانوارها می‌شود در کنار مواردی مانند در استطاعت نبودن اقساط وام با توجه به سطح حقوق و درآمد ماهانه افراد و ... وام فعلی را به تسهیلاتی کاملا ناکارآمد در حوزه تأمین مالی خرید مسکن تبدیل کرده است.
امسال همچنین گزارش‌هایی مبنی بر دشوارتر شدن مسیر دسترسی به وام مسکن از سوی خانوارها و همچنین توقف روند پرداخت وام ۱۶۰ میلیون تومانی جعاله مسکن که در زمان پرداخت وام خرید از سوی بانک به متقاضی تعلق می‌گرفت نیز منتشر شد که مجموعه این عوامل نشان دهنده آن است که وام بانکی خرید مسکن در ۱۴۰۳ در ناکارآمدترین سطح خود قرار گرفته است.

مسکن‌سازی در اعماق رکود
نه تنها شواهد که آمارها و داده‌های رسمی نیز نشان از افزایش عمق رکود در بازار ساخت وساز دارد. رکودی که از نیمه دوم دهه ۹۰ در بازار ساخت مسکن آغاز شد کماکان ادامه دارد و تشدید رکود در بازار خرید مسکن به عنوان آخرین حلقه زنجیره ساخت آپارتمان‌های مسکونی، نیز این شرایط نامساعد را دامن زده است. تازه‌ترین داده‌های رسمی از رشد صفر درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در ۹ ماهه اول سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال قبل خبر می‌دهند. این در حالی است که در سال ۱۴۰۲ این میزان به دلیل ساخت و سازهای طرح نهضت ملی مسکن ۳.۶ درصد گزارش شده بود که البته نشان دهنده نمای واقعی بازار ساخت و ساز که همان ساخت و ساز در قلب شهرها و متناسب با نیاز تقاضای مصرفی وواقعی بازار مسکن است، نبود.
در گزارشی که بر مبنای آخرین نتایج حساب‌های ملی فصلی مرکز آمار ایران، محصول ناخالص داخلی (GDP) به قیمت ثابت سال ۱۴۰۰، منتشر شده است، رشد بخش ساختمان در ۹ ماهه اول سال ۱۴۰۳ صفر درصد بوده است. در حالی که در سایر بخش‌ها رشد مثبت و بالای یک درصد گزارش شده است. براساس این گزارش، نتایج مذکور حاکی از آن است که در نه ماهه سال ۱۴۰۳، رشته فعالیت‌های گروه کشاورزی رشد ۳.۳ درصد، گروه صنایع و معادن ۳.۶ درصد (شامل: استخراج نفت خام و گازطبیعی ۶.۱، سایر معادن ۰.۹، صنعت ۱.۴، توزیع گاز طبیعی ۵.۷، تأمین آب و برق ۲.۵ و ساختمان صفر درصد) و گروه خدمات ۲.۳ درصد نسبت به نه ماهه سال ۱۴۰۲، رشد داشته است. ضمن آنکه نگاهی به آمار تیراژ ساخت مسکن در تهران و کشور نشان دهنده تدوام رکود ساختمانی در سال جاری است، رکودی که دست‌کم ۸ سال از شروع آن سپری می‌شود و باعث شده عملا دسترسی به تنوع قابل قبولی از فایل‌های فروش برای متقاضیان به خصوص سرمایه‌گذاران دشوار شود و آن‌ها برای ورود به این بازار با محدودیت ناشی از کمبود عرضه مناسب نیز روبه رو باشند.

مسکن، گران‌تر از همه دارایی‌ها
با وجود همه عواملی که در خصوص دلایل جاماندگی بازار مسکن از سایر بازارها در رتبه و میزان بازدهی طی ۱۱ ماه سپری شده از سال ۱۴۰۳ گفته شد، اما یک عامل مهم دیگر نیز در این جاماندگی نقش مهم داشته است. این عامل مربوط به گران‌تر بودن مسکن نسبت به همه دارایی‌ها در شرایطی است که تورم‌ فزاینده و پی‌درپی نه تنها خانوارها را با مشکلات اقتصادی فراوان رو به رو کرده است که روز به روز شکاف بین قدرت خرید و بهای مسکن را تشدید کرده است. هم‌اکنون و با توجه به سطح میانگین قیمت مسکن در جنوب شهر تهران، کف بودجه خرید آپارتمان در پایتخت به ۳ میلیارد تومان رسیده است در حالیکه این میزان در مناطق معمول، مصرفی و متوسط شهر به حول و حوش ۵ میلیارد تومان می‌رسد. در واقع مسکن به عنوان یک دارایی مصرفی وسرمایه‌ای روز به روز فاصله و شکاف بیشتری با قدرت خرید افراد پیدا می‌کند و نیاز به سطوح بالای نقدینگی (دارایی چند میلیاردی) یکی از مهم‌ترین دلایلی است که باعث جایگزینی بازار مسکن با سایر بازارها از سوی طیف گسترده‌ای از سرمایه‌گذاران می‌شود.

• هاجر شادمانی - روزنامه‌نگار

• شماره ۵۸۴ هفته نامه اطلاعات بورس